Признаки договор аренды

Признаки договор аренды

1.1. Понятие и основные признаки договора аренды

Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. 606–625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях – особенности конкретных видов договоров.

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

1. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай – выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т. д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом – будут строиться по правилам договора аренды.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно расширили сферу применения арендных отношений. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. [1]

Договоры аренды использовались как правовая форма разгосударствления предприятий, находившихся в собственности государства, и передачи их в аренду трудовым коллективам в лице хозяйственных товариществ и обществ. Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Однако со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. После чего применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет. [2]

В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Понятие, признаки и существенные условия договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) – самостоятельный и наиболее распространенный вид договора, по которому одна сторона арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование[4]. При этом весь доход, полученный арендатором в результате использования арендованного имущества, является собственностью арендатора.

В гражданском законодательстве понятие аренды и имущественного найма – тождественны, поэтому стороны договора можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой, и это не является принципиальным.

Порядок заключения договора аренды имеет ряд особенностей. Во- первых, арендатор (наниматель) обладает преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок, после истечения первоначального срока аренды[5]. Это означает, что после истечения первоначального срока аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор на новый срок.

Во-вторых, законодательством допускается возможность проведения торгов или аукционов на право аренды. При этом имущество должно принадлежать государству или муниципальному образованию. В этом случае договор аренды заключается на торгах, на которых это право и продается, с той стороной, которая выиграла торги. Например, в столице нашей страны – городе Москве проходили торги в отношении магазина, находящегося во Владимирской области. Победителями торгов стали представители Владимирской области, с которыми, впоследствии и был заключен долгосрочный договор аренды.

Как и упоминалось выше, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодатель – это сторона, которая сдает имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. Арендатор – это тот, кто принимает имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом арендатор обязан вносить арендную плату арендодателю, в срок указанный в договоре. Также арендатор может сдать это же имущество в субаренду.

Владение и пользование – это два из трех составляющих такого понятия, как право собственности.

Владение – это значит иметь данную вещь или имущество у себя в собственности. Пользование означает извлекать из вещи или имущества полезные свойства. И третье составляющее – распоряжение. Распоряжаться – это значит решать юридическую судьбу вещи. Таким правом обладает только собственник имущества или вещи. В арендных отношениях понятие распоряжение не применятся, так как имуществом владеет и пользуется не собственник.

Договор аренды может заключаться как в письменной, так и в устной форме. Договоры в устной форме практически не встречаются. Такая форма договора применяется при незначительных сделках.

Если договор аренды заключается на срок менее года, то он обязательно должен быть в письменной форме. Также если одна из сторон договора — юридическое лицо, то договор может быть только в письменной форме.[6] Более того, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации.

Для договора аренды зданий и сооружений предусмотрена только письменная форма. Когда стороны договора — только физические лица необходимо помнить ст. 161 Гражданского кодекса РФ, которая обязывает заключать в письменной форме сделки на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом – независимо от суммы сделки.[7]

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, комплексы, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих свойств при длительном использовании (непотребляемые вещи).

Довольно часто объектами аренды становятся дорогие вещи (в том числе и недвижимое имущество). В этом случае законодательство предусматривает совершение таких сделок с согласия государственного органа или иного органа, обладающими специальными полномочиями. Так согласно Гражданскому кодексу РФ, предприятие не вправе продавать недвижимое имущество, принадлежавшие ему на праве хозяйственного ведения, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал без согласия на это собственника имущества.[8]

Договор аренды обладает следующими признаками:

1. Договор аренды является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

2. Договор аренды – взаимный (синаллагматический) договор. Это выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.[9] Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

3. Договор аренды – двусторонний договор, потому что и арендодатель, и арендатор несут обязанности в пользу другой стороны и являются должниками по отношению друг r другу.

4. Договор аренды является возмездным, так как арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату.

5. К признаку договора аренды можно отнести получение прибыли арендодателем, что отличает данный вид договора от других гражданско-правовых договоров, например, договора безвозмездного пользования имуществом.

К отличительным признакам договора аренды можно отнести: возникновение договорных отношений по воле сторон; передача имущества арендатору не сопровождается переходом права собственности на это имущество; временный характер владения и пользования; возможность арендатором присваивать плоды и доходы, полученные от использования имущества.

Теперь рассмотрим существенные условия договора аренды. Начнем с определения данного понятия. Итак, существенные условия – это условия, не соблюдение которых влечет к недействительности договора, как правило, это условия о предмете договора, условия, которые определены нормативно-правовыми актами, как существенные, а также условия, которые определены сторонами договора как существенные. Рассмотрим существенные условия договора аренды более подробно.

Первое существенное условие договора аренды – это объект договора. В договоре аренды должны быть определены все данные, позволяющие однозначно определить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии в договоре аренды таких данных об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Например, при заключении договора аренды нежилого помещения в пункт об объекте вносятся все данные из Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Второе существенное условие договора аренды – условие об арендной плате. Более того, важно обращать внимание на то, каким статусом обладают стороны договора: юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или просто физическое лицо. Это необходимо, для того чтобы правильно перечислять арендную плату. Если с юридическим лицом вопросов не возникает, так как у каждого юридического лица есть расчетный счет, с помощью которого и производятся все денежные операции. Согласно указу Центрального Банка РФ от 07.10.2013 № 3173-У[10] все операции по арендной плате производятся в безналичном порядке и поэтому индивидуальные предприниматели и физические лица при заключении договора аренды с юридическим лицом обязаны предоставлять свой расчетный счет для перечисления на него арендной платы. При этом важно, чтобы расчетный счет индивидуального предпринимателя был открыт только в отношении данного ИП, а счет физического лица – только в отношении конкретного лица. Это необходимо, чтобы денежные потоки физических лиц и ИП не пересекались, и не было нарушения Налогового кодекса РФ.

Читайте так же:  Незаконная эвакуация автомобиля судебная практика

Третью группу существенных условий договора аренды составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

Четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Важно отметить, что Гражданский кодекс РФ исключил из числа существенных условий условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12)[11] и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик[12] (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время Гражданский кодекс РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

· договор аренды – самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;

· стороны договора – арендодатель и арендатор;

· аренда и найм являются тождественными понятиями в гражданском законодательстве;

· договор аренды отличается от других договоров по ряду признаков;

· договор аренды заключается в определенной форме, которая предусмотрена законодательством;

· арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;

· существенные условия договора аренды определены не только гражданским законодательством, но и сторонами договора;

· настоящим гражданским законодательством условие о сроке заключения договора не является существенным в договоре аренды;

· несоблюдение хотя бы одного существенного условия влечет недействительность договора аренды.

Дата добавления: 2015-08-05 ; просмотров: 30 ; Нарушение авторских прав

Условия договора аренды

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Дополнительные условия договора аренды

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:

  • Цена договора аренды (или так называемая «арендная плата»). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды «График арендных платежей». Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
  • Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
  • Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
  • Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).
  • В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).
  • Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
  • При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).
  • Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
  • В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
  • Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).

Случайные условия договора аренды

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Признаки договор аренды

Как показывает практика работы риэлторских фирм и правоохранительных органов, в среднем каждый пятнадцатый- двадцатый участник рынка недвижимости является потенциальной жертвой (потерпевшим)- именно такую часть сделок организуют и проводят в сфере бизнеса профессиональные преступники.

Итак, явление — аферы на рынке недвижимости. На этом сверхвыгодном поприще кормятся сотни мошенников, которые работают изобретательно, вдохновенно и по-крупному. Сами себя они называют фармазонами, это, кстати, одна из самых уважаемых в блатном мире воровских «профессий».

На языке Уголовного кодекса РФ, их деяния подпадают под ст. 159 УК РФ ч.4 (мошенничество в особо крупном размере (т. е. свыше 1 млн. рублей), предусматривающую наказание от 5 до 10 лет лишения свободы со штрафом до 1 млн. рублей. Однако строгое наказание для этих лиц не препятствие, ведь рискнув, можно «срубить» до 200 тыс. долларов за 2-3 недели, стоит только найти «лоха»- доверчивого и юридически безграмотного гражданина и очень умело его «развести», т. е. «втереться»- войти в доверие и обмануть.

Если судить по существующим у риэлторов «черному списку» (в него включены зафиксированные услуги мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнение договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 15-20 % дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3-7 дней, иногда до окончания оформления), примерно одна шестая часть таких предложений- откровенное мошенничество. [1]

Второе место — у аренды и найма недвижимости (квартир, офисов, магазинов и складов). В зависимости от характера сделки один вариант из восьми — десяти (10-12 %) носит криминальный характер- это связано с тем, что подобные аферы очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» — ведь стороны (хозяева и арендаторы) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещение еще позволяет находить лазейки для злоупотреблений.

На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т. е. при покупке жилья (квартир, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖК и ЖНК), а также организаций, предлагающих всевозможные «накопительные схемы приобретения жилья» в рассрочку под очень низкий процент.

В среднем 8-10% предложений на «первичке» исходят либо от типичных «жилищных пирамид», либо от «двойников» нормально работающих девелоперских компаний, а также из структур, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства.

Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля- продажа, т. е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок попадается в среднем один клиент из 15-16 (6-7 %). При этом учитываются только зарегистрированные сделки (попытки мошенничества, например с получением аванса, совершаются, конечно, больше).

На следующем месте по количеству афер — всевозможные схемы «альтернативы», т. е. обмен жилья путем его купли- продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент — деньги, а потом на них покупается другая жилплощадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сделки — ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселение»- когда жильцы коммунальной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлторов. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице).

Рассмотрим факт аренды с последующей продажей. Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или по копиям фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из них выдает себя за собственника (идеальный случай, если при этом удается завладеть его паспортом или получить новый взамен «утерянного»), и на объект рано или поздно находятся «лохи»- покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение авансов с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются.

Читайте так же:  Налог на машину белгород

В связи с этим, что нам необходимо знать об аренде недвижимости?

Аренда (лат. arrendare — отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей иными природными ресурсами предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Основная форма таких взаимоотношений – договор, т.к. речь в данном случае идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения. Гражданский кодекс РФ определяет аренду как договор в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что п.1 ст.606 ГК РФ указывает не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда.

Как видно, законодатель полностью отождествляет понятие «имущественный наем», «аренда». Правовое регулирование аренды объектов недвижимости определяется разными отраслями законодательства. Это и Гражданский, Жилищный, Земельный и Лесной кодексы РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также специальными законодательными актами. Более того, как справедливо отмечает М. Н. Илюшина, «ряд процедурных вопросов освещен в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 218 утвердившим Правила ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, возмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса), утвержденной приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18, Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135». [2]

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного пользования имущества, в том числе недвижимым. Пользование этим имуществом осуществляется за плату. Следовательно, договор аренды относится к числу возмездных. Имущество передается в пользование арендодателем на основании уже заключенного договора, поэтому последний должен быть признан консессуальным. Так как за пользование недвижимостью арендатор вносит плату, договор аренды строится как двухсторонний (взаимный).

В результате заключения договора аренды возникают обязательства по передаче имущества в пользование. Эти отношения юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право на него).

В ГК проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности, связанной с научно- техническим прогрессом, позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.). Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть только индивидуально — определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. «Непотребляемость – это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться потребляемой. Поэтому непотребляемой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза», отмечает А. А. Иванов [3] . Согласно п.3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается незаключенным.

Таким образом, сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Состояние имущества определяется договором. Если это не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передан в аренду в установленный срок, который указан в договоре. Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи.

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды – это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества могут служить п.2 ст. 609 и п. 2 ст. 615 ГК. В п. 2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества, а в п. 2 ст.615 – об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.

В п.2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. №53 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечено следующее: «принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ».

Таким образом, ВАС РФ признал, что на нежилое помещение распространяется тот же правовой режим, что и на здание в целом.

Наем зданий и сооружений – подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируются в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст.652/п.1 ст.654).

В комментариях законодательства «под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования». [4]

Понятие же сооружения, определяют основном путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно- оздоровительные, мосты, оранжереи, трансформаторные, тепловые и другие инженерные сооружения, формально связанные с землей. Вызывает интерес довод В. М. Кроза, что действующим законодательством не выработано четких критериев позволяющих определить категории «здание» и «сооружение» так как даже их простое разграничение по дополнительному признаку (возможность использования для проживания) позволяет достаточно серьезно менять как само понятие, так и его содержание. [5]

При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащим арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания и сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.

Заслуживает внимание практика Федерального арбитражного суда Приволжского округа, который рассматривает требования истца, заявленного в порядке ст. 451 ГК РФ о расторжении договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств – переходом прав собственности на объекты недвижимости отказал в иске. Суд указал, что согласно ч.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого указанными выше объектами и необходимой для его использования на таких условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, применяются правила, предусмотренные п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 617 ГК РФ при изменении стороны договор аренды сохраняет свою силу. В случае, если новый собственник объекта не оформляет права на аренду в порядке ст. 35, 36ЗК РФ, то прежний владелец вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в порядке п.2 ст. 611 ГК РФ. Ответственным по договору аренды становится новый арендатор земельного участка, т.е. законодатель исключил возможность расторжения договора при переходе права собственности на объект аренды и не признает данные обстоятельства существенным изменением. [6]

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст.131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок. Согласно ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 31 декабря 2005 года) построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации. Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть технический паспорт и поземельная книга.

В то же время, согласно ст.6 Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006г. №93 –ФЗ ст.8 Градостроительного кодекса дополнена частью4 следующего содержания: «До 1 января 2010г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта». [7]

Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания и сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое на него право имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п.2 ст.610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).

Читайте так же:  Как рассчитать енвд налог

Договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок не нуждается в регистрации, т.к. согласно ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года. По истечении срока действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

— надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору, т.е. использовал имущество по назначению, не допускал ухудшение его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату;

— готов заключить договор на условиях, равных предлагаемых другими претендентами на аренду;

— желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателю в срок, указанный в договоре, а если он не был там определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).

На стороне арендодателя выступает также балансодержатель — юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.

В субаренду нежилые помещения могут предоставляться любым зарегистрированным в установленном порядке юридическим лицом, однако при этом необходимо получить согласие арендодателя — соответствующего комитета по имуществу.

Согласно п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

В силу п.2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами, посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК.

Так, в удовлетворении иска о признании договора аренды нежилого помещения заключенным было отказано, так как арбитражным судом не выявлено наличия заключенного в письменной форме договора аренды, и истцом не представлено доказательств принятия ответчиком письменного предложения заключить спорный договор». [8]

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой.

При желании стороны могут нотариально удостоверить договор аренды. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры: — договор аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

-договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

— договоры аренды предприятия, как имущественного комплекса, независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

-договора субаренды, к которому применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

— соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. 386, 391, 615 ГК);

— соглашение об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

При заключении договора аренда здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях — памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением)должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако коммунальные услуги обычно оговариваются отдельно.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения — 1 кв. м. однако при аренде зданий или сооружений — памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружения в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

Гражданский кодекс (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной стороны от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества.

Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК).

Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Договор аренды отличается от смежных гражданско-правовых договоров. Договор аренды — это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя. Он является синоллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий круг экономических отношений — от аренды производственных комплексов до бытового проката.

Следует отметить, что в настоящее время договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с тем, в соответствии со ст. 16. Закона о приватизации муниципального имущества и об основах приватизации муниципального имущества; выкуп арендованного государственного или муниципального имущества вновь рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому, арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды и отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст.660 ГК).

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащиеся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три — и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки, здания сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан а аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.

3. Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст.657 ГК).

[1] Шабашин В.ГСмирнов., И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров. М 2005 г, с.13.

[2] Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация// Закон №2., 2006., с 14-18

[3] Иванов А. А. Аренда. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая. Ред. А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой. М. «ТК Велби», 2005., С.229.

[4] Гражданское право. Учебник./Под ред. Сергеева А. П. и Ю. К. Толстого. М. Проспект,1997 г. ч.2 с.185/

[5] Кроз С. М. О понятиях «Здание» и «сооружение» в действующем законодательстве/Материалы 3 международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов. Самара, 2006.

[6] Извлечение из Постановления Федерального арбитражного суда Приволжского округа// Правосудие в Поволжье. №5. 2006. С. 14-16.

[7] Российская газета. 07.07.06. №146(4112)

[8] Постановление Федерального арбитражного суда Приволжского округа № А 12 — 3597/05, с. 54 от 8 сентября 2005 г. //Правосудие в Поволжье, № 3, 2006, с. 3 — 4.

Другие статьи:

  • Банки орла оформить кредит Рекомендуемые кредитные карты в Орле Сэкономьте время и деньги на выборе кредитов! Здесь Вы найдете лучшие предложения банков в Орле, где можно оформить кредитные карты онлайн. Некоторые из банков предлагают бесплатный выпуск, доставку или обслуживание карт. […]
  • Арбитражный суд в рк Арбитражный суд Республики Коми Вышестоящие инстанции Полезные ссылки Правовые основы от 08.03.2006 N 40-ФЗ Федеральный закон Указ Президента РФ от 08 июля 2013 года № 613 от 18.05.2009 № 557 от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ от 17 июля 2009 года № […]
  • Требования к качеству пирожков жареных из дрожжевого теста Приготовление дрожжевого теста безопарным способом. Ассортимент изделий из него. Требования к качеству. Условия хранения и сроки реализации. Приготовление. В дежу тестомесильной машины вливают подогретую до 30-35*С воду(или молоко), вводят разведенный и […]
  • Учебные пособия литература по менеджменту Учебники по менеджменту Учебники по менеджменту: скачивайте полные тексты без регистрации. Вы можете скачать без регистрации полные тексты учебников, учебных пособий, курсов лекций. Вы можете также читать учебники онлайн. По этим учебникам вы можете изучать […]
  • Сколько составляет пособие на ребенка в беларуси Пособие при рождении ребенка Пособие при рождении ребенка - одна из разовых выплат, причитающаяся родителям от государства в качестве финансовой помощи семьям, в которых появилось потомство. Объем выплаты этого пособия привязан к величине бюджета прожиточного […]
  • Образец заполнения заявления на квоту для рвп Заявление на РВП нового образца 2018 года - бланк и образец заполнения Иностранный гражданин, приехавший в Россию с целью трудоустройства и продолжительного проживания, обязан оформить разрешение на временное проживание (далее РВП). Для этого ему необходимо […]
  • Договор передачи помещений в безвозмездное пользование Договор безвозмездного пользования помещением: нужно ли регистрировать отношения сторон, формы сделок? Собственники недвижимости вправе использовать свои владения всеми допустимыми по закону способами. Один из вариантов – передача третьим лицам помещения в […]