Управление нежилым зданием нужна лицензия

Что такое оперативное управление нежилыми зданиями и помещениями? Обзор способов, нюансы заключения договора

Собственник недвижимости – это то лицо, которое за владение собственной недвижимостью не приобретает выгоды и не получает ежемесячного вознаграждения за свой труд. Он вынужден выполнять очень много обязанностей по содержанию своих квартир и земель (на даче) в чистоте и порядке, вовремя уплачивать налоги, и ещё при этом заниматься основной рабочей деятельностью. Порой это не под силу одному человеку.

Для этих целей придумано такое перераспределение своих вещных прав на недвижимость другому лицу, группе лиц или целой компании. Насколько это удобно и целесообразно, предстоит выяснить дальше.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое и нужна ли лицензия?

Согласно ГК РФ оперативное управление жилой недвижимостью – это ограниченное вещное право, суть которого в делегировании собственником помещения или здания своих функций по владению и пользованию недвижимостью в рамках утверждённого им же учредительного документа другому лицу или организации (Доверительному управляющему).

Согласно этому праву такой недвижимостью нельзя распоряжаться управляющему по своему усмотрению. Возможно лишь её использование в промышленных целях по созданию какого-либо продукта, услуги.

Чем занимается компания, управляющая недвижимостью?

Управление недвижимостью направлено на создание условий максимально выгодных для владельца и создание профессионально продуманной схемы использования недвижимости. Сюда входит:

  1. Грамотное управление ОН (объектом недвижимости).
  2. Создание нормальной работы коммунальных служб.
  3. Грамотное представительство объекта на рынке недвижимости.
  4. Работа по связи с общественностью и органами местной власти.
  5. Участие в создании плана по развитию недвижимости.

Управляющая организация в нежилом комплексе несёт обязанности:

  • ведёт переговоры с властями, организациями, собственниками;
  • организовывает юридическое сопровождение и заключение сделок и договоров с РСО;
  • осуществляет поиск, заключение договора с клининговой компанией;
  • создание надлежащей и необходимой охраны объекта, посредством поиска, заключения договора с ЧОП;
  • выступает как гарант выполнения заключенных договоров;
  • выбирает стратегию бережного и целесообразного расходования финансов на содержание объекта недвижимости.

Основные цели управления рынком недвижимости:

  1. Согласно Конституции каждый гражданин имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами жилого и нежилого фонда и приобретение обязанностей, связанных с владением недвижимостью.
  2. Все участники рынка недвижимости должны функционировать согласно порядка и законов, принятых в этой сфере.
  3. Все стороны и лица, участвующие в операциях с недвижимостью должны быть надёжней защищены от обмана и махинаций преступников и преступных группировок в сфере недвижимости.
  4. Установление цен на недвижимость согласно спросу и предложению, т.е. обеспечение свободной конкуренции на рынке недвижимости.
  5. Создание выгодных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость и строительство в целом.
  6. Обеспечение людей жильём, согласно их уровню жизни и достатку, и создание лучших условий для комфортной и безопасной жизни и ведения бизнеса.
  7. Контроль за тарифами и целесообразное налогообложение налогообложение собственников недвижимости.
  8. Решение жилищной проблемы не только в столице, но и в регионах и самых отдалённых провинциях.

Цели и задачи управления объектами нежилого фонда:

  1. Создание благоприятных условий для жизнедеятельности граждан.
  2. Развитие экономики и предпринимательства.
  3. Обеспечение эффективности использования имущества.

Способы, их достоинства и недостатки

В здании с коммерческими помещениями УК должна осуществлять содержание здания в надлежащем состоянии, а также проводить своевременный ремонт стен и коммуникаций. Она заключает договор с РСО (для собственников жилых помещений). Хотя собственники вправе делать это самостоятельно.

Деятельность УК может распространяться более чем на одно здание.

От ТСЖ отличается объемом управляемых домов и структурированной организацией. В ТСЖ, которое в обычном случае представляет один дом, действует право каждого члена товарищества на выражение и учёт его мнения.

Плюсом управляющей компании может являться профессиональный подход к управленческим делам.

  • Получение прибыли за счёт жителей дома, т.е. можно смело сказать, что эта организация призвана наживаться на своих подопечных.
  • Невозможность контролировать и детализировать счета УК, куда поступают денежные отчисления жильцов.
  • И, самое больное и обидное, что для принятия решения об эксплуатации дома управляющей компании совсем неважно согласие собственников жилых квартир. Это тот случай, когда во главе многоквартирного дома стоит УК, а жильцы в данном случае – пассивная масса людей. И им волей – неволей приходиться принимать навязываемые ей решения управленцев.

Оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ.

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Собственник нежилого помещения является владельцем доли собственности, согласно Жилищному кодексу и закону «О товариществах собственников жилья».

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ может принимать решения о хозяйственной деятельности (постройках, пристройках общих помещений), распоряжаться средствами собственников, жертвуемые на содержание общедомового имущества (платежи и взносы), наем работников или компаний, осуществляющих ремонт и обслуживание систем и коммуникаций.

  • Все решения о управлении имуществом дома или другие организационные моменты решаются путём голосования простым большинством голосов. Т.е. сами собственники – это активные творцы своей судьбы.
  • Возможность сдавать верхние нежилые помещения и нижние цокольные этажи в аренду под коммерческую деятельность, а также продавать глухие стены дома под размещение городской рекламы.
  • Долги за коммунальные платежи «раскидываются» на всех других жильцов. Злостного неплательщика правление ТСЖ не сможет и даже не имеет моральных и силовых рычагов заставить платить по квитанции, если человек не желает делать это добровольно.
  • Отчисления на капитальный ремонт в квитанциях собственников ТСЖ не может обеспечить той суммы, чтобы действительно сделать серьёзный и качественный ремонт дома (о том, обязаны ли собственники нежилых помещений оплачивать счета на капремонт МКД, мы рассказывали тут). Так что средства ТСЖ нужно начинать копить, пока ещё тот не успел пообветшать.

Плюсы такой формы управления имуществом налицо. Но недостаток в том, что недвижимостью владеют люди, с разным менталитетом и мировоззрением, которые имеют разные понятия о правильности, ценности и целесообразности того или иного решения. Но тем не менее окончательный выбор осуществляется большинством собственников, и оно является обязательным для всех. Среди минусов можно указать ещё один – непрофессионализм самих собой управляющих жильцов.

Жилищно-строительный кооператив является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).

Целью создания жилищно-строительного кооператива является возведение (или реконструкция) и последующее содержание многоквартирного жилого дома в интересах его членов. ЖСК, как и другие потребительские кооперативы, является некоммерческой организацией (ст. 116 ГК РФ) и не ведут предпринимательской деятельности.

ЖСК может создаваться не только собственниками помещения, главное условие – внесение пая, который и даёт право собственности на одно из помещений в доме.

Учредительный документ ЖСК обычно содержит сведения (ст. 113 ЖК РФ):

  1. Название ЖСК.
  2. Место его локации.
  3. Содержание и цель деятельности.
  4. Процедура вступления в кооператив.
  5. Как выйти из него и получить обратно свой паевой взнос.
  6. Вступительные и паевые взносы, их размер.
  7. График их внесения.
  8. Ответственность за несоблюдение условий договора.
  9. Органы управления и контроля ЖСК.
  10. Процедура принятия решений по вопросам жизни и деятельности кооператива.
  11. Процедура банкротства и ликвидации ЖСК.
  • Скачать бланк устава ЖСК
  • Скачать образец устава ЖСК

Плюсами ЖСК может выступать:

  • Участие пайщика в решениях общих собраний и прямое участие в строительстве и судьбе собственного жилища.
  • При банкротстве застройщика члены ЖСК могут самостоятельно достроить дом, вновь «скинувшись» на это дело.
  • Низкая величина пая на начальном этапе строительства дома.
  • Ни один банк не даст ипотеку, на квартиру в доме под управление ЖСК.
  • Размер пая может увеличиваться в дальнейшем (в зависимости от экономической обстановки в стране, кризисов). НЕ стоит забывать, что пай – это всего лишь первоначальный взнос, коих может быть ещё много в процессе строительства.
  • Несмотря на внесения пая, человек не может являться полноправным собственником. В итоге квартира может стать «золотой».

Несколько собственников

Такой способ, как управление несколькими собственниками нежилого здания, возможен при небольшом количестве собственников помещений. Все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Они самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.

Плюс: Решение проблем происходит оперативно (чем меньше сторон, тем легче договорится им между собой).

Минус: принимаются во внимание интересы и потребности узкой группы лиц.

Как собственнику помещения или здания заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК?

Договор управления нежилым имуществом – это официальный документ, составляемый и подписываемый с целью контроля отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы (какими коммунальными услугами могут пользоваться собственники нежилых помещений и по каким тарифам они должны их оплачивать, мы рассказывали здесь).

Для того, чтобы решать и фиксировать возникновение спорных моментов и ответственности, которая возникает у собственника и управляющей организации по отношению друг к другу, и заключается договор. Если такового нет, то владелец коммерческих площадей оплачивает услуги по тому же самому тарифу, что и жильцы дома. Также несёт бремя содержания общедомового имущества.

Собственник коммерческой недвижимости должен заключить в письменной форме договоры с ресурсоснабжающими организациями. Он же обязуется заключить договор на вывоз ТКО (Твёрдые Коммунальные Отходы) – с региональным оператором. Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Договор состоит из нескольких частей:

  1. Расшифровка общих понятий, включенных в договор.
  2. Предмет договора: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов (указывается общая площадь (в кв.м.).
  3. Обязанности сторон.
  4. Их права.
  5. Цены коммунальных услуг, откуда они берутся (расчётная формула).
  6. Порядок оплаты.
  7. Ответственность управляющей организации и собственника.
  8. Сроки действия документа (начало и окончание действия договора цифрами).
  9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
  10. Дополнения (обычно указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
  11. Адреса и подписи сторон.

Для заключения договора с УК, собственник должен предоставить следующие документы:

  • Копии договоров с РСО. Собственник должен предоставить их в течение 5 дней после его заключения, в том случае, если факт ещё не свершился.
  • Объем затраченных собственником нежилого помещения ресурсов (электричество, вода, газ и т.д.). Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
  • Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной конкретный промежуток времени. Собственник должен предоставить эти сведения в течение 3 рабочих дней (абз. 4 п. 148 Правил № 354).
Читайте так же:  Twig наследование шаблонов

Документ составляется в двух экземплярах: по одной для каждой из сторон.

Срок фактического действия договора от 1 до 5 лет. Если на протяжении всего этого срока никаких проблем с исполнением условий договорённостей со стороны собственника не наблюдалось, то такой договор пролонгируется автоматически.

При заключении договора с ТСЖ оговаривается и указывается в документе:

  1. Перечень общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту.
  2. Возможные виды работ по содержанию и ремонту имущества, способ их осуществления (собственными силами или с привлечением подрядчиков).
  3. Ответственность ТСЖ за неисполнение обязательств по договору.
  4. Обязанности собственника по своевременной и полной оплате коммунальных и прочих услуг на содержание и ремонт имущества.
  5. Установленные сроки, порядок, размер оплаты таких услуг и ответственность за нарушение сроков и полноты оплат.
  • Скачать бланк договор управления нежилым помещением с ТСЖ
  • Скачать образец договора управления нежилым помещением с ТСЖ

Бывают случаи, когда ТСЖ возводит ставку тарифа за коммунальные услуги для собственника коммерческих площадей в завышенном размере, несмотря на членство их в товариществе.

Договор с ТСЖ подписывается в двух экземплярах и подписывается верховным представительство ТСЖ(председателем).

В договоре с ЖСК все пункты будут «один в один» как и с ТСЖ.

В том случае, если договор доверительного управления составлен с нарушениями, то он считается недействительным.

Регистрация договора в Росреестре тоже не самая упрощённая. Собственнику может быть отказано в его стремлении, если не учтены законодательные требования, не полностью собран и подготовлен пакет документов. В этом случае, сумма уплаченной пошлины не возвращается и налицо потраченное время.

Для государственной регистрации права необходимо:

  • паспорт, в случае если законный представитель, то доверенность;
  • в случае, если проситель юрлицо, то Учредительные документы (либо их нотариальные копии), а также документ, в котором указаны и заверены полномочия этого лица на совершение сделок с конкретным имуществом;
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • правоподтверждающие документы на объект недвижимости.

Сроки регистрации

За государственную регистрацию права на недвижимое имущество для физических лиц установлена госпошлина в размере 2000 руб., для организаций – 22000 руб. (подп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Общий срок проведения государственной регистрации и ожидание для нового собственника прав равно 7 рабочим дням. Возможны и сокращенные сроки регистрации сделки. Если сделка совершается на основании нотариально удостоверенных документов, то 4 рабочих дня, включая день приема документов.

Оформление и содержание договоров

Такая форма и содержание для всех видов управляющих организаций будет одинакова, за исключением индивидуальных характеристик сторон и самого объекта возникновения права.

  1. Он должен быть заключен обязательно в письменной форме и в соответствии с теми требованиями, которые предъявляются к договорам продажи недвижимости и лично подписан обеими сторонами.
  2. Стороны договора должны составить передаточный акт или иной документ о фактической передаче недвижимости в доверительное управление. Завершается процедура актом государственной регистрации. Стоит напомнить, что регистрации подлежит не договор доверительного управления имуществом, а передача имущества.
  3. Передача в доверительное управление недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на недвижимость (ст.1017 ГК РФ).

Внесение изменений в контракт, касающийся здания

Внесение изменений в договор управления нежилым зданием можно только в рамках закона.

В ч. 8 ст. 162 ЖК РФ указано, изменение договора происходит в порядке, предусмотренным Законом. В первом случае по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Во втором случае изменение условий договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Основанием такого решения может выступать грубое нарушение условий договора другой стороной.

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций?

Бывает и такое, что новый распорядитель имущества недобросовестно и непрофессионально выполняет свои прямые обязанности. Эти действия могут являться прямым нарушением действующего договора и расцениваться, как основание для его расторжения с несением издержек и неустоек, которые будут возмещаться из кармана того же управляющего. Не зря говорится в пословице «взялся за гуж, не говори, что не дюж»!

Учредитель вправе требовать от управляющего имуществом соблюдения тех условий, которые оговорены в договоре. Зачастую управляющий должен отчитываться учредителю путём предоставления отчёта о проведённой деятельности. Такой отчет представляется в сроки и в порядки его предоставления также должны быть прописаны в договоре. В первом виде ответственности выделяется ответственность доверительного управляющего, предусмотренная п. 1 ст. 1022 ГК РФ.

Указанная норма предусматривает, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления – ущерб, причиненный утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду (абз. 1 п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Если Доверительному управляющему удастся доказать, что убытки возникли вследствие наличие факторов непреодолимой силы, или случиться иному помешала та или иная деятельность выгодоприобретателя или учредителя.

Как говорится, в погоне за выгодным распоряжением имуществом все средства хороши. Предложенные виды организаций по обеспечению управления нежилой недвижимостью имеют как свои плюсы, так и минусы. Договоры и документация, можно сказать, стандартные и типовые. Закон, есть закон и особой фантазией не отличается. Но если у вас имеется парочка нежилых помещений в МКД (Многоквартирный дом), то они вполне могут послужить и вам, и управляющей организации только на пользу. Ведь в наш век ничто как недвижимость ценится на вес золота.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Нужна ли лицензиня на эксплуатацию нежилым зданием?

Собственники помещений в нежилом здании (БЦ) выбрали (на общем собрании) некоторое юр лицо для осуществления эксплуатации здания, которая «следит» за состоянием общего имущества, коммуникаций, уборкой территории и мусора, охраны в здании. Нужна ли данному юр лицу лицензия на осуществелние такого вида деятельности?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 537 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Указанная Вами деятельность по управлению нежилым зданием не входит в списки деятельности, подлежащей лицензированию.

С уважением! Г.А. Кураев

Прилагаю Перечень лицензируемой деятельности

Консультация юриста бесплатно

Похожие вопросы

Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием?

Могу ли я использовать нежилое здание на з/у с разрешенным использованием для ЛПХ как склад?

Как можно открыть ИП в жилом доме и нужен ли перевод в нежилой фонд?

Возможна ли прописка в нежилом здании, если адрес дому не присвоен?

Относится ли нежилое здание к Жилищному Кодексу

Управление нежилым зданием нужна лицензия

Подборка публикаций в российских СМИ в связи со смертью великого артиста.

Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным. С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

Характер отношений собственников по поводу общего имущества в здании и в многоквартирном доме обладают признаками однородности, поэтому применение аналогии закона кажется довольно логичным и понятным устранением пробела в праве. Между тем, учитывая тот факт, что в первые годы существования современной России оборот нежилых помещений был невысок, ни законодательство ни судебная практика не спешили выходить из понятий и рамок, установленных в течении многих лет, когда единственным полновесным объектом права рассматривалось здание в целом, и не допускалась аналогия с многоквартирным домом. Ярким примером такого жесткого подхода было Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда (ВАС) от 10.09.2002 №3673/02, в котором, в частности, говорилось: «В соответствии со статьей 244 ГК РФ, общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющимся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.»

Пленум ВАС №64 от 23 июля 2009 года внес некоторую ясность в отношения собственников по поводу общего имущества в здании, в котором устанавливается право собственника отдельного помещения на общее имущество здания, аналогичное установленному в Жилищном кодексе, а также акцессорный характер такого имущества в смысле следования судьбе основного объекта собственности (см. п.1 Пленума ВАС №64 от 23.07.2009г.). Однако п.6 этого постановления указывает на допустимость применения собственниками положений 44-48 статей ЖК РФ и устанавливать порядок использования общего имущества в форме собрания. При этом следует обратить внимание, что упоминание об аналогии в данном пункте уже отсутствует. В связи с этим возникает вопрос о правомерности применения аналогии к отношениям по управлению зданием.

Действительно, отношения собственников по поводу управления зданием являют собой реализацию прав собственника (распоряжения, пользования и владения) в отношении имущества, находящегося в долевой собственности. Применение к таким отношениям аналогии закона не является допустимым, поскольку п.1 ст.6 ГК РФ предусматривает применение аналогии закона лишь в том случае, если такие отношения не урегулированы правом. Между тем, отношения по пользованию, распоряжению и владению общим имуществом, правом урегулированы (ст. 246, 247 ГК РФ). Применение аналогии права также является недопустимым, ибо такая аналогия должна быть направлена на восполнение пробела в праве, которого в данном вопросе не усматривается.

С другой стороны, реализация прав собственников в отношении общего имущества в форме собрания может пониматься как частный случай соглашения собственников, его специализированным, видовым аспектом. И если Пленум ВАС №64 подразумевал аналогию именно видовых отношений, не затрагивая при этом родовых, то такая аналогия может быть уместна. При этом вопрос, можно ли применять аналогию на видовые отношения, если родовые правом урегулированы, остается открытым и может быть предметом дискуссий.

Существуют барьеры не только теоретического, но и практического свойства, способные стать препятствием для применения аналогии при реализации прав долевой собственности в форме собраний к конкретным правоотношениям. Практика управления зданием нежилого назначения в нашей стране пошла в форме квазиуправляющих компаний, которые фактически оказывают услуги по управлению, регулируя такие отношения двусторонними договорами оказания услуг с каждым собственником в отдельности. В этом случае аналогия не может быть применена, поскольку законом в 6 ст. ГК РФ установлена презумпция соглашения сторон. Но даже отсутствие такого договора или его расторжение оставляет барьеры для использования аналогии с Жилищным кодексом, поскольку хозяйственная деятельность квазиуправляющей компании в таком здании основана на полномочиях из обстановки и имеет элементы действия в чужом интересе без поручения, что, учитывая повсеместный характер таких отношений в настоящее время, следует понимать как сложившийся деловой оборот. Наличие делового оборота препятствует применению аналогии, по той же причине — презумпции делового оборота, установленной ст.6 ГК РФ.

Так или иначе, аналогия в отношениях по управлению зданием является в настоящее время свершившимся фактом, о чем свидетельствует в том числе судебная практика. В частности, из материалов дела А53-7807/2010 следует, что собственники бизнес-центра провели собрание по аналогии с Жилищным кодексом, на таком собрании была избрана форма управления в здании. Это собрание было обжаловано заинтересованными собственниками, однако суды первой и апелляционной инстанций подтвердили законность такого собрания.

Читайте так же:  Оникс лицензия

Отдельного внимания заслуживает применение по аналогии такой формы управления в здании, как непосредственное управление собственниками. Неопределенность непосредственного управления в крупных зданиях в части отсутствия исполнителя, ответственного за состояние здания, понудили законодателя ограничить в изменениях в Жилищном Кодексе РФ (ФЗ №242-ФЗ от 18.07.2011г.) число собственников, способных управлять зданием непосредственно без управляющей компании 12-ю квартирами (п.9.1 ст.161 ЖК РФ). Надо сказать что такая идея не нова, и присутствовала в недействующем ныне ФЗ «О товариществах собственников жилья» (№72 от 15.06.1996г., ст.21 п.1), устанавливающем не более 4 собственников в качестве условия реализации непосредственного управления многоквартирным домом. Кроме того, такую позицию озвучивал П.В.Крашенинников в Постатейном комментарии к Жилищному кодексу РФ (М.Статут, 2010. Стр.658) предполагая максимально комфортным число собственников помещений при непосредственном управлении не более 20-ти.

Между тем использование законодателем в качестве критерия возможности реализации непосредственного управления такой объект как «квартира», а не «помещение», дает серьезные основания для неприменения данного положения по аналогии к прочим зданиям, поскольку в здании нежилого назначения количество квартир равно нулю, что менее чем 12, а аналогия на объекты права не распространяется, поскольку ее применение ограничено отношениями.

В проекте нового Гражданского кодекса РФ, отношения собственников по поводу общего имущества будут урегулированы (см. ст.298.5. Проекта ГК — «Общее имущество здания»), а также можно рассчитывать на регулирование общей собственностью в здании в форме собраний (глава 9.1 Проекта ГК — «Собрания»), которая в новом ГК РФ будет формой возникновения права и допускает установление прав и обязанностей любых участников гражданско-правового сообщества.

При сравнении указанных норм с положениями Жилищного кодекса следует обратить внимание на отсутствие таких важных элементов регулирования института собраний, как квалифицированное большинство при принятии жизненно важных решений, а также отсутствие участия органов власти и местного самоуправления в управлении зданием. Кроме того, вызывает сомнение предложение установить открытую компетенцию собраний, что на фоне усложненных оснований их обжалования, может стать поводом для злоупотреблений.

Логика развития любого законодательства движется в сторону адаптации правового языка к уровню гражданско-правового сознания субъектов регулируемых правоотношений. Современное общественное сознание не отождествляет собственников нежилых помещений с такими участниками гражданско-правового сообщества, как кредиторы при банкротстве или участники юридического лица, поскольку последние в значительной мере имеют признаки субъектов предпринимательской деятельности. Следовательно, идеальным для данных отношений было бы специальное, а не общее регулирование, которое позволит объединить такие отношения с близкими им правоотношениям в жилищной сфере.

Особенная необходимость в регулировании есть у сферы управления зданиями. Права собственников на участие в управлении в нежилых зданиях в настоящее время повсеместно ущемлены произволом квази-управляющих компаний, навязывающих свои интересы при помощи своего монопольного положения. Защита таких прав при помощи антимонопольного законодательства практически не реализуема ввиду несоразмерности нарушенного права инструментам его защиты. Наиболее эффективным в этом смысле может оказаться распространение на здания нежилого назначения формы управления, аналогичной товариществу собственников жилья.

Таким образом, существующая в настоящее время аналогия в отношениях между зданиями нежилого и жилого назначения имеет неочевидную правовую природу и планируемые меры по регулированию в этой сфере в проекте нового Гражданского Кодекса едва ли способны решить все накопившиеся проблемы в этой сфере. Наиболее идеальным представляется регулирование отношений в зданиях нежилого и жилого назначения единым специальным законом.

Согласование границ в межевом деле

Домоправительница

«тайны» кадастрового учета

Возможно будет полезно познакомиться с информацией,полученной в результате посещения семинара на данную тему, который проходил в Москве (если не ошибаюсь два года назад).
Право на землю
– Чтобы поставить участок на учет и получить вожделенный кадастровый план, фирма должна подготовить и принести в кадастровую палату всего три документа, – начал семинар начальник отдела правового обеспечения Земельной кадастровой палаты по Московской области Алексей Лащенов. – Первый документ – заявка о постановке участка на кадастровый учет, второй – правоустанавливающий документ на земельный участок, третий – документ о межевании.

Заполняя заявку, не надо ничего придумывать от себя: ее типовая форма есть в приказе Росземкадастра от 13 июня 2001 г. № П/115. Но если вы хотите провести с участком какие-либо работы (например, слияние или разделение), обязательно напишите об этом в заявке.

Сложнее обстоят дела с правоустанавливающими документами. В земельном и гражданском законодательстве нет точного определения правоустанавливающего документа на земельный участок. Отсюда все сложности, так как понятие правоустанавливающего документа используется во многих законах (например, в законах о государственном земельном кадастре, о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о плате за землю, в Земельном кодексе).

Федеральная служба земельного кадастра в информационном письме от 11 апреля 2003 г. № СС/272 предложила свое определение правоустанавливающего документа для процедуры кадастрового учета: документ, который закрепляет или ограничивает имущественные права фирмы на участок или его часть. Это может быть решение региональных или местных властей о предоставлении фирме земли в пользование, договор, судебное решение и т. д. (ст. 8 ГК).

Правоустанавливающие документы нужны вам не только для кадастрового учета земли, но и для последующей госрегистрации сделок с земельными участками. Проверять эти документы будут совершенно по-разному. Кадастровую палату интересует информация, которая необходима для описания участка как объекта учета. Регистрационную палату – юридическая сила документов, то есть имеет ли фирма право распоряжаться земельным участком и совершать с ним сделку.

Один из участников семинара поинтересовался, какие сведения должны быть в правоустанавливающем документе, чтобы его приняли в кадастровой палате. Лектор объяснил, что такой документ должен содержать два вида информации. Прежде всего это данные о земельном участке, который будет объектом кадастрового учета: категория, разрешенное использование, площадь, местоположение, ссылка на описание границ земельного участка. Еще нужна информация об источниках образования данного участка, то есть сведения о другом земельном участке, из которого был образован ваш. Если документ содержит все эти сведения, то при его проверке никаких проблем быть не должно.

Однако не исключена ситуация, когда участок пройдет кадастровый учет, а регистрационная палата в регистрации сделки откажет. Например, они скажут, что лицо, которое выдало правоустанавливающий документ, не имело права распоряжаться данным земельным участком. К такому повороту событий тоже надо быть готовыми.

Лектор предложил еще один вариант толкования правоустанавливающего документа – решение собственника участка, оформленное в простой письменной форме. Это допустимо, если собственник земли хочет совершить с ней какие-либо односторонние сделки, например разделить или объединить свои участки.

Работы по межеванию
С документами о межевании на практике также возникает очень много проблем.

– Действующее законодательство содержит два определения межевания земельного участка, – продолжил семинар Алексей Лащенов. – Одно есть в законе о государственном земельном кадастре, второе – в законе о землеустройстве. Эти определения отличаются, но на самом деле все довольно просто.

Чтобы провести межевание по закону о землепользовании, фирма должна установить границы участка на местности, закрепить их межевыми знаками и определить координаты.

Работы по межеванию проводят многочисленные коммерческие фирмы, у которых есть лицензия на картографическую и геодезическую деятельность (землеустроители). Раньше при выполнении работ по межеванию земельные комитеты предварительно утверждали техническое задание. Сейчас такое задание готовит фирма–исполнитель работ, а утверждает заказчик.

Основная проблема межевания – согласование границ с соседями. Единственная цель этой процедуры – узнать, есть ли споры по границам земельного участка.

– Для этого землеустроитель должен сообщить всем смежникам дату, когда он будет проводить работы по межеванию, пояснил лектор. – Если они не явятся, границы считаются согласованными. Если пришли, но не подписали акт согласования, то проводится так называемое предварительное межевание. Землеустроитель посылает своему соседу повторное уведомление и предлагает высказаться о наличии споров о границах. Если сосед не ответит, границы считаются согласованными. Если же смежник «заявит спор о границах», межевание должно быть приостановлено до разрешения спора.

Закон о государственном земельном кадастре не столь строг. Он не требует закреплять границы участка межевыми знаками и определять их координаты. Достаточно оформить описание земельного участка по правилам, прописанным в приказе Росземкадастра от 2 октября 2002 г. № П/327.

Таким образом, описать участок можно двумя способами: на основании документов о межевании и на основании других картографических материалов с менее точными характеристиками участка. Например, материалов инвентаризации земли или плана земельного участка, ранее выданного земельным комитетом, и т. д.

Ответственность за полноту информации о земельном участке несет не кадастровая палата, а фирма. Именно она решает, в каком объеме в земельном кадастре появятся сведения об изменяющихся характеристиках земельного участка. Поэтому сотрудникам палаты абсолютно безразлично, с каким описанием участка работать. Главное, чтобы оно было составлено на основании правильно оформленных картографических материалов.

Один из участников семинара поинтересовался, отразится ли это в кадастровом плане, который в итоге получит фирма? Как оказалось, да.

– В кадастровой палате, выдавая план участка, оформленный не по материалам межевания, вам укажут, что площадь участка ориентировочная, ее нужно уточнить при межевании, сведений о границах земельного участка недостаточно для описания его как объекта сделки, – пояснил лектор. – Дальше вы идете в регистрационную палату и занимаетесь регистрацией сделки.

Но не так все просто, как кажется на первый взгляд. Совершая сделку с таким земельным участком, фирма берет на себя ответственность за все споры, которые будут связаны с его границами. Например, если владелец соседнего участка в суде докажет, что часть проданной земли на самом деле самовольно у него захвачена.

Кто-то из зала возмущенно пожаловался, что в кадастровой палате требуют справку из налоговой инспекции о наличии задолженности по земельным платежам.

– Такие требования незаконны, – сразу ответил лектор. – Как я уже сказал, для кадастрового учета необходимо всего три документа. И ничего больше.

Есть ли у вас план?

Земельный участок поставят на учет в течение месяца с того момента, как фирма подала документы. Правда, в некоторых случаях ей могут отказать. Чаще всего это происходит из-за того, что документы о межевании оформлены в нарушение приказа Росземкадастра № П/327.

После постановки на учет фирма получит долгожданный кадастровый план. В нем указаны все сведения о земельном участке, в том числе ее нормативная цена и ставка земельного налога.

Алексей Лащенов обратил внимание участников семинара на то, что состав кадастрового плана земельного участка определяет сама фирма в заявлении о выдаче сведений. Максимально план содержит шесть разделов. Первый раздел – общие сведения о земельном участке, второй – чертеж границ участка, третий – текстовые сведения о частях и обременениях участка, четвертый – чертеж границ частей участка (при условии, что они не отражены во втором разделе), пятый – описание границ участка и шестой – описание поворотных точек границ.

Первый раздел выдается обязательно, остальные – по желанию. Например, для госрегистрации права или сделки с земельным участком фирме нужны лишь первые четыре раздела.

Важно, что в регистрационную палату кадастровый план земельного участка нужно принести всего один раз. При последующих сделках с этим же участком повторно приносить план не нужно, сотрудники палаты возьмут его из своего архива.

Многих на семинаре интересовало, можно ли получить кадастровый план части земельного участка (например, фирма хочет передать его в аренду или в залог). По словам лектора, ничто не мешает это сделать. Принесите в кадастровую палату документы о межевании части земельного участка, ей присвоят отдельный учетный кадастровый номер и выдадут кадастровый план.

Читайте так же:  Образец договор залога недвижимого имущества

Участники семинара в один голос утверждали, что регистрационная палата требует, чтобы в кадастровом плане отражались объекты недвижимости.

– Это сделать несложно, – успокоил лектор. – Мы работаем с теми документами, которые приносит фирма-заявитель. Представьте описание земельного участка с информацией о его части, на которой расположен объект недвижимости. После этого вам выдадут новый кадастровый план с указанием частей, обремененных недвижимостью.

В заключение Алексей Лащенов напомнил, что после того, как фирма поставила участок на учет, получить сведения о земельном участке может любой заинтересованный человек или фирма, сделав запрос в кадастровую палату. Причем доказывать свою заинтересованность не надо.

– Но нам отказывают в такой информации! – пожаловались сразу несколько участников семинара.

– В таком случае обратитесь с жалобой в вышестоящую инстанцию, например в областную кадастровую палату, – посоветовал лектор.

Домоправительница

Потихоньку влезаю в тему.

Домоправительница

При межевании земель уполномоченный орган не вправе требовать письменного согласия соседей, а обязан лишь известить их о предстоящем межевании, и в суде нужно разбираться не с соседями, а с уполномоченным органом
Примерно такой вывод следует из постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 марта 2007 года по делу № А52-3736/2005/1.

В данном деле помимо заявителя участвовали Администрация города Великие Луки (далее — Администрация) и Приход Храма Вознесения Христова Псковской Епархии Московской Патриархии (далее — Приход).
Я понял из этого дела, что заявитель, заинтересованный в установлении границ своего земельного участка, почему-то стал бодаться в суде со своим соседом — Приходом, а не с Администрацией. Очевидно, Администрация потребовала от заявителя получить письменное согласие от Прихода на межевание границ. Поскольку Приход такого согласия не дал, заявитель и вынужден был обратиться в суд.
В названном деле суд пришел к следующим выводам.

Закон не предусматривает возможности обязания заинтересованных лиц (соседей) в участии в землеустроительных работах, в частности в согласовании ими границ земельного участка, а требует лишь обязательного извещения их о проведении таких работ, предоставляя указанным лицам право обжалования соответствующих действий.
В связи с этим заявленное требование об обязании Прихода согласовать границы земельного участка не может быть удовлетворено.
Установление границ земельного участка не входит в компетенцию арбитражного суда, а входит в компетенцию органа местного самоуправления, который обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Из названного дела невольно следует не указанный в нем вывод: заявителю нужно было обращаться в суд не к Приходу, а к Администрации, не выполнившей возложенные на нее законом требования. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2007 года Дело N А52-3736/2005/1

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Рудницкого Г.М. и Сапоткиной Т.И., рассмотрев 21.03.07 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Прихода Храма Вознесения Христова Псковской Епархии Русской Православной Церкви г. Великие Луки на решение Арбитражного суда Псковской области от 05.09.06 (судья Васильева О.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.06 (судьи Романова А.В., Козлова С.В., Носач Е.В.) по делу N А52-3736/2005/1,
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество «Планета-центр» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Приходу Храма Вознесения Христова Псковской Епархии Московской Патриархии (далее — Приход) об обязании согласовать границы земельного участка.
До вынесения решения истец уточнил исковые требования и просил установить границу земельного участка на расстоянии одного метра от стены здания, принадлежащего Обществу на праве собственности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Великие Луки (далее — Администрация), муниципальное унитарное предприятие «Южный микрорайон города Великие Луки» (далее — Предприятие) и Государственный комитет Псковской области по культуре (далее — Комитет).
Решением от 27.10.05 установлена граница земельного участка под объектом недвижимости — нежилым зданием, расположенным по адресу: город Великие Луки, улица Некрасова, дом 6/1, принадлежащим Обществу, на расстоянии один метр по точкам 3 и 4 на границе землепользования с Приходом.
Постановлением апелляционной инстанции от 23.01.06 решение от 27.10.05 отменено. В иске отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.05.06 решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.
Определением от 24.05.06 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Псковская Епархия Русской Православной Церкви.
Решением от 05.09.06 установлена граница земельного участка под объектом недвижимости — нежилым зданием, расположенным по адресу: город Великие Луки, улица Некрасова, дом 6/1, принадлежащим Обществу, на расстоянии один метр по точкам 3 и 4 на границе землепользования с Приходом.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.06 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Приход просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в иске.
В обоснование жалобы ее податель указал на то, что арбитражным судом неправильно применены нормы материального права — статьи 36 и 69 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).
Приход считает, что Общество не может быть признано надлежащим истцом по данному делу, поскольку его права на спорный земельный участок не оформлены в установленном порядке.
В отзывах на кассационную жалобу Администрация и Комитет просят отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить жалобу Прихода.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого здания общей площадью 40,2 кв.м, расположенного по адресу: город Великие Луки, улица Некрасова, дом 6/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 60-АЖ N 117588, выданным 02.04.04.
В процессе формирования земельного участка, на котором расположена принадлежащая Обществу недвижимость, истец обратился к Приходу как смежному землепользователю за согласованием границ указанного земельного участка.
Отказ Прихода от согласования границ земельного участка послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, обе судебные инстанции исходили из того, что Общество, являясь собственником объекта недвижимости, в силу статьи 69 ЗК РФ правомерно обратилось за проведением землеустройства, а Приход не обосновал необходимости установления иной границы земельного участка, чем предложил истец.
Суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 69 ЗК РФ землеустройство проводится по инициативе уполномоченных органов, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.
Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.
Таким образом, закон не предусматривает возможности обязания заинтересованных лиц в участии в землеустроительных работах, в частности в согласовании ими границ земельного участка, а требует лишь обязательного извещения их о проведении таких работ, предоставляя указанным лицам право обжалования соответствующих действий.
В связи с этим заявленное первоначально требование об обязании Прихода согласовать границы земельного участка не может быть удовлетворено.
Не подлежит также удовлетворению требование, фактически рассмотренное судом по настоящему делу, в соответствии с которым Общество просило суд установить границу земельного участка, поскольку установление границ земельного участка не входит в компетенцию арбитражного суда.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Для приобретения прав на земельный участок, как указано в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ, юридическое лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Пунктом 7 названной статьи установлено, что в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации и в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.
Таким образом, законодательством установлен порядок установления границ земельного участка и определены органы, в чью компетенцию это входит, поэтому арбитражный суд неправомерно удовлетворил требование Общества и установил соответствующие границы земельного участка.
Поскольку арбитражный суд неправильно применил нормы материального права, обжалуемые судебные акты подлежат отмене. В иске следует отказать.

Другие статьи:

  • Заявление на выплату алиментов на ребенка образец Как правильно написать заявление на уменьшение размера алиментов: образец документа Размер алиментов можно уменьшить в суде, если подать заявление и подтвердить документами изменившееся материальное или семейное положение. При оформлении заявления на уменьшение […]
  • Заявление на предоставление вычета на лечение образец Процедура оформления заявления на получение социального налогового вычета у работодателя – образец за лечение и обучение Социальный налоговый вычет в 2018 году можно получить без предоставления декларации в налоговый орган. Наступления следующего года не стоит […]
  • Как подать заявление на увольнение по собственному желанию в отдел кадров Что делать, если не подписывают заявление на увольнение по собственному желанию? Могут ли сделать отказ? Как гласит законодательство, ни один человек не привязан к месту работы навечно. Он может сменить ее на более перспективную, да просто она может ему […]
  • Приказ об удержании за обучение при увольнении образец Как по закону оформить удержание подотчетных сумм из заработной платы – образец приказа, заявления По закону работник, получивший средства в подотчет обязан отчитаться о них не позже 3 дней. Это происходит после истечения срока, на который выданы деньги или после […]
  • Увольнение по собственному желанию инженера Правильный образец заявления на увольнение по собственному желанию работающего пенсионера. Нужно ли отработка? Далеко не все граждане после ухода на пенсию сидят дома и смотрят телевизор. Многие продолжают работать и на пенсии. А при увольнении гражданина, […]
  • На чье имя писать заявление если генеральный директор в отпуске Нужно ли и на чье имя писать заявление на отпуск директора — находим ответы на вопросы в ТК РФ В соответствии с действующим Законодательством РФ, каждый официально трудоустроенный гражданин имеет право претендовать на ежегодный оплачиваемый отпуск. Рассмотрением […]
  • Трудовой договор что значит Правила заключения срочного трудового договора его плюсы и минусы для работника Случаются ситуации, когда в процессе поиска работы, желаемая вакансия находится, но потенциальный работодатель предупреждает: с будущим работником может быть заключён только срочный […]