Заявление при продаже комнаты в коммунальной квартире

Содержание:

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2018 году – один из наиболее непростых вопросов, касающихся недвижимости.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

При проведении этой сделки придется столкнуться с такими проблемами, как сложность отчуждения и оформления документации.

Важно выяснить статус объекта недвижимости и соблюсти преимущественное право, установленное действующим законодательством.

Одним из главных условий продажи комнаты в коммунальной квартире является право собственности на недвижимость.

Другим выступает необходимость соблюдения преимущественного права покупки, которым обладают другие жильцы в квартире.

Преимущественное право покупки

Продажа комнаты в коммунальной квартире на внешнем рынке усложняется наличием преимущественного права, которым обладают другие жильцы.

Суть этого права заключается в том, что прежде, чем отчуждать собственность третьему лицу, необходимо сделать предложение о её покупке своим соседям. Важно, что условия продажи должны быть аналогичными.

Предложение осуществляется в письменной форме, рекомендуется отправлять его по почте с оформлением описи вложения.

Соседи после получения предложения должны:

  • дать отказ в письменном виде;
  • принять решение о приобретении объекта недвижимости;
  • не давать ответа в течение месяца.

В случае если ответа не поступит, то это позволит провести сделку с покупателями по внешнему рынку.

Можно ли обойти?

Обойти преимущественное право покупки недвижимости можно.

Для этого может использоваться две схемы:

  1. Дарение части комнаты покупателю, после этого оформление договора продажи.
  2. Дарение всей комнаты покупателю, без указания передачи средств (они будут получены по согласию).

Второй способ значительно легче, но первый безопаснее.

Оформив дарственную, бывший владелец комнаты уже не будет считаться её собственником, а покупатель может его обмануть – не передать денежные средства.

Первая схема позволяет просто обойти преимущественное право, так как владелец комнаты даст согласие на её покупку.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира, как полноценный объект недвижимости, отличается такими чертами:

  • в ней проживает сразу несколько семей, по отдельности вносящие средства в качестве уплаты коммунальных платежей;
  • одной семьей или жильцу принадлежит личная комната (в собственности или по договору социального найма), присутствуют места общего пользования – кухня, ванная, туалет, прихожая и коридор;
  • каждая семья или жилец приобретает комнату по основанию, независящему от остальных людей, проживающих в квартире (соглашение аренды, покупки, мены и т.д.).

Продажа комнаты в такой квартире требует знания действующего законодательства, соблюдения преимущественного права и направления соответствующих уведомлений соседям.

Нужно ли согласие соседей?

Согласие соседей на продажу недвижимости не требуется. Они должны лишь оформить отказ (соглашение) от приобретения комнаты, либо не давать ответа в течение месяца.

Важно учитывать, что преимущественным правом обладают только те соседи, у которых имеется свидетельство собственности на недвижимость.

Оно не выдается тем, кто снимает квартиру на основе договора ипотеки или аренды.

Уведомление о продаже комнаты составляется в письменном виде.

В нем указываются следующие сведения:

  • ФИО соседа, которому направляется извещение;
  • условия сделки – содержание преимущественного права;
  • стоимость комнаты;
  • дата составления уведомления и подпись продавца.

Что делать, если препятствуют?

Отчуждение комнаты в коммуналке может затянуться на долгое время по причинам, непосредственно связанным с соседями:

  • они специально не получают уведомление о том, что недвижимость реализуется;
  • получили уведомление, но продолжают хранить молчание по поводу отказа или соглашения;
  • неизвестно, где находится владелец одной или нескольких комнат.

Все перечисленные проблемы могут быть решены с опорой на действующее законодательство.

Если соседи отказываются от получения письма, то оно будет возвращено обратно. «Почта России» на конверте проставит штемпель о том, что адресат его не принял.

Этот конверт необходимо предоставить в органы Росреестра при осуществлении сделки. Это позволит подтвердить, что уведомление было отправлено, то остальные жильцы его не приняли.

Если соседи получили уведомление, но не отвечают на его содержание, то необходимо обратиться в нотариат. Нотариус повторно отправит уведомление, предварительно заверив его собственной подписью.

Если сосед снова будет молчать, то нотариус составит бумагу, в соответствии с которой будет подтверждено, что извещение отправлено и получено, но ответа нет. Это свидетельство необходимо предоставить при сдаче договора отчуждения недвижимости в Росреестр.

Если место пребывания соседа не удается установить, то можно попытаться установить его через судебную инстанцию без вести пропавшим.

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

Доказательством послужит выписка, оформленная из домовой книги, решения адресных бюро и т.д.

Суд предпримет попытки розыска гражданина – отправит уведомления о поиске по местам, где он может находиться.

Если место нахождения не удастся установить, то судом будет назначен человек для управления его имуществом, и извещение о продаже комнаты будет направляться ему.

Можно ли произвести оформление купли-продажи квартиры у нотариуса? Узнайте тут.

Порядок действий

Отчуждение комнаты в квартире коммунального типа осуществляется поэтапно:

  1. Определение условий продажи недвижимости.
  2. Соблюдение преимущественного права – направление уведомлений о продаже соседям.
  3. Получение отказа, согласия или молчание в течение месяца свидетельствует о выполнении одного из главных условий.
  4. Поиск покупателя со стороны.
  5. Составление договора продажи.
  6. Регистрация права собственности.
  7. Передача средств и ключей от недвижимости.
  8. Необходимые документы.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

Для продажи комнаты потребуется собрать следующие документы:

  • паспорта обеих сторон правоотношений;
  • кадастровая и техническая документация;
  • справка об отсутствии коммунальной задолженности;
  • извещение, направленное соседям для реализации их преимущественного права;
  • отказ от преимущественного права от соседей, заверенный в нотариате;
  • справка из БТИ;
  • правоустанавливающие бумаги на комнату;
  • если одним из собственников комнаты является ребенок, то на продажу потребуется согласие органов попечительства.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте здесь.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству? Подробная информация в этой статье.

Подводные камни

При продаже комнаты главным подводным камнем является возможность признания сделки недействительной, если не будет соблюден порядок предоставления преимущественного права.

Не рекомендуется пытаться обходить его путем оформления дарственных – это может обернуться неблагоприятными последствиями для продавца.

На видео о нюансах продажи комнаты в общей недвижимости

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Продажа комнаты в коммуналке: подводные камни

Советская эпоха уже 20 лет как канула в прошлое, но ее пережиток — коммунальные квартиры — вполне себе здравствует. Например, в Москве и Питере их счет идет на десятки, а то и сотни тысяч. Неудивительно, что рынок комнат в коммуналках довольно активный, они пользуются неплохим спросом. Но процесс их реализации имеет свои особенности.

Владельцам коммунальной недвижимости, решившим с ней расстаться, до последнего не прибегая к помощи риелторов, мы расскажем, к чему нужно быть готовыми.

Заметим, что многое из сказанного ниже справедливо и для случаев продажи доли в обычной (не коммунальной) квартире. Кстати, чтобы понять, чем вы владеете — комнатой или долей в квартире, загляните в свое свидетельство о собственности.

Извещаем соседей о намерении продать комнату

По закону собственники остальных комнат в коммуналке имеют преимущественное право покупки вашей комнат ы п. 6 ст. 42 ЖК РФ; п. 1 ст. 250 ГК РФ . Поэтому, прежде чем заключать договор с покупателем со стороны, вы должны письменно известить соседей о своем желании продать комнату, указав при этом всю необходимую информацию о продаваемом имуществе и его цен у п. 3 ст. 250 ГК РФ . Приведем примерную форму такого извещения.

Петрову Петру Петровичу
Адрес: 241016, г. Брянск, ул. Лесная, д. 8, кв. 10

Я, Иванов Иван Иванович, паспорт 56 01 111222, выдан ОВД Советского района г. Брянска 27.12.2000, продаю принадлежащую мне комнату № 3 площадью 17,0 (Семнадцать) кв. м в квартире, расположенной по адресу: 241016, г. Брянск, ул. Лесная, д. 8, кв. 10, по цене 550 000 (Пятьсот пятьдесят тысяч) рублей. Нужно указывать ту цену комнаты, по которой вы действительно намерены продать ее постороннему лиц у п. 1 ст. 250 ГК РФ . Если впоследствии комната будет продана по цене, которая ниже указанной в извещении, то соседи могут оспорить вашу сделку по купле-продаже

Отчуждаемая комната в квартире принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 25.11.2011 № 12-11, зарегистрирован Брянским отделом Росреестра 15.12.2011, запись № 58-01/11-1/2011-3333.

Предлагаю Вам воспользоваться своим преимущественным правом покупки моей комнаты по вышеуказанной стоимости.

Прошу Вас в течение месяца Именно такой срок определен в Гражданском кодексе РФ п. 3 ст. 250 ГК РФ с момента получения настоящего извещения либо заключить письменный договор купли-продажи комнаты, либо в письменной форме отказаться от своего права преимущественной покупки. В случае неполучения от Вас ответа по истечении данного срока указанная комната будет продана третьему лицу.

Иванов И.И.

07 ноября 2013 г.

Способ вручения такого извещения и другие ваши дальнейшие действия зависят от того, насколько вам повезло с соседями. Посмотрим, как быть в том или ином случае.

Возможные варианты развития событий

ВАРИАНТ 1 (идеальный). Все соседи реально проживают в своих комнатах, у вас с ними прекрасные отношения, и они не намерены препятствовать вашей сделке.

Тогда подготовьте по два экземпляра извещения для каждого соседа-сособственника. Один — вручите лично в руки соседу, а второй (на котором сособственник распишется в получении и укажет дату) — оставьте себе.

Если кто-то из соседей изъявит желание купить вашу комнату — прекрасно. В этом случае никаких бумаг от других соседей вам получать не нужно. Если желающих из числа соседей несколько, то выбор, кому продать комнату, за вами.

Читайте так же:  Договор подряда в зуп 83

Если никто из них приобретать комнату не намерен, тогда по договоренности с соседями назначьте день, когда вы вместе с ними придете в территориальный орган Росреестра или к нотариусу, где будут удостоверены их письменные отказы от своего преимущественного права покупки комнат ы п. 1 ст. 24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ) . Можно ради такого случая вызвать нотариуса на дом. Очевидно, что соответствующие расходы по оформлению будете нести вы.

Когда нотариус совершает нотариальные действия вне помещения своей конторы, размер госпошлины/нотариального тарифа увеличивается в полтора раз а подп. 1 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 2 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС 11.02.93 № 4462-1 (далее — Основы о нотариате) . Кроме того, в этом случае клиент должен возместить ему транспортные расход ы ст. 22 Основ о нотариате .

При подаче заявления на регистрацию перехода прав собственности на комнату упомянутые отказы приложите к пакету документо в п. 1 ст. 24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ) . Учтите, что не удостоверенные в Росреестре или у нотариуса отказы законной силы не имеют.

Кстати, какого-то конкретного срока действия у этих отказов нет. То есть если в процессе оформления вами сделки с третьим лицом кто-то из соседей вдруг передумает и все-таки пожелает выкупить вашу комнату, вы вовсе не обязаны идти навстречу его желаниям.

Может статься, что какая-либо из комнат в коммуналке не приватизирована, то есть ваш сосед не собственник, а всего лишь наниматель жилого помещения. В этом случае надо попросить его показать договор социального найм а ст. 60 ЖК РФ , чтобы узнать, в чьем владении находится комната. Как правило, это муниципальное образование. Тогда извещение о продаже своей комнаты вам нужно направить по почте (с уведомлением о вручении) в жилищный комитет или департамент администрации муниципалитета. Если понесете его лично, обязательно попросите поставить на втором экземпляре извещения штамп о получении. И там же, в муниципалитете, вам должны выдать отказ от преимущественного права покупки.

ВАРИАНТ 2 (более жизненный). Кто-то из соседей давно не проживает в своей комнате или по каким-то причинам всячески противится тому, чтобы вы продавали свою комнату.

В этом случае направляйте своим соседям извещения о преимущественном праве покупки комнаты заказными письмами с описью вложения и с уведомлением о вручении, а еще лучше — телеграммами.

Если кого-то из соседей вы в глаза никогда не видели и не знаете, кто является собственником той или иной комнаты (то есть на чье имя посылать извещение), можно запросит ь приложение к Порядку, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180 в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРП п. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ . За нее, правда, придется заплатить, но плата для физлиц небольшая — 150— 200 руб. приложение к Приказу Минэкономразвития от 22.09.2011 № 502 Выписку вам должны предоставить в течение 5 рабочих дней с момента получения госорганом запрос а п. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ . В ней будут указаны ф. и. о. собственников всех комнат в коммуналке. Запрос можно сделать лично, по почте (обычной или электронной) или через портал госуслу г п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180 . Как правило, вся необходимая информация о порядке предоставления выписок, а также бланки квитанций с реквизитами для оплаты имеются на сайте регионального управления Росреестра.

“ Имейте в виду: если у вашего соседа-«фантома» право собственности на комнату возникло до 1998 г., то в Росреестре вряд ли будет нужная вам информация. В этом случае можно навести справки о соседе в ЕИРЦ или в паспортном столе. В моей практике еще не было случаев, чтобы там отказались сообщить, кто прописан в соседних комната х ” .

Возникает вопрос: а на какой адрес направлять извещения? В идеале их нужно направлять по фактическому месту жительства (регистрации) ваших соседей. Но как быть, если вы не можете выяснить, где они реально проживают в данный момент? Тогда просто посылайте извещения по адресу нахождения их долевой собственности, проще говоря, на адрес вашей же коммунальной квартиры, указав номера комнат, принадлежащих соседям. Если почтовое уведомление вернулось к вам с росписью соседа в получении извещения — прекрасно, он железно считается уведомленным.

А что делать, если на вернувшемся уведомлении значится «в связи с истечением срока хранения»? То есть адресат не явился за получением заказной корреспонденции либо отказался ее получать. Не огорчайтесь! Как справедливо отметил один суд, тот факт, что кто-то из соседей-сособственников не получил извещение, не может ограничивать ваше право распоряжаться своим имуществом. У вас нет обязанности по вручению почтовых отправлений. По закону вы лишь должны принять меры по извещению других сособственников квартиры о предстоящей продаже комнат ы Апелляционные определения ВС Чувашской Республики от 22.04.2013 № 33-1360/2013; Смоленского областного суда от 04.09.2012 № 33-2861 .

Кстати, извещения соседям можно послать и через нотариус а ст. 86 Основ о нотариате . Но, как вы понимаете, это встанет в копеечку, особенно если соседей много. А то, как вы направите извещения — самостоятельно по почте или через нотариуса, какого-то принципиального юридического значения не имеет.

После того как вы получите корешки почтовых уведомлений, нужно выждать 1 месяц, отведенный соседям на принятие решени я п. 2 ст. 250 ГК РФ , а затем уже выходить на сделку по продаже комнаты. Молчание сособственников в данном случае расценивается как их отказ от преимущественного права покупк и Определение Мосгорсуда от 24.11.2011 № 33-38334 .

Подавая заявление на регистрацию перехода прав собственности, к нему нужно будет приложить все бумаги, подтверждающие, что вы выполнили свою обязанность по извещению соседе й п. 1 ст. 24 Закона № 122-ФЗ . Это, в частности, копии самих извещений, почтовые квитанции о приеме заказных писем, корешки вернувшихся уведомлений о вручении (с подписью получателя или с отметкой о возвращении за истечением срока хранения).

Если кто-нибудь из соседей посчитает, что вы якобы втайне от него продали комнату постороннему лицу, и начнет грозить вам судом, не волнуйтесь. Все, что он может сделать, — это потребовать через суд перевести на него права и обязанности покупателя. На подачу такого иска отводится 3 месяца с момента, как сособственнику стало известно о нарушении его права преимущественной покупки вашей недвижимост и п. 3 ст. 250 ГК РФ; подп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10.06.80 № 4 .

Но подать иск мало. Соседу придется также внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента по субъекту РФ сумму, уплаченную вашим покупателем за комнату, сборы и пошлины, а также другие суммы, положенные покупателю для возмещения расходов, понесенных им при покупке комнат ы подп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10.06.80 № 4; Апелляционное определение Мособлсуда от 26.03.2013 № 33-3615/2013 . Это обстоятельство охлаждает пыл даже самых настырных.

А что будет, если не уведомить соседей о продаже комнаты? В этом случае орган Росреестра просто не станет регистрировать переход прав собственности на том основании, что нет документов, подтверждающих, что продавец комнаты (доли) письменно известил остальных сособственников о намерении ее продат ь п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ .

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Читайте так же:  Новоуральск страховка осаго

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Екатерина! Если нотариус выдал Вашему соседу нотариальное уведомление ,то ни что не мешает ему продавать свою комнату не обращаясь более к Вам.А то ,что Вы его не стали получать на почте,вовсе не станет причиной отказа нотариуса в выдаче уведомления.

Наташа, спасибо за ответ!
Но Вы видимо не совсем правильно поняли мой вопрос или я не смогла донести сути.
Вопрос в том, что я хочу купить, но он теперь под разными предлогами, связанными с ситуацией на Украине и курсом евро не продает. Письмо было в почтовом ящике, отправлено без уведомления. Могу ли я обязать его продать? Предварительного договора купли — продажи нет.

Да я не верно поняла Вас,касательно письма,но это ни чего не меняет .Скорее всего нотариальное уведомление у него на руках.Обязать продать не можете,нет основании.Собственность принадлежит ему и он волен делать с нею все,что заблагорассудится ,хочет продает не хочет не продает.
Попробуйте предложить ему наиболее безопасные способы получения денег.

То есть письмо, которое я получила носит информационный характер о цене и сроке в 1 месяц актуальности этого предложения?

Из каких моих слов Вы сделали вывод о том что письмо носит информационный характер и имеет 1 месяц актуальности?

Как давно Вы получили данное письмо? Сходите к нотариусу отправившему письмо и сообщите ему о том,что Вы готовы покупать за указанную сумму.

Наташа, после сообщения нотариусу и готовности покупки комнаты за цену указанную в уведомлении что-то последует? Письмо получила пару недель назад, отправлено оно было в октябре, судя по отметке на конверте.

Участник программы «‎Работаю честно»

Обязать продать принадлежащее на праве собственности имущество может только суд. Бывает это крайне редко. В описанной ситуации он Вам ничем не обязан.

Лучше всего договариваться с соседом ,предлагая наиболее выгодные для него условия.При необходимости пригласите специалиста,возможно посторонний человек поможет Вам договорится с соседом.

Спасибо за Ваши комментарии.
Со своей стороны подвинулась на достаточно большую сумму в пользу Продавца. Но каждый раз условия менялись. Складывается впечатление, что Продавец не заинтересован в сделке. Однако письмо отправил, потратился на нотариуса. Какие аргументы у меня еще могут быть, чтобы все таки купить комнату? За комнату в 17 метров отдаю 2,2 млн.

То ,что для Вас кажется достаточным,Вашему соседу может казаться не таким и большим.Я не могу оценивать величину Вашей уступки,поскольку не знаю какая у Вас квартира.Но ни какого другого способа ,как повышать ставки для решения Вашей проблемы к сожалению нет.Помните о том,что в итоге у Вас останется отдельная квартира.

Участник программы «‎Работаю честно»

Продать заставить вы не сможете это точно!

Роман, спасибо! Я понимаю, что собственника не заставить продать, пока он сам этого не захочет.
Я пытаюсь понять несет ли какие-то обязательства с его стороны письмо-уведомление, которое я получила?
Потому что сейчас ситуация такая: Продавец извещает меня о продаже комнаты, но не продает ее.

Продавец квартиры не несет никаких обязательств перед Вами после того как он передумал продавать в связи с последними событиями.
Он известил Вас в тот момент, когда предложение о продаже объекта недвижимости было актуально, сейчас же его ситуация изменилась, в связи с этим, уведомление присланное вам, также потеряло свою актуальность.
Если же вы все-таки заинтересованы в покупке его комнаты, поговорите с ним и узнайте какие у него дальнейшие намерения относительно данного имущества. Исходя из его ситуации вы поймете, суждено быть продажи или нет. Удачи.

Что касается письма,здесь то же не все однозначно.Если оно было послано в октябре,то где оно бродило столько времени?Возможно имеет смыл выяснить это в своем почтовом отделении. Какая сумма стоит в этом письме.Возможно сосед ищет других покупателей на свою комнату.

Наташа, вы пишите пригласите специалиста, выясните где было все это время письмо. Мне не совсем понятно для чего тратить на это время, если сосед не обязан продавать комнату по этому уведомлению. С нами работает специалист со стороны Продавца, который никак не может разрешить ситуацию. Не смотря на то, что не однократно нами были приняты новые условия, Продавец был готов продать, мы купить. С нашим агентом работать отказались.
Может есть какие-либо аргументы, которые были в вашей практике использованы, которые помогли бы и нам?!

И еще подскажите пожалуйста, если мы все же договоримся о сделке, пару нюансов (у нас ипотечная сделка Сбербанк):
1. обязан ли собственник присутствавать на сделке
2. выписаться до момента подписания договора купли — продажи.

Екатерина ! Напишите в личку,чем могу помогу.

Участник программы «‎Работаю честно»

Продать Вам — не обязан, присутствовать на сделке — непременно, выписаться до регистрации перехода права — не обязан..

Участник программы «‎Работаю честно»

Выдержка из решения суда по иску о понуждении к заключению договора купли-продажи доли, принадлежащей ответчику, в общей долевой собственности, на условиях цены продажи: «Следовательно, в отсутствие предварительного договора купли-продажи объекта доли в недвижимости, собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту».
Соответственно, Екатерина, собственник вправе не продавать свою долю Вам по указанной цене, но и продать другому не может, пока Вы не откажетесь.
А цену не спешите поднимать, если продавец заинтересован в продаже доли, то он сам Вам направит повторное уведомление со своей ценой. Если она адекватная — соглашайтесь, если нет пусть пробует продать другому лицу, дешевле заявленной в уведомлении стоимости продать не может.
А там конечно выясняйте кому он решил продавать, если у него уже есть покупатель, то он может в договоре с ним завысить цену. Потом придется доказывать недействительность пунктов договора и переводить права и обязанности на себя, но это еще надо доказать.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: договор, уведомление и согласие соседей

На рынке недвижимости всегда особо выделялся один тип сделок, а именно сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. Прежде чем купить или продать комнату в коммуналке необходимо ознакомиться с нюансами подобного рода недвижимого имущества. Например, покупателю и продавцу не лишним будет точно знать каков фактический статус коммуналки.

Участники подобной сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире должны иметь представление о том, что такое «преимущественное право на покупку» — ведь все эти аспекты крайне важны, дабы избежать проблем и потери времени в момент оформления купли-продажи комнаты.

Что такое коммунальная квартира?

Сам термин коммуналка появился в стране после 1917 года, когда многокомнатные апартаменты богатых горожан, заселялись несколькими семьями из рабоче-крестьянской среды, иногда как подселение, а иногда хозяев и вовсе «выгоняли» и из больших квартир. Даже в послевоенный период картина мало изменялась, поскольку советская власть не торопилась расселять коммуналки и решать «квартирный вопрос» обеспечения каждой семьи отдельной квартирой, на протяжении долгого времени считалось, что и отдельная комната вполне приемлемо для советской семьи. И хотя отдельные коммунальные квартиры удавалось расселить, но до конца изжить словосочетание «коммуналка» так и не вышло, даже в постсоветской России. В больших городах, где сохранились старые застройки, коммуналки живы до сих пор, и, как и прежде, в одной квартире, хотя и в разных комнатах, проживают совершенно разные люди, чужие семьи, чаще всего по договору соцнайма, хотя многие уже и на правах собственности на отдельную комнату или сразу несколько комнат в коммунальной квартире.

Читайте так же:  Приобретение автомобиля за материнский капитал

Четкого определения «коммунальная квартира» современное законодательство не даёт, хотя, например, согласно целевой программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» под коммунальной квартирой понимается помещение, в котором расположены как минимум пять жилых комнат. И все эти комнаты, согласно отдельным договорам, принадлежат пяти разным собственникам, которые не являются членами одной семьи. Каждый из жильцов в коммунальной квартире имеет во владении собственную жилую комнату. А прочие помещения: санузел, кухня, коридор являются долевой собственностью и наследуются вместе с комнатой. Итак, если подвести итог, то в коммуналке:

  • каждый собственник владеет жилым помещением по отдельному договору (соцнайм/собственность);
  • каждый собственник оплачивает коммунальные услуги согласно своим лицевым счетам;
  • бытовые помещения находятся в долевой собственности.

Как продать комнату в коммуналке?

Перед тем как продать или купить комнату в коммуналке вы должны знать о том, что существует два варианта владения комнатой в коммунальной квартире, это либо собственность (приватизированная комната), либо договор социального найма (неприватизированное жилье). В коммунальной квартире все комнаты могут быть приватизированы, а может быть так, что приватизирована лишь часть из них. Продажу комнаты может осуществлять только собственник (или человек, наделенный соответствующими полномочиями).

Имейте в виду, что комнату, которая не была приватизирована, нельзя продать в буквальном смысле, а можно лишь обменять на неприватизированную квартиру или комнату, в общем на жилье, которым владеют по договору социального найма. Для заключения сделки обмена неприватизированным жильем обязательно необходимо заручиться согласием обоих наймодателей-собственников жилья (местные администрации, управляющие муниципальным жильем).

Что такое «преимущественное право покупки» в коммуналке?

Прежде, чем выставить на продажу свою комнату, собственник обязан предупредить о планируемой продаже своих соседей по квартире. Закон определяет, что в течение месяца соседи имеют права принять решение о выкупе вашей комнаты, либо об отказе в преимущественном праве покупки. О своем отказе соседи могут сообщить в письменном виде, причем отсутствие их ответа в течении календарного месяца со дня оповещения о вашем желании продать свою комнату приравнивается к отказу выкупа. Таким образом, если вам на руки дан письменный отказ от соседей или они просто молчат, никак не реагируя на ваше желание продать жильё, то через месяц вы можете приступать к поиску покупателя на свою комнату в коммуналке.

Преимущественное право покупки означает, что первыми приобрести вашу комнату имеют права лица, проживающие с вами бок о бок, то есть соседи по коммунальной квартире. Вы обязаны уведомить соседей о своем решение продать свою комнату.

Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?

Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?

Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.

Далее, если среди собственников присутствует ребенок до четырнадцати лет, то решение о приобретении (или отказе) пишут родители. Если ребенку от четырнадцати лет до восемнадцати, то он сам принимает решение, при этом сделка заключается все равно родителями, от его имени. Кроме того, все сделки, совершаемые с участием детей, контролируют органы опеки и попечительства, имейте это в виду, покупая или продавая комнаты в коммунальной квартире.

Что делать, если возникли проблемы с соседями?

Главными проблемами соблюдения преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире могут быть следующие ситуации:

  • соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
  • соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
  • место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
  • собственник соседней комнаты проживает в другом городе.
  • собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Самое распространенное действие соседей, препятствующих продаже комнаты в коммуналке – отказ получения уведомления о вашем желании продать вашу комнату. Помните, что если соседние с вашей комнаты приватизированы, то письменно уведомлять нужно только собственников (с помощью заказного письма), узнать кто именно является собственником можно с помощью информации из Росрееестра (запросите выписку о правообладателях коммунальной квартиры, в которой вы запланировали продать свою комнату).

В случае же, если в коммуналке есть неприватизированные комнаты, то письменное уведомление о продаже для реализации преимущественного права покупки необходимо направлять заказным письмом муниципалитет (органы управления муниципальным имуществом). В случае отказа соседей от получения уведомления заказное письмо просто вернется на ваш обратный адрес, а почта проставит на конверт отметку, о том, что адресат-получатель «отказался от получения» письма. В будущем, при регистрации сделки в Росреестре вы имеете возможность подтвердить факт того, что вы пытались уведомить соседей по коммуналке и их игнорирование с помощью данного конверта со штемпелем почты.

Игнорирование соседями уведомления

Бывает и так, что соседи получили заказное письмо, но никак не реагируют на полученное уведомление, что делать? В данном случае можно воспользоваться услугами нотариуса и составить еще одно письменное уведомление, заверить нотариально, отправить снова. Теперь, в случае повторного молчания соседа, вы берете у нотариуса свидетельство, подтверждающее факт отправки письменного уведомления, его получения и отсутствие ответа на уведомление о продаже комнаты. При регистрации сделки Росреестр примет подобный документ, свидетельствующий о соблюдении порядка уведомления собственников, соседних комнат коммунальной квартиры.

Место нахождения собственников соседних комнат неизвестно

Если ваш сосед не живет в комнате, то прежде, чем продать свою, вам придется доказать через суд, что его можно считать безвестно отсутствующим, на том основании, что больше года нет информации о его местонахождении. При подаче документов в суд, обязательно надо указать причину для обращения — необходимость обеспечения права соседа на преимущественное право покупки комнаты в коммуналке, в противном случае суд не будет рассматривать ваше заявление о признании человека безвестно отсутствующим.

Если после опроса соседей, родственников, жильцов дома и других возможных свидетелей картина не прояснится, то суд назначит управляющего его недвижимым имуществом, и уже этого человека вы уведомите о своем желании продать комнату.

Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если владелец соседней комнаты живет в другом городе, но вам известно, где именно, то, заверив у нотариуса уведомление, приступайте к известной уже процедуре отправки уведомления заказным письмом.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Если соседняя комната является наследством, в права на которое еще никто не вступил, то вы можете смело обратиться в суд, который либо назначит фактического наследника, либо отнесет жилье на баланс государства в случае отсутствия наследников. После чего вы сможете уведомить собственника о своем намерении продать свою комнату.

Можно ли обойтись без соблюдения права преимущественной покупки?

Если у вас нет времени или желания разыскивать потерявшихся соседей и уговаривать их думать побыстрее, то есть и «серые» варианты, которые могут относительно быстро решить вопрос с тем, как продать комнату в коммунальной квартире оперативно. И хотя мы не рекомендуем вам «обходить» законные процедуры, всё-таки, расскажем и о таких методах.

В том случае, когда найден потенциальный покупатель, вы можете оформить на него дарственную на небольшую долю права на вашу комнату. Таким образом, он становится полноправным соседом, и имеет право приобрести вашу комнату в числе первых минуя процедуру преимущественного права покупки. Только проворачивать такие, не совсем законные операции, стоит с людьми, которым вы полностью доверяете, поскольку вы рискуете вместо быстрой продажи комнаты заполучить проблемы в виде нового «соседа» собственника на ваше жилье и стать незадачливым «участником долевого владения» на вашу же комнату.

Еще одним из вариантов может быть заключение фиктивного договора займа, залогом в котором становится комната в коммуналке. Продавец как бы «не успевает» вернуть деньги по договору, и комната переходит кредитору в виде обеспечения по долгу. Преимущественное право, в таком случае, тоже не действует.

Третьим вариантом быстрой продажи комнаты в коммунальной квартире является договор дарения. Вы дарите свою комнату, а покупатель передает вам за неё деньги, но не оформляет договор купли-продажи, да и сам факт передачи денег. Однако, вы должны понимать, что подобную схему в виде притворной сделки дарения комнаты в коммуналке по суду могут оспорить ваши соседи, доказав, что она лишь прикрывает продажу и лишает их преимущественного права покупки комнаты. Зачем вам неприятности с судом? Наш вам совет, проводите сделку по закону и сохраняйте свое время, деньги, а главное, нервы. Удачной продажи!

Другие статьи:

  • Заявление на выплату алиментов на ребенка образец Как правильно написать заявление на уменьшение размера алиментов: образец документа Размер алиментов можно уменьшить в суде, если подать заявление и подтвердить документами изменившееся материальное или семейное положение. При оформлении заявления на уменьшение […]
  • Заявление на предоставление вычета на лечение образец Процедура оформления заявления на получение социального налогового вычета у работодателя – образец за лечение и обучение Социальный налоговый вычет в 2018 году можно получить без предоставления декларации в налоговый орган. Наступления следующего года не стоит […]
  • Что такое авансовый договор при покупке квартиры Образец авансового договора при покупке квартиры Покупка квартира – сделка, требующая внимательного и ответственного подхода. Каждый шаг, каждый этап должен осуществляется на основании норм действующего законодательства. Дорогие читатели! Статья рассказывает о […]
  • Образец приказа об отпуске без сохранения заработной платы на 1 день Как грамотно составить приказ на отпуск без сохранения заработной платы — правильные образцы для скачивания Приказ является письменным указом ответственного сотрудника для проведения процесса направления подчиненного в административный отпуск. Данный […]
  • Написать заявление в жэк образец Как написать заявление в управляющую компанию? В соответствии с действующими законодательными нормами РФ, все вопросы, связанные с содержанием фонда жилых площадей из ведения государства были перенесены в область сотрудничества управляющих компаний и […]
  • Налоговый вычет по договору долевого участия в строительстве Получение налогового вычета при долевом участии в строительстве Возврат НДФЛ при приобретении жилой площади производится гражданам, которые купили недвижимость по договору долевого участия. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения […]
  • Заявление в банк на перепланировку квартиры Получение согласия на перепланировку квартиры Перепланировка квартир в последние годы стала не только модной тенденцией своего времени, но и возможностью удобно распределить и организовать жилплощадь, в соответствии со своими нуждами. Дорогие читатели! Статья […]