Разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки

Письмо Федеральной нотариальной палаты от 21 июня 2017 г. N 2662/06-10 «О выдаче доверенности с полномочиями, затрагивающими имущественные права несовершеннолетнего лица»

В связи с Вашим обращением по вопросу о необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на оформление доверенности с правом на отчуждение от имени несовершеннолетнего гражданина доли в праве общей собственности на квартиру, сообщаю следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). В соответствии со статьей 28 Кодекса к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. В пункте 2 статьи 37 Кодекса закреплено положение, согласно которому опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Следовательно, на родителей (усыновителей) в этом случае распространяются те же правила по распоряжению имуществом ребенка, которые действуют в отношении опекунов.

Так, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, в силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежат нотариальному удостоверению. Перед удостоверением сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, нотариус во всех случаях должен истребовать от законного представителя несовершеннолетнего гражданина предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Вместе с тем для выдачи доверенности с полномочиями, затрагивающими осуществление имущественных прав несовершеннолетнего лица (от имени несовершеннолетнего его законными представителями или самим несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законных представителей), получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется, поскольку совершение доверенности не является сделкой по распоряжению имуществом несовершеннолетнего, а для совершения поверенным сделки по распоряжению указанным имуществом такое согласие в любом случае должно быть получено.

Обзор документа

Разъяснено, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению. Перед этим нотариус во всех случаях должен истребовать от законного представителя предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Вместе с тем для выдачи доверенности с полномочиями, затрагивающими реализацию имущественных прав несовершеннолетнего лица (от имени несовершеннолетнего его законными представителями или самим несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законных представителей), получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется, поскольку совершение доверенности не является сделкой по распоряжению имуществом несовершеннолетнего, а для совершения поверенным сделки по распоряжению объектом такое согласие в любом случае должно быть получено.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным. Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал. Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка. Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал. В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным (смотрите, например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 октября 2011 г.). Например, в одном деле орган опеки предложил матери заранее наделить ребенка долей в ином жилом помещении, что и было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако когда этот договор предъявили опеке – та отказала в выдаче разрешения на продажу, и суд ее поддержал, поскольку счел, что должны быть представлены доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку жилья для несовершеннолетнего, а то, что кто-то до того решил подарить ему долю в своей квартире, не имеет правового значения (решение Кировского районного суда г. Иркутска от 9 ноября 2011 г. по делу № 2-4218/2010). При этом по другому судебному делу родитель заключил даже не основной, а лишь предварительный договор дарения, и не представлял доказательств того, что собирается приобрести еще какое-то жилье – и суд признал отказ опеки неправомерным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011). Таким образом, здесь можно констатировать большой разброс мнений, как органов опеки, так и судов относительно того, что именно может являться надлежащим подтверждением намерений родителей наделить несовершеннолетнего правами на иное жилье вместо отчуждаемого.

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

Если отказы законных представителей получены (либо им направлены соответствующие предложения о покупке, но они в установленный законом срок не выразили согласие приобрести продаваемую долю), а разрешение органа опеки на такой отказ отсутствует – как правило, суды также признают отказы в регистрации правомерными. Так, Биробиджанский городской суд Еврейской автономной области от 10 сентября 2010 г. по делу № 2- 2071/2010 счел, что приостановление государственной регистрации (и последующий отказ в ней) в таком случае правомерны, так как отказ от покупки, во-первых, может повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего (за счет включения в число проживающих посторонних лиц), и во-вторых, является отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав (смотрите также кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 февраля 2012 г. по делу № 33-748/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 5 сентября 2011 г. по делу № 33-5336, решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 14 февраля 2011 г. по делу № 2-294/2011, решение Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области от 11 марта 2011 г. по делу № 2-808/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 марта 2011 г. по делу № 33-971, решение Родниковского районного суда Ивановской области от 7 июля 2011 г.). Законность требования получать согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки доли была проверена в 2007 году решением Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. № ГКПИ07-737, и совсем недавно – определением Конституционного Суда РФ 24 сентября 2013 г. № 1280-О, и в обоих случаях данные положения проверяемых нормативно-правовых актов были признаны соответствующими закону.

Читайте так же:  Загсы рязани подать заявление за сколько

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.

Контроль органа опеки и попечительства за сделками с имуществом несовершеннолетних

Органом опеки и попечительства контролируется совершение сделок с имуществом несовершеннолетних. Предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется на: совершение законными представителями (родителями, усыновителями, опекуном) сделок и иных действий от имени малолетних, влекущих уменьшение имущества малолетних или отказ от принадлежащих им прав; дачу согласия законными представителями несовершеннолетних, достигших возраста четырнадцати лет (родителями, усыновителями, попечителем), на совершение детьми сделок и иных действий, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетних или отказ от принадлежащих им прав. К указанным сделкам и действиям относятся сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.

style=»display:inline-block;width:240px;height:400px»
data-ad-client=»ca-pub-4472270966127159″
data-ad-slot=»1061076221″>

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок и других действий. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные в ст. 37 ГК РФ в отношении распоряжения имуществом подопечного.

Таким образом, контроль со стороны органов опеки и попечительства осуществляется за сделками и иными действиями в отношении имущества как детей, лишенных родительского попечения, законными представителями которых в зависимости от формы устройства выступают опекуны (попечители), приемные родители или патронатные воспитатели, организации для детейсирот и детей, оставшихся без попечения родителей, так и несовершеннолетних, находящихся на попечении родителей (усыновителей). Предусмотренный п. 2 ст. 37 ГК РФ содержит неисчерпывающий перечень возможных сделок и действий, которые могут повлечь уменьшение имущества несовершеннолетних, конкретизирован в ФЗ «Об опеке и попечительстве». В последнем указано на необходимость получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства также на ряд действий, свершаемых сторонами гражданского судопроизводства и исполнительного производства: отказ от иска, поданного в интересах подопечного; заключение мирового соглашения от имени подопечного в судебном разбирательстве; заключение мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

При этом в ФЗ «Об опеке и попечительстве» (ст. 19, 20) предусмотрены правила в отношении некоторых видов сделок, которые должны применяться как специальные, уточняющие применение норм п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» в части порядка выдачи разрешений на сделки, определения условий, при которых допускается или не допускается выдача разрешения, обстоятельств, которыми должны руководствоваться органы опеки и попечительства при рассмотрении вопроса о предоставлении разрешения на сделки несовершеннолетних. Специальные положения о предварительном разрешении органа и попечительства на некоторые виды сделок содержатся в ст. 292, 1157 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ, ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда.

Закрепление в законодательстве отдельных видов сделок, для совершения которых требуется разрешение органа опеки и попечительства, не отменяет действия общего правила о необходимости получения разрешения органа опеки и попечительства на любые виды сделок (совершение иных действий), влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Нормы ст. 19 и 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» дополнительно к положениям ст. 37 ГК РФ предусматривают: виды сделок, на совершение которых разрешение органа опеки и попечительства не выдается (запреты на совершение сделок); условия, при выполнении которых разрешение органа опеки и попечительства может быть выдано; условия, на которых должна совершаться сделка (условия самой сделки) и при которых органом опеки и попечительства может быть дано разрешение. В связи с указанными условиями в ФЗ «Об опеке и попечительстве» введено понятие «обязательные для исполнения указания в отношении распоряжения имуществом подопечных»181. ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает следующие специальные правила применительно к отдельным видам сделок, влекущим уменьшение имущества несовершеннолетних: опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного только в кредитные организации, не менее половины акций (долей) которых принадлежат Российской Федерации.

Расходование денежных средств подопечного, внесенных в кредитные организации, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений п. 1 ст. 37 ГК РФ182; опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При подаче заявления о выдаче разрешения опекун или попечитель обязан указать, за счет какого имущества будет исполнено заемное обязательство183; имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости) 184; опекун не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет.

В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора, если федеральным законом не установлен иной предельный срок185. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене его места жительства;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. Для заключения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, в указанных случаях требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Особенности и порядок совершения перечисленных сделок будут рассмотрены в последующих главах настоящих Методических рекомендаций. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства выдается законным представителям ребенка (родителям, усыновителям, опекуну/попечителю), которые либо совершают сделку от имени малолетнего, либо дают согласие ребенку в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки.

При совершении сделок от имени малолетнего подопечного опекун основывается на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения информации о его предпочтениях, полученной от родителей малолетнего, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших малолетнему услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности187. Данное положение должно быть отнесено также к родителям (усыновителям), совершающим сделку от имени малолетнего ребенка, и по аналогии закона его следует применять к даче законными представителями согласия на сделки, совершаемые детьми в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. Такой подход обусловлен требованиями ст. 12 Конвенции о правах ребенка и ст. 57 СК РФ. Для предварительного разрешения и обязательных для исполнения указаний органа опеки и попечительства предусмотрена письменная форма (распоряжение, постановление).

Предварительное разрешение является ненормативным актом уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа. который выносится в отношении определенного круга лиц и для совершения определенных действий с конкретным имуществом. По общему правилу, предусмотренному в ст. 1571 ГК РФ, в предварительном разрешении (согласии) на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. Обязательные для совершения сделки указания органа опеки и попечительства включаются в текст предварительного разрешения. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены родителям, усыновителям, опекуну или попечителю не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. В отношении отдельных видов сделок и действий с имуществом несовершеннолетних в специальных нормах законодательства устанавливаются особые правила.

При их применении следует учитывать, что «предварительное согласие органа опеки и попечительства» и «предварительное разрешение органа опеки и попечительства» на совершение сделки (иного действия) с имуществом несовершеннолетнего являются тождественными видами решений органа опеки и попечительства. Так, обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

В этом случае решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть предоставлено заявителю в письменной форме не позднее чем через тридцать дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие190. Необходимо обратить внимание на то, что в случае, когда речь идет об ипотеке жилого помещения, находящегося в собственности самого несовершеннолетнего, она осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных191. Таким образом, предварительное разрешение на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, оформляется в общем порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»: в пятнадцатидневный срок с даты поступления заявления о выдаче разрешения. По результатам рассмотрения заявления законных представителей несовершеннолетнего о предоставлении разрешения на совершение сделки, иного действия уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа может вынести одно из следующих решений: 1) о выдаче разрешения (согласия) на совершение сделки, иного действия;

2) о предоставлении разрешения (согласия) на совершение сделки, иного действия с выполнением обязательных условий или указаний; 3) об отказе в выдаче разрешения (согласия) на совершение сделки, иного действия. Обязательные условия или указания подразделяются на внешние (предпосылочные или сопутствующие) и внутренние (для самой сделки, ее исполнения). Внешние условия (указания) обязательны к исполнению законными представителями ребенка до заключения сделки или после ее заключения и в процессе ее исполнения в целях обеспечения соблюдения прав и интересов несовершеннолетнего ребенка. Внутренние условия (указания) – это условия самой сделки, на которых она заключается и исполняется, и обязательны для сторон сделки.

Читайте так же:  Гражданский кодекс рф статья 846

По общему правилу, обязательные условия или указания, при которых орган опеки и попечительства выдает разрешение на совершение сделки (дает законным представителем согласие на совершение сделки), основаны на требованиях закона, в которых данные условия (указания) предусмотрены или конкретизированы и которыми органу опеки и попечительства следует руководствоваться при рассмотрении заявления законных представителей о предоставлении разрешения на сделку, проекта сделки и прилагаемых документов, необходимых для ее совершения. Так, имущество несовершеннолетнего может быть предоставлено во временное пользование иным лицам на срок, не превышающий пяти лет192, а денежные средства подопечного внесены только в кредитные организации, не менее половины акций (долей) которых принадлежат Российской Федерации193. В то же время имеются условия или указания, которые орган опеки и попечительства формулирует исходя из установленных законом обязательных требований, оценочного определения существа планируемой сделки и ее влияния на права и интересы несовершеннолетнего с учетом конкретных обстоятельств ситуации.

Соблюдение данных условий и обеспечение контроля органа опеки и попечительства за исполнением обязательных условий и указаний требуют повышенного внимания со стороны органа опеки и попечительства. Такие условия или обязательные указания органа опеки и попечительства, как правило, распространяются на законных представителей ребенка и находятся за рамками отношений сторон сделки. Поэтому невыполнение такого рода условий или обязательных указаний органа опеки и попечительства не всегда может повлечь использование механизмов признания сделки недействительной, расторжения договора, взыскания убытков со стороны по сделке, заключенной в ущерб интересам ребенка. К формированию подобных обязательных указаний следует подходить очень осторожно и по возможности включать данные условия в число условий самой сделки с тем, чтобы данные условия были известны всем сторонам сделки и подлежали исполнению под угрозой применения соответствующих механизмов защиты.

Например, обязательство зачислить на счет несовершеннолетнего в банке определенную сумму денежных средств от продажи квартиры, доля в праве собственности на которую имеется у несовершеннолетнего, должно предусматриваться не только в предварительном разрешении органа опеки и попечительства, а подлежит включению в договор куплипродажи как одно из его существенных условий с закреплением обязанности покупателя перечислить соответствующую доле несовершеннолетнего часть цены квартиры на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего в банке. Исполнением этой обязанности следует обусловить передачу указанного объекта недвижимости по акту от продавца к покупателю и возможность государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Правовые последствия совершения сделки без предварительного разрешения органа опеки и попечительства либо без соблюдения обязательных условий и указаний, предусмотренных в разрешении органа опеки и попечительства. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки195. Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства — обязательное условие совершения сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, предусмотренное законом, а именно ст. 37 ГК РФ и ст.ст. 19–21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Нарушение предусмотренного законодательством механизма контроля со стороны органов опеки и попечительства за сделками в отношении имущества несовершеннолетних посягает на публичные интересы и нарушает права и охраняемые законом интересы детей. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.

Нарушение запретов или ограничений, установленных законодательством, включая совершение сделки без предварительного разрешения органа опеки и попечительства либо на основании разрешения органа опеки и попечительства, которое выдано в нарушение законодательного запрета на совершение сделки, влечет недействительность сделки в части распоряжения имуществом несовершеннолетнего. Как уже отмечалось в главе 13 настоящих Методических рекомендаций, ничтожная сделка – это сделка, которая недействительна независимо от признания ее таковой судом, с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Последствия недействительности сделки заключаются в том, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Поскольку законом на органы опеки и попечительства возложены функции по контролю за сделками, затрагивающими имущественные права и интересы несовершеннолетних граждан, соответствующий орган опеки и попечительства вправе и обязан предъявить требование о применении последствий недействительности сделки для защиты и восстановления имущественных прав ребенка. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки и по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Однако, во-первых, реализация этой правовой возможности всецело зависит от усмотрения суда, и, во-вторых, указанное право может быть осуществлено судом только в рамках производства по гражданскому делу, уже возбужденному по заявлению определенного лица. Орган опеки и попечительства призван выполнять активную роль в защите имущественных прав детей при совершении сделок с их имуществом без предварительного разрешения органа опеки и попечительства и обязан предъявлять в таких случаях требования в суд в интересах ребенка о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Таким образом, срок исковой давности для защиты нарушенных прав и интересов несовершеннолетнего исчисляется для органа опеки и попечительства со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о начале исполнения сделки, на которую требовалось его предварительное разрешение, но в нарушение закона оно не было получено. Период с начала исполнения сделки до момента, когда органу опеки и попечительства стало или должно было стать известно о начале исполнения сделки, не должен превышать десяти лет. Следует отметить, что в ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрен иной способ защиты в случае совершения сделки без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а именно расторжение договора, возврат имущества несовершеннолетнему и возмещение убытков,

причиненных сторонам договора, законными представителями несовершеннолетнего. Указанное положение рассчитано на незамедлительное применение, когда между совершением сделки без разрешения органа опеки и попечительства и получением последним информации о такой сделке прошло немного времени и имеется реальная возможность вернуть имущество несовершеннолетнему (имущество сохранилось в натуре, не отчуждено стороной договора иным лицам). В этом случае такой способ защиты, как расторжение договора, может быть эффективным. Следует учитывать, что в ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрены только такие правовые последствия расторжения договора, как возврат имущества, принадлежавшего подопечному, а также возмещение убытков, причиненных сторонам договора, за счет законного представителя ребенка.

Взыскание убытков в пользу ребенка с другой стороны договора либо возмещение вместо возврата имущества его стоимости в ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» не предусмотрены, в отличие от правил ГК РФ о недействительности сделки в отношении имущества несовершеннолетнего, отчужденного без разрешения органа опеки и попечительства. 204 Таким образом, правовые последствия недействительности сделки, совершенной без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, и правовые последствия расторжения такой сделки, отличаются. Выбор способа защиты расторжение договора или применение последствий недействительности ничтожной сделки определяется органом опеки и попечительства исходя из того обстоятельства, сохранилось ли полученное по договору имущество у первоначального приобретателя. В ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусматривается использование опекуном или попечителем такого способа защиты права собственности подопечных, как истребование имущества из чужого незаконного владения.

Истребование имущества несовершеннолетнего собственника из чужого незаконного владения (виндикация), которое отчуждено неуправомоченным лицом по безвозмездным сделкам, возможно во всех случаях206. Если же имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Учитывая, что несовершеннолетние являются не полностью дееспособными гражданами, заключаемые в нарушение их прав и законных интересов сделки и иные действия законных представителей или бывших законных представителей (при отмене усыновления, лишении родительских прав, установлении конфликта интересов между родителями и детьми) не должны рассматриваться как совершенные по воле ребенка.

Соответственно, имущество, выбывшее из владения несовершеннолетних в таких случаях, следует признавать утраченным помимо воли собственника – ребенка и применять ст. 302 ГК РФ, предусматривающую виндикацию, для защиты прав несовершеннолетних. Виндикация является эффективным способом защиты в тех случаях, когда имущество несовершеннолетнего переходило во владение разных приобретателей по цепочке сделок и известен конечный приобретатель. В таких ситуациях рекомендуется не оспаривать сделки (применять последствия их ничтожности по правилам о недействительных сделках), а истребовать имущество несовершеннолетнего на основании ст. 302 ГК РФ. Выбор способа защиты следует осуществлять с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167

Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также правовой позиции ЕСПЧ, выраженной в постановлении от 6 декабря 2011 г. по делу «Гладышева против России» (жалоба № 7097/10) По последнему делу квартира, расположенная в г. Москве, после ее незаконной приватизации была дважды продана, в результате чего оказалась в собственности заявительницы – добросовестного приобретателя.

В соответствии с решением районного суда по иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы право собственности заявительницы было прекращено и восстановлено право собственности города на квартиру, а заявительница с малолетним ребенком подлежала выселению без предоставления другого жилого помещения. ЕСПЧ признал, что лишение заявительницы права собственности в интересах города нарушило право заявительницы на уважение собственности, гарантированное ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а ее выселение нарушило право на уважение жилища, предусмотренное статьей 8 названной Конвенции. ЕСПЧ счел наиболее целесообразной формой возмещения причиненного заявительнице ущерба восстановление ее права собственности на квартиру и отмену решения о ее выселении вместе с малолетним ребенком. В ФЗ «Об опеке и попечительстве» указано на обязанность опекуна или попечителя по предъявлению иска об истребовании имущества несовершеннолетнего подопечного из чужого незаконного владения208. В случаях, когда имущественные права несовершеннолетних нарушены

действиями их законных представителей, такой способ защиты вправе использовать органы опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства представляют законные интересы подопечных, в том числе в судах, если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных. На органы опеки и попечительства возложена также защита прав и интересов несовершеннолетних в случае уклонения родителей от защиты прав и интересов детей.

Независимо от избранного способа судебной защиты орган опеки и попечительства одновременно с подачей заявления в суд должен ходатайствовать о принятии судом в соответствии с ГПК РФ мер по обеспечению иска211 (как правило, о наложении ареста на имущество) с целью предотвращения дальнейшего отчуждения имущества несовершеннолетнего. Предварительное разрешение на взаимосвязанные сделки. В практике часто встречаются ситуации, связанные с необходимостью улучшения жилищных условий несовершеннолетнего, проживающего в семье, посредством вложения в приобретение или строительство нового жилья денежных средств от продажи жилого помещения ребенка, наряду с вложением средств других членов семьи. В этом случае с целью минимизации рисков для несовершеннолетнего члены его семьи передают ребенку право собственности на имеющееся у кого-либо из родственников жилое помещение (долю в праве на жилое помещение), а средства, вырученные от продажи жилого помещения несовершеннолетнего, направляют на строительство (приобретение) нового жилья.

Другой распространенный способ улучшения жилищных условий несовершеннолетнего состоит в мене жилыми помещениями между членами семьи, когда меньшее по площади жилое помещение ребенка переходит в собственность другого члена семьи взамен на большее по площади жилое помещение родственника, которое становится собственностью несовершеннолетнего. При решении органом опеки и попечительства вопроса о выдаче предварительного разрешения в случае взаимосвязанных сделок, предусматривающих отчуждение имущества несовершеннолетних, но в своей совокупности направленных к выгоде ребенка, органы опеки и попечительства должны учитывать следующее. В Докладе о деятельности Уполномоченного по правам человека в городе Москве, о соблюдении и защите прав, свобод человека и гражданина в 2012 году отмечается, что в этих случаях органы опеки и попечительства не вправе произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. В 2012 г. в аппарат Уполномоченного по правам человека в городе Москве обратилась многодетная мать Щ. с жалобой на отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения на заключение договора купли-продажи однокомнатной квартиры. Из представленных документов следовало, что Щ. и ее несовершеннолетний сын Р., 1997 г.р., сособственники отдельной однокомнатной квартиры общей площадью 35,2 кв. м в г. Москве с долями в праве общей долевой собственности 1/3 у Р. и 2/3 у Щ. Кроме того, Щ. и ее родная сестра являлись сособственниками отдельной двухкомнатной квартиры общей площадью 44,6 кв. м в г. Москве с долей в праве общей долевой собственности по 1/2 за каждой из них. В целях улучшения жилищных условий семьи путем строительства коттеджа в Московской области, заключив соответствующие договоры и оплатив по ним первоначальные авансовые суммы (при этом не имея достаточных средств для оплаты по договорам в полном объеме), Щ. обратилась в орган опеки и попечительства с просьбой дать разрешение на оформление договора купли-продажи указанной однокомнатной квартиры с одновременным дарением несовершеннолетнему сыну Р. принадлежащих ей 4/10 долей в

праве общей долевой собственности в двухкомнатной квартире, где ее сын зарегистрирован по месту жительства и будет проживать. Органом опеки и попечительства Щ. было отказано в выдаче разрешения на заключение договора купли-продажи на данных условиях на основании того, что сделка не соответствует интересам несовершеннолетнего Р. и дарение ему 4/10 долей в двухкомнатной квартире прикрывает сделку купли-продажи однокомнатной квартиры и правовых последствий иметь не может.

Таким образом, взаимосвязанные сделки были признаны органом опеки и попечительства прикрывающими приобретение родителем доли в праве на квартиру ребенка и передачу ребенку взамен его имущества доли родителя в праве на иную квартиру, при том, что такие сделки (родственная мена, или дарение имущества ребенку взамен на отчуждение его собственности для вложения средств на общесемейные нужды) формально подпадают под запрет, предусмотренный п. 3 ст. 37 ГК РФ. В подобных случаях целесообразными представляются включение несовершеннолетнего в число собственников (будущих собственников) недвижимости, приобретаемой на средства, вырученные от отчуждения собственности ребенка; зачисление вырученных средств на счет ребенка и их расходование на приобретение имущества в доле, причитающейся несовершеннолетнему, под контролем органа опеки и попечительства. В приведенном случае заключение родителем договора на строительство жилого дома состоялось до принятия решения о продаже квартиры, доля в праве на которую находилась в собственности ребенка, таким образом, несовершеннолетний изначально участником отношений по строительству нового жилого помещения не являлся. Поэтому условием выдачи предварительного разрешения на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего, наряду с передачей в собственность ребенка части имущества (жилого помещения) родителей, могло стать требование о внесении изменений в договор строительного подряда или договор участия в долевом строительстве в части включения несовершеннолетнего в число будущих собственников строящегося объекта.

Читайте так же:  Залог при погружении свай

При рассмотрении планируемой сделки по отчуждению жилого помещения, принадлежащего ребенку (доля в праве на которое принадлежит ребенку), орган опеки и попечительства должен принимать во внимание: цели отчуждения квартиры (доли); условия отчуждения (возмездность, соответствие цены сделки рыночным условиям, короткие сроки оплаты, переход права собственности на квартиру к покупателю только после получения расчета по сделке); направление средств от сделки на удовлетворение интересов ребенка и приобретение в собственность ребенка иного жилого помещения взамен отчуждаемого без ухудшения имущественного положения ребенка; выявление дополнительных выгод для несовершеннолетнего от сделки. Условием выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на сделку выступает приобретение на вырученные от продажи имущества несовершеннолетнего иного имущества (жилого помещения) либо зачисление денежных средств на счет несовершеннолетнего с последующим использованием этих средств на приобретение имущества в собственность ребенка.

При этом отсутствие у несовершеннолетнего иного жилого помещения, в котором несовершеннолетний сможет проживать в случае продажи жилого помещения по сделке, на которую испрашивается разрешение органа опеки и попечительства, является значительным рисковым фактором. В то же время органу опеки и попечительства необходимо учитывать уровень материальной обеспеченности семьи и сложившиеся на рынке цены на недвижимость, включая их дифференциацию для строящегося и готового жилья, когда у семьи объективно отсутствует возможность купить ребенку (семье, включая ребенка) жилье прежде, чем будет продано имеющееся жилое помещение. Отношения по строительству жилья являются длящимися и более рискованными для несовершеннолетних, поэтому продажа имеющейся у ребенка квартиры (доли в праве на нее) с вложением средств в строящееся жилье, как правило, не является оптимальным вариантом соблюдения имущественных интересов несовершеннолетнего, если взамен отчуждаемой собственности предоставление ребенку иного жилого помещения не гарантировано.

Расходование средств материнского капитала В соответствии с ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства материнского капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий. Расходование средств материнского капитала осуществляется под контролем со стороны органов опеки и попечительства в связи с объединением данных средств со средствами несовершеннолетних, полученными от продажи принадлежащего им имущества, либо распоряжением средствами материнского (семейного) капитала усыновителями, опекунами (попечителями) или приемными родителями ребенка (детей) в случае возникновения права на указанные средства непосредственно у ребенка. Следует иметь в виду, что распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, право на который возникло у ребенка (детей), оставшегося (оставшихся) без попечения родителей и находящегося (находящихся) в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, допускается не ранее достижения им (ими) совершеннолетия либо приобретения им (ими) дееспособности в полном объеме до достижения совершеннолетия.

Порядок и условия распоряжения средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий регламентируются ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». Обязательным условием улучшения жилищных условий при любых способах приобретения (строительства, реконструкции) жилых помещений с использованием средств

материнского капитала является оформление жилого помещения в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению212. Указанное требование об оформлении жилого помещения в долевую собственность родителей и детей часто не выполняется. В случае неисполнения указанного требования для защиты имущественных прав несовершеннолетнего ребенка необходимо обращаться в суд с иском о признании за несовершеннолетним права собственности на долю в жилом помещении, приобретенном за счет средств материнского (семейного) капитала. Как правило, одних средств материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий семьи оказывается недостаточно, а для привлечения дополнительных средств требуется совершить ряд сделок, например, продать имеющееся жилое помещение, доля в праве на которое принадлежит несовершеннолетнему, получить кредит в банке под залог (ипотеку) приобретаемого жилого помещения.

Сделка по отчуждению или залогу (ипотеке) принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения может быть совершена с предварительного разрешения органа опеки и попечительства213. Условием выдачи органом опеки и попечительства разрешения должно быть приобретение на полученные от продажи жилого помещения доходы иного жилого помещения в собственность несовершеннолетнего, в том числе общую долевую собственность с другими членами семьи. В этом случае орган опеки и попечительства имеет возможность проконтролировать оформление приобретаемого жилого помещения на доходы от продажи имущества ребенка и средства материнского (семейного) капитала в собственность несовершеннолетнего, учитывая:

размер вложений денежных средств самого ребенка в приобретаемое жилье; долю, которая должна приходиться на каждого члена семьи, родителей и всех несовершеннолетних детей с учетом распределения средств материнского (семейного) капитала; размер процентов по кредиту. Рекомендуется оплату процентов по кредитному договору (договору займа), полученному для приобретения жилого помещения, относить на родителей как дееспособных граждан, имеющих доходы и обязанных заботиться о своих несовершеннолетних детях. Ипотека Предоставляя предварительное разрешение на совершение сделки по приобретению недвижимости в собственность несовершеннолетнего под залог недвижимости (ипотеку), органу опеки и попечительству надлежит внимательно исследовать условия сделки, определить их разумность и исполнимость, источники погашения кредитного (заемного) обязательства, риски от заключения сделки, порядок и условия обращения взыскания на объект ипотеки. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных, следовательно, с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. На практике в ипотеку банку передается жилое помещение, приобретаемое на кредитные средства по ипотечному кредиту, предоставленному для покупки указанного жилого помещения. Сделки по приобретению жилых помещений (иной недвижимости) под залог такой недвижимости также должны совершаться с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Более подробно указанные сделки рассматриваются в главе 19 настоящих Методических рекомендаций.

Договоры об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Особого внимания заслуживают договоры об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, в результате которых у участника возникает право собственности на жилое помещение и долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Привлечение денежных средств несовершеннолетних для приобретения строящегося жилья возможно только теми способами, которые предусмотрены в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»), а именно: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. При рассмотрении вопроса о предоставлении разрешения на сделку по привлечению средств несовершеннолетнего для строительства жилого помещения в многоквартирном доме следует проверять: соответствие способа привлечения средств гражданина ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»;

наличие у застройщика права на привлечение средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома217; соответствие договора участия в долевом строительстве обязательным условиям; соблюдение застройщиком процедуры государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; соблюдение застройщиком условия страхования своей гражданской ответственности.

Кроме того, органу опеки и попечительства необходимо оценить возможность исполнения договора несовершеннолетним участником долевого строительства, источники средств для оплаты стоимости объекта по договору, продолжительность строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, наличие у ребенка в собственности или на праве пользования иного жилого помещения для проживания в период строительства нового объекта недвижимости. Несмотря на значительные законодательные гарантии прав участника долевого строительства риски от участия в долевом строительстве остаются достаточно высокими вследствие различных факторов, в числе которых удорожание строительства в период его осуществления, недобросовестность действий застройщика, строительные риски, вероятность изменения финансового положения участника долевого строительства.

При выдаче разрешения на участие несовершеннолетнего в качестве члена жилищно-строительного кооператива, являющегося допустимым способом привлечения средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости, следует учитывать, что несовершеннолетние вправе быть членами кооперативов в соответствии с законодательством о кооперативах по достижении возраста шестнадцати лет. Особенности уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Привлечение средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только способами, которые предусмотрены ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и рассмотрены выше. Поэтому законодательно установлен запрет на передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме (создаваемом) многоквартирном доме (ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»). Таким образом, приобретать права на строящиеся помещения в многоквартирном доме гражданами у юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей посредством уступки прав требований нельзя, такие сделки незаконны.

Как правило, такие договоры уступки не проходят государственную регистрацию, как это предусмотрено для договоров участия в долевом строительстве, юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель не отвечает требованиям и условиям, предъявляем законом к застройщикам и дающим им право на привлечение денежных средств граждан.

Приобретение гражданином прав на строящееся жилое помещение посредством механизма уступки этих прав юридическим лицом и (или) индивидуальным предпринимателем создает неоправданные риски: приобретения гражданином самовольной постройки, право собственности на которую не может быть в дальнейшем признано и зарегистрировано; строительства дома на незаконно занятом застройщиком земельном участке; наличия нескольких конкурирующих между собой приобретателей строящегося помещения и др. Расходование денежных средств, принадлежащих несовершеннолетнему, на приобретение жилого помещения посредством уступки прав требований у организации и (или) индивидуального предпринимателя недопустимо и не может быть одобрено органом опеки и попечительства.

В то же время может быть разрешена органом опеки и попечительства уступка прав требований по заключенным и зарегистрированным в установленном законом порядке договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домах между участниками долевого строительства, являющимися гражданами, не зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей. Согласно ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Порядок и условия уступки прав требований и перевода долга регламентированы положениями параграф 1 и 2 главы 24 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при уступке прав требований не требуется согласие должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

При переводе долга, если уступающим участником не оплачена цена по договору, необходимо согласие кредитора (застройщика), без которого перевод долга считается ничтожным (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Необходимость одновременного с уступкой права требования перевода долга по договору участия в долевом строительстве с одного участника на другого возникает, если уступающим участником (цедентом) не оплачена застройщику цена по договору. Таким образом, при получении новым участником (цессионарием) по договору уступки прав требований к застройщику, на этого нового участника переходит долг по оплате неоплаченной стоимости долевого строительства (ч. 2 ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).

В силу ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ. Аналогичные требования предусмотрены в ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», согласно которой договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Другие статьи:

  • Договор действует с согласия своего законного представителя Письмо Федеральной нотариальной палаты от 21 июня 2017 г. N 2664/06-08 "О дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему" В связи с Вашим обращением, касающимся дарения недвижимого имущества единственным родителем своему несовершеннолетнему ребенку, сообщаю […]
  • Приказ минздрава 575 Приказ Министерства здравоохранения РФ от 2 ноября 2012 г. N 575н "Об утверждении Порядка оказания медицинской помощи по профилю "клиническая фармакология" Приказ Министерства здравоохранения РФ от 2 ноября 2012 г. N 575н"Об утверждении Порядка оказания […]
  • Требования к качеству коньяков Большой электронный сборник рецептур для предприятий общественного питания Бизнес-курсы и тренинги для рестораторов, обучение ресторанному бизнесу, 2018 год Бизнес-курс «Как открыть кафе или ресторан» Дата проведения: 5-9 февраля, 12-16 марта, 2-6 […]
  • Федеральный закон об обеспечении единства измерений 102 Федеральный закон от 26 июня 2008 г. N 102-ФЗ "Об обеспечении единства измерений" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 26 июня 2008 г. N 102-ФЗ"Об обеспечении единства измерений" С изменениями и дополнениями от: 18 июля, 30 ноября 2011 г., 28 июля […]
  • Гражданский кодекс малолетние Статья 28. Дееспособность малолетних 1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных […]
  • Приказ мвд 1500 Приказ МВД РФ от 19 апреля 2010 г. N 292 "О некоторых вопросах продовольственного обеспечения и обеспечения кормами (продуктами) штатных животных подразделений (организаций, учреждений) в органах внутренних дел Российской Федерации в мирное время" (с изменениями […]
  • 1539 приказ Приказ Министерства здравоохранения РФ от 24 декабря 2012 г. N 1539н "Об утверждении стандарта первичной медико-санитарной помощи при дистониях" Приказ Министерства здравоохранения РФ от 24 декабря 2012 г. N 1539н"Об утверждении стандарта первичной […]