Договор ремонта квартиры в счет аренды

Содержание:

Ремонт в счет арендной платы

Подборка наиболее важных документов по запросу Ремонт в счет арендной платы (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ремонт в счет арендной платы

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Ремонт в счет арендной платы

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Организация планирует заключение договора аренды помещения. Помещение еще никогда не эксплуатировалось, требует ремонта для доведения до состояния, пригодного для использования. В процессе ремонта будут произведены замена некоторых систем (демонтирована и заменена кабельная система) и создание новых (кондиционирование). Кроме этого будут проведены отделочные работы (шпаклевка, окраска, укладка пола и т.п.). Договором будет предусмотрен ремонт за счет арендатора. После окончания ремонта арендодатель принимает от арендатора неотделимые улучшения, но по стоимости существенно ниже затрат на ремонт. Стоимость передаваемых улучшений засчитывается в счет арендной платы. Например, вся стоимость ремонта (в том числе неотделимых улучшений) — 500 000 руб. Арендодатель готов возместить 300 000 руб. Каков в данном случае бухгалтерский и налоговый учет у арендатора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Неотделимые улучшения, осуществленные арендатором, не учитываются им в составе основных средств.
Передача улучшений арендодателю облагается НДС. При этом НДС, предъявленный поставщиками (подрядчиками) при осуществлении работ, арендатор вправе принять к вычету.
Компенсация, полученная от арендодателя, учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в составе выручки от реализации. Одновременно в составе расходов возможно учесть затраты на осуществление улучшений.

Обоснование вывода:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регулируются ст. 616 ГК РФ. По общему правилу арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, а арендатор — текущий ремонт. Вместе с тем стороны могут предусмотреть иной порядок в договоре аренды (п.п. 1, 2 ст. 616 ГК РФ).
В силу ст. 623 ГК РФ арендатор может за счет собственных средств и с согласия арендодателя производить улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми и неотделимыми. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Неотделимые улучшения по окончании срока аренды должны быть переданы арендодателю. При этом неотделимыми считаются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества.
Таким образом, при осуществлении ремонтных работ в рассматриваемом случае необходимо квалифицировать их результат с точки зрения создания неотделимых (отделимых) улучшений арендованного помещения.
В своих письмах представители финансового ведомства разъясняют, что неотделимые улучшения арендованного имущества могут возникнуть в результате капитальных вложений, связанных с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением, частичной ликвидацией объектов имущества (смотрите, в частности, письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345, от 06.06.2012 N 03-03-10/61, от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280).
Из ряда судебных решений следует, что в качестве неотделимых улучшений может рассматриваться:
— устройство полов кафельной плиткой (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 N 08АП-7561/2010, 08АП-7620/2010) или линолеумом (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N А09-4224/2010);
— устройство стен, перегородок, проемов, перекрытий, инженерных коммуникаций (постановления ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 N А49-2569/2010, Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 N 09АП-16360/2011-АК и 09АП-16362/2011-АК);
— отделочные работы, направленные на изменение характеристик помещения, в помещении, ранее не предназначенном для этих целей;
— систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему (постановления ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 N 17АП-9508/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 N 10АП-5618/13).
Мы не можем однозначно определить, приведут ли указанные в вопросе работы к созданию неотделимых улучшений арендованного помещения. Однако характер проводимых работ, на наш взгляд, предполагает, что демонтаж результатов ремонта может нанести существенный ущерб помещению. Поэтому при подготовке ответа мы исходим из допущения, что ремонт приводит к созданию именно неотделимых улучшений.

Бухгалтерский учет

Согласно абзацу 2 п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01), п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение N 34н), капитальные вложения в арендованные объекты основных средств (далее — ОС) учитываются в составе ОС. В соответствии с п. 47 Положения N 34н законченные капитальные вложения в арендованные объекты ОС зачисляются организацией-арендатором в собственные ОС в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом с учетом абзаца 4 п. 5 ПБУ 6/01 такие активы стоимостью более 40 000 рублей за единицу должны отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности только в составе ОС.
ПБУ 6/01 не уточняет, какие конкретно капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе ОС арендатора (отделимые или неотделимые, возмещаемые или невозмещаемые). Значит, неотделимые улучшения, произведенные арендатором, должны быть включены им в состав собственных ОС.
В то же время в п. 3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), говорится, что в составе ОС учитываются только те капитальные вложения в арендованные объекты ОС, которые являются собственностью арендатора (смотрите также п.п. 10, 35 Методических указаний). С учетом положений ст. 623 ГК РФ можно сделать вывод, что арендатор может учитывать как объекты ОС и амортизировать только отделимые улучшения.
Представители Минфина России, руководствуясь исключительно ПБУ 6/01, придерживаются позиции, что произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС (в том числе неотделимые) учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в соответствии с договором аренды. С учетом положений п. 29 ПБУ 6/01 под выбытием указанных капитальных вложений можно также понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (письма Минфина России от 17.09.2015 N 03-05-05-01/53344, от 01.04.2014 N 03-05-05-01/14322, от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46).
Аналогичной позиции придерживаются и суды (смотрите, например, решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, определение ВС РФ от 15.07.2015 N 306-КГ15-7133).
Вы уточнили, что передача улучшений будет осуществляться сразу после окончания ремонта. В такой ситуации, на наш взгляд, условия, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01 и необходимые для отражения актива в составе основных средств, выполняться не будут.
В п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), указывается, что если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.
На основании изложенного полагаем, что в учете организации-арендатора могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 08 Кредит 10 (60, . )
— осуществлены расходы в виде неотделимых улучшений арендованного имущества;
Дебет 19 Кредит 60
— учтен НДС, предъявленный подрядчиком и поставщиками материалов;
Дебет 68 Кредит 19
— НДС принят к вычету;
Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата подрядчику;
Дебет 76 Кредит 08
— списана стоимость неотделимых улучшений, компенсируемая арендодателем (300 000 руб.);
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 08
— списана стоимость неотделимых улучшений, некомпенсируемая арендодателем (200 000 руб.);
Дебет 76 Кредит 68, субсчет «НДС»
— начислен НДС со всей стоимости неотделимых улучшений (500 000 руб.);
Дебет 60 Кредит 76
— частичная компенсация учтена в оплату аренды.
Если Ваша организация примет решение рассматривать передачу неотделимых улучшений арендодателю как операцию по их реализации, то считаем, что в учете арендатора будут сделаны следующие записи:
Дебет 08 Кредит 10 (60, . )
— осуществлены расходы в виде неотделимых улучшений арендованного имущества;
Дебет 19 Кредит 60
— учтен НДС, предъявленный подрядчиком и поставщиками материалов;
Дебет 68 Кредит 19
— НДС принят к вычету;
Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата подрядчику;
Дебет 62 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражен прочий доход от реализации;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 08
— списаны расходы на осуществление неотделимых улучшений;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «НДС»
— начислен НДС;
Дебет 60 Кредит 62
— частичная компенсация учтена в оплату аренды.

Читайте так же:  Требования библиотекарю

НДС

В силу п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС.
При этом реализацией признаются передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При передаче арендатором неотделимых улучшений арендодателю право собственности на них не переходит, поскольку неотделимые улучшения в силу закона являются собственностью последнего.
Однако, по мнению представителей финансового ведомства, если арендатор в соответствии с договором аренды осуществляет операции по передаче (на возмездной или безвозмездной основе) арендодателю неотделимых улучшений, то такие операции признаются объектом налогообложения НДС. При этом чиновники считают, что арендатор фактически передает арендодателю не улучшения как объект, а результат выполненных работ (смотрите, например, письма Минфина России от 25.11.2014 N 03-07-11/59765, от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, от 24.01.2013 N 03-07-05/01, от 26.07.2012 N 03-07-05/29).
Аналогичное мнение в ряде случаев высказывают и судьи (смотрите, например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.06.2016 N Ф04-2228/16 по делу N А27-19349/2015).
Вместе с тем в арбитражной практике встречается и противоположная позиция (смотрите, например, постановление АС Московского округа от 03.09.2014 N Ф05-9531/14 по делу N А40-105354/2013.
Исчислить НДС организации-арендатору следует на дату передачи по акту улучшений арендодателю (п.п. 3, 16 ст. 167 НК РФ).
Соответственно, в этом случае суммы НДС, предъявленные поставщиками при приобретении материалов, подрядчиком при осуществлении работ, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных ст.ст. 171 и 172 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 27.07.2016 N 03-07-11/43792, от 17.12.2015 N 03-07-11/74085, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11, от 18.05.2006 N 03-1-03/[email protected], УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 N 16-15/021505).
Налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) при наличии соответствующих первичных документов (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Поэтому НДС, предъявленный подрядчиком и (или) поставщиками материалов, выполнявшим работы в арендованном помещении, принимается к вычету в том налоговом периоде, когда результаты выполненных работ будут приняты к учету на счет 08 (смотрите также письма Минфина России от 06.04.2016 N 03-07-11/19544, от 20.11.2015 N 03-07-РЗ/67429).

Налог на прибыль

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.
Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты ОС в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (абзац 5 п. 1 ст. 256, абзац 4 п. 1 ст. 258 НК РФ).
На основании п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в следующем порядке:
— капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ;
— капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
Таким образом, амортизации у арендатора подлежат только те неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем. Данная точка зрения нашла отражение, например, в письмах Минфина России от 13.05.2013 N 03-03-06/2/16376, от 04.02.2013 N 03-03-06/2/2269.
Если неотделимые улучшения производятся будущим арендатором до заключения договора аренды, то начать исчисление амортизации арендатор вправе с момента заключения и в течение срока действия договора аренды (письмо Минфина России от 21.11.2012 N 03-03-06/1/601).
В рассматриваемом случае стороны планируют, что арендодатель частично возместит неотделимые улучшения, произведенные арендатором.
Следовательно, исходя из норм п. 1 ст. 258 НК РФ, стоимость проведенных работ по созданию неотделимых улучшений может амортизироваться только в части, не возмещенной арендодателем. Аналогичное мнение изложено, в частности, в письмах Минфина России от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215.
Однако передача неотделимых улучшений будет производиться до фактического начала аренды.
В этой связи мы считаем, что по аналогии с бухгалтерским учетом осуществленные улучшения не подлежат учету арендатором в составе амортизируемого имущества.
В письме Минфина России от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215 указывается, что сумма полученного возмещения расходов на создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации.
Следовательно, сумма полученной арендатором компенсации подлежит учету в целях налогообложения в составе выручки от реализации.
Мы считаем, что одновременно организация-арендатор также вправе учесть расходы, понесенные на осуществление улучшений, в том периоде, в котором будет осуществлена передача неотделимых улучшений арендодателю.
Наше мнение подтверждается как в разъяснениях финансового ведомства, так и в судебных решениях.
В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 28.09.2009 N А32-1571/2009-56/26 судьи посчитали, что арендатор при отражении выручки от реализации неотделимых улучшений должен отразить расходы по осуществлению данных улучшений в составе материальных расходов согласно пп. 1 и 6 п. 1 ст. 254 НК РФ и вправе учесть данные расходы единовременно в полном размере после того, как передаст улучшенное имущество арендодателю.
В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2014 N 11АП-23288/13 суды пришли к выводу, что, поскольку арендатор фактически осуществляет затраты, связанные с созданием объекта, который впоследствии реализуется арендодателю, арендатор учитывает в составе доходов от реализации сумму компенсации, выплаченной арендодателем, а в составе расходов — затраты, понесенные в связи с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества.
В письме Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651 указывается, что если договором предусмотрена обязанность возмещения арендодателем стоимости получаемых улучшений имущества, то такие затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя в соответствии с главой 25 НК РФ, при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

27 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Договор аренды: шаг за шагом

Права и обязанности арендодателя

Любые отношения легче выстраивать, когда известно, до каких пределов можно идти.

Законодательно рынок аренды в России не регулируется, однако обычаи делового оборота,

которые определяют отношения «арендодатель – наниматель – риэлтор», уже сложились.

В сделке аренды есть три участника: собственник жилья, наниматель и посредник (риэлторское агентство). У каждого из участников есть права и обязанности.

Доходная часть

Аренда – на редкость выгодный бизнес. Задача арендодателя – обратиться в агентство недвижимости. За все заплатит арендатор. Арендодатель фактически получает бесплатную услугу.

Немногие риски, которые получает собственник жилплощади, – несвоевременная плата за аренду и порча имущества. Однако на защиту прав арендодателя готово встать агентство – в лице собственной службы безопасности, а от ущерба есть своеобразная страховка – залог.

Читайте так же:  Приказ общего призрения

Раньше нередки были случаи, когда арендатор тихо съезжал с квартиры, оставив разбитую посуду, сломанную мебель, счет за междугородные телефонные разговоры и т. п. Владельцу жилья приходилось возмещать убытки самостоятельно.

Сейчас мало кто сдает жилплощадь без залога. Залог будет возвращен нанимателю, когда действие договора закончится, а в квартире все останется цело. Если постоялец что-то сломал, стоимость вещи можно вычесть из залога. Поэтому когда собственник сдает жилплощадь без залога, риэлторы настораживаются: в случае порчи имущества им будет сложно защитить интересы хозяина.

Доход от сдачи в аренду формально облагается налогом, но лишь один владелец из ста уплачивает его. При этом агентство недвижимости в ситуацию не вмешивается, поскольку формально его роль как посредника завершилась одновременно с подписанием договора аренды.

Сделка найма квартиры оформляется договором и при желании регистрируется. В договоре необходимо указать фактический адрес квартиры (если это комната, то приложить план ее расположения в квартире), срок найма, размер оплаты, желательно подробно описать, в каком состоянии находится арендуемая квартира, а также сделать опись имущества – во избежание споров по поводу сломанных вещей, когда срок аренды истечет. Если срок не указан, договор считается действующим в течение пяти лет – согласно законодательству о найме жилых помещений. Регистрировать надо договор, заключенный на срок более года.

Если одна из сторон расторгает договор раньше, она в качестве штрафа выплачивает другой месячную аренду.

Расходная часть

Как правило, коммунальные услуги хозяин оплачивает сам. Редкий вариант – пониженная арендная ставка плюс оплата коммунальных услуг. Обычно так бывает, если владельцу необходимо надолго уехать. Но чтобы не оставлять квартиру и арендаторов без присмотра, он может поручить своим знакомым получать плату за съем. Однако вряд ли этот знакомый добровольно будет отслеживать оплату коммунальных услуг. Поэтому лучше или заплатить доверенному лицу, или обратиться за подобной услугой в агентство.

Ремонт квартиры – обязанность хозяина. Арендатор, как правило, платит только за собственные «прегрешения». А вот если лопнула труба, к примеру, ее ремонт должен оплатить собственник жилплощади.

Если постоялец хочет что-то переделать в квартире, он должен договориться об этом с владельцем. Придут они к соглашению – хозяин зачтет затраты на ремонт в счет аренды.

Есть ленивые владельцы, которые не делают ремонта по нескольку лет; есть арендодатели, которые ремонтируют помещение после каждого жильца.

Некоторые ремонт делают сами, чтобы получилось дешевле, некоторые – нанимают, чтобы вышло качественнее. Главное, чтобы квартира приносила отдачу.
Если сдается жилплощадь после ремонта, это – дополнительные $50 в месяц. А для того чтобы освежить квартиру, достаточно будет арендной платы за один месяц.

Риэлторы – в помощь

Отделы аренды есть сегодня в большинстве агентств недвижимости. В базах – по нескольку десятков тысяч вариантов, накопленных за годы работы.

Сотрудники агентства – свидетели подписания договора, поэтому они будут защищать интересы и арендатора, и арендодателя, если обе стороны действуют в рамках договора. Если очевидна вина съемщика (несвоевременная оплата аренды и порча имущества), агентство выступит на стороне хозяина, с участием собственной службы безопасности.

Но при расторжении договора в одностороннем порядке агентство недвижимости в ситуацию не вмешивается, поскольку формально его роль как посредника завершилась одновременно с подписанием договора аренды.

Основные потребители арендной услуги – студенты, молодые семейные пары и приезжие. Не случайно самый горячий месяц на рынке аренды – август, когда город наполняется абитуриентами. При этом студенты год от года – все более обеспеченный народ, готовый платить за съемную жилплощадь все больше. Кроме того, растет количество приезжих.

Сегодня в аренду в большинстве случаев сдается то, что легко досталось, – например, по наследству или в процессе бесплатной приватизации. Но таких квартир будет все меньше. По прогнозам, рынок аренды будет расти за счет инвестиционных (спекулятивных) квартир в новостройках, которые приобретаются не только для немедленной перепродажи, но также целенаправленно для сдачи внаем.

Ремонт в счет арендной платы

подскажите пож-та какими документами и как правильно оформить следующую сделку:

мы ООО- Арендодатели дали согласие Арендатору провести капремонт и неотделимые улучшения. Арендатор заключает договор с Подрядчиком на все работы, и наши и свои, оплачивает все сам, данная оплата пойдет в счет арендной платы. Подскажите какие документы нужны от Арендатора или от Подрядчика, чтобы обосновать свои расходы, или лучше сделать Агентский договор между нами и Арендатором?

система обычная, ОСНО и у арендатора и у Арендодателя

Светлана, такой подход «наплевательский» к законодательству чреват серьезными осложнениями.
То, что Вы предложили:

на самом деле является элементарным посредническим договором.
Я не настаиваю, что именно «агентский». Он может быть комиссионный (если с ремонтниками арендатор заключает договор от своего имени) или поручения (если от имени арендодателя).

Поскольку Вы с помощью арендатора собираетесь делать не простой, а капитальный ремонт, то без Вашего участия всё равно не обойтись. Не должен арендатор самостоятельно согласовывать со строителями параметры будущих капитальных переделок. Да и строители потребуют утвержденный в инстанциях проект, который согласовывать должен арендодатель, т.е. владелец здания.

Поэтому я Вам советую заключить с арендатором отдельный договор, или соглашение о порядке проведения ремонта и его оплаты. Можно, конечно, всё это записать и в договор аренды. Тогда это будет смешанный договор.

С точки зрения налогов и бухучета, арендодатель должен передать Вам все документы, получаемые от строителей. У арендатора эти расходы пройдут транзитом, а у Вас — расходы, которые надо обосновывать.

Лучше всего, на мой взгляд, заключить трехсторонний договор (соглашение) о проведении ремонта. И там прописать, кто что делает, кто платит, кто куда засчитывает, кто кому какие документы дает. Там, в частности, можно прописать, что строители делают лишний экземпляр всех бумаг для арендодателя.

Что будет, если ничего «помудренней» не оформлять? Тогда между арендатором и арендодателем возникают еще одни отношения. Арендатор станет подрядчиком, а арендодатель — заказчиком строительных работ. По факту. И тут уже налоговики «отыграются» на всех участниках процесса.

Я наверное не совсем ясно изложила свою мысль, но не посреднический договор в данном случае подразумевается, а оплата 3-ей стороной. Поправьте меня пожалуйста, если у Вас есть время, и если я ошибаюсь.

Т.к. Арендодатель согласен на проведение капремонта, и согласен, что стоимость такого ремонта пойдет в счет арендной платы, то:

1. Между Арендодателем (Собственником) и Арендатором заключен договор аренды, там предусмотрена ежемесячная сумма арендной платы, предоставляемые документы (Счет к примеру) и способ оплаты (Банк).
2. Между Собственником и Подрядчиком заключается договор Подряда, там предусмотрена сметная ст-ть ремонта, предоставляемые на услуги СМР документы (Акт, КС-2, КС-3, Счет, Счет-фактура) и способ оплаты (Банк).

Получив пакет документов от Подрядчика, Собственник подписывает их и становится должен некоторую сумму денег за это. Он может оплатить их сам согласно Договора, но может с письмом обратиться к Арендатору, приложить счет Подрядчика и попросить в счет причитающейся суммы Арендной платы, оплатить этот самый Счет. В п/п Арендатор указывает, что деньги он платит за Собственника, Подрядчик получив такой платеж зачитывает их как от Собственника, а не от Арендатора. Предоставив копию п/п Арендодателю, обязательства по оплате Арендной платы будут исполнены.

Но вот момент оплаты 3-ми лицами, как раз и должен быть предусмотрен в обоих договорах, и это не запрещено.
Если все сделать правильно, то претензий у налоговиков не будет, разве-что на встречку вызовут при проверке, а когда убедятся, что у всех в учете это отражено, отстанут.

После окончания ремонта Собственник на сумму кап. ремонта увеличивает ст-ть объекта, затраты списывает через амортизацию, и т.к. ремонт прошел за его счет, имеет полное право пересмотреть размер арендной платы после этого.

Конференция ЮрКлуба

Договор аренды с зачетом стоимости ремонта.

Издалека 01 Ноя 2013

1. Арендная плата

1.1 Стороны договорились, что арендная плата будет состоять из фиксированной и переменной части.
1.2 Фиксированная часть арендных платежей будет составлять 450 (четыреста пятьдесят) рублей за один квадратный метр Помещения в месяц. В переменную часть арендных платежей
1.3 Действие п.3.1. настоящего Договора о размере арендной платы Стороны договорились распространить так же на отношения Сторон, возникающие с момента подписания Сторонами настоящего Договора.
1.4 Оплата производится ежемесячно путем перечисления сумм арендных платежей в порядке и на условиях определенных настоящим Договором на расчетный счет, указанный Арендодателями, не позднее ___ числа каждого месяца, начиная с ______________.
1.5 Стороны пришли к соглашению об освобождении Арендатора от уплаты фиксированной части арендной платы на срок 45 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения. Переменная часть арендных платежей производится ежемесячно, с даты подписания акта приема-передачи Помещения.
1.6 Арендодатели обязуются возместить Арендатору стоимость ремонта, произведенного последним в Помещении, в соответствии с п.1.6. настоящего Договора. Возмещение стоимости ремонта производится путем зачета встречных требований Арендодателей по выплате арендной платы по настоящему и в последствии основному Договору в соответствии с Расчетом арендной платы на период _____________ г., являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №4)
ИЛИ последний пункт изложить в следующей редакции:
1.6 Арендодатели обязуются возместить Арендатору стоимость ремонта, произведенного последним в Помещении, в соответствии с п.1.6 настоящего Договора. Возмещение стоимости ремонта производится путем зачета встречных требований Арендодателей по выплате арендной платы по настоящему Договору в установленном настоящим Договором порядке, при этом, Стороны договорились, что в срок зачета требований арендатора понесенных им расходов на ремонт помещения, фиксированная часть арендных платежей составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, которая оплачивается арендатором в соответствии с п. 3.4 настоящего Договора. За вычетом указанной суммы, оставшаяся часть фиксированной части ежемесячного объема арендных платежей погашается в зачет понесенных Арендатором затрат на проведение текущего ремонта Помещения.

Читайте так же:  Жалоба на следователя в прокуратуру образец

так вот господа юристы, хотелось бы услышать вашу критику и мнения по поводу данной ситуации. Как вы поняли вопрос состоит в том, каким образом лучше отобразить условие о зачете требований сторон в счет ремонта, чтобы ежемесячно арендодателям выплачивалось 50 тыр.
Заключать отдельный договор о зачете пока не вижу смысла, да и договор предварительный.
Да, чуть не забыл, подскажите, насколько уверенно себя можно чувствовать с разделением аренды на фиксированную и переменную часть переменная — коммунальные платежи. Но при этом сдается только часть помещения (большая около 300 кв.м., а это 2/3 помещения), я бы прописал, что возлагается обязанность на арендатора по оплате по выставляемым обслуживающим организациям счетам, но вот счета они выставляют на все помещение целиком.
Заранее спасибо за ответы. Буду рад любой помощи.

Налогообложение при возмещении арендатором стоимости текущего ремонта после расторжения договора аренды

Добрый день, уважаемые коллеги.

СИТУАЦИЯ:

Мы — АРЕНДОДАТЕЛЬ.
По договору аренды и ГК РФ — АРЕНДАТОР осуществляет текущий ремонт арендуемых помещений.

В договоре аренды прописано также, что АРЕНДАТОР осуществляет текущий и косметический ремонт за свой счет.

В сентябре 2013 г. договор был расторгнут по соглашению сторон.
В соглашении о расторжении Стороны договорились, что АРЕНДАТОР возмещает стоимость косметического ремонта освобождаемых помещений. И Стороны оценили стоимость ремонта в сумму 300 тыс.

Т.е. АРЕНДОДАТЕЛЬ сам производит ремонт, а АРЕНДАТОР возмещает стоимость ремонта.

Также считаю немаловажным тот факт, что после того как Арендатор освободил арендуемые помещения, они остались в более худшем состоянии, чем были получены первоначально Арендатором. Т.е. у АРЕНДОДАТЕЛЯ возникли убытки в связи с необходимостью проведения ремонта для восстановления помещений.

В СТАТЬЕ «Арендатор возвращает помещение без ремонта: налоговые последствия» (2011 г.) аудитор пишет о том, что такое возмещение является внереализационным доходом:

«. В ст. 260 НК РФ действительно говорится о фактических затратах арендатора на проведенный ремонт арендованного помещения. Поэтому ее нормы в данном случае не подходят. Однако в рассматриваемом случае из-за непроведения ремонта арендатор возвращает арендодателю помещение в худшем состоянии (с учетом нормального износа), чем то, в котором он его получил (то состояние, которое обусловлено договором аренды). Следовательно, арендодатель на основании договора аренды требует от арендатора возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения.

Размер убытков согласно гражданскому законодательству определяется не только по фактически понесенным затратам. Он может быть установлен в размере предстоящих расходов арендодателя, подтвержденных обоснованным расчетом, например сметой расходов на ремонт.
Стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст. 397 ГК РФ). Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке (определение ВАС РФ от 08.07.2009 № ВАС-8451/09).

Поэтому арендатор, выплативший согласно договору сумму возмещения расходов на ремонт (по сути, возместивший убытки), может воспользоваться подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Согласно этой норме расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным. При методе начисления расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания арендатором обязанности возместить убытки. Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникают на дату вступления в силу решения суда (подп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Следует заметить также, что в налоговом учете правила для расходов по выплате штрафных санкций (неустойки) по хозяйственному договору и для расходов по возмещению убытков (ущерба) практически одинаковые.

Но в отношении случаев, когда дело касается обложения у арендодателя НДС суммы компенсации расходов, получаемых им от арендатора за устранение недостатков возвращаемого помещения, Минфин России считает, что такую компенсацию следует рассматривать как суммы, связанные с оплатой услуг по аренде недвижимого имущества. Поэтому их нужно облагать НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Договорную неустойку, полученную арендодателем от арендатора, финансисты тоже предлагают облагать НДС (письма Минфина России от 06.03.2009 № 03-07-11/54, от 25.11.2008 № 03-07-11/366). Налоговики наверняка будут придерживаться аналогичной точки зрения. Поступления, перечисленные в подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, указаны в п. 19 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по НДС, утвержденных постановлением Правительства России от 02.12.2000 № 914 (в ред. от 26.05.2009). Согласно этому пункту Правил получатель указанных в нем денежных средств выписывает счета-фактуры в одном экземпляре и регистрирует их в книге продаж. То есть вычет такого НДС арендатор не получит.

В налоговом учете суммы признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также суммы возмещения убытков или ущерба в налоговом учете получателя указанных сумм относятся к внереализационным доходам (п. 3 ст. 250 НК РФ), которые не являются объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). По поводу необложения НДС сумм неустоек по хозяйственным договорам позиция Президиума ВАС РФ отражена в постановлении от 05.02.2008 № 11144/07.

Арендодатель, предъявляя арендатору к возмещению стоимость планируемого ремонта (или договорную неустойку, что на практике вызвало бы меньше проблем), должен составить на эту сумму отдельный счет без выделения в нем суммы НДС. Выставлять арендатору на эту сумму счет-фактуру не следует. . «


ВОПРОС:
Как все-таки правильно квалифицировать данное возмещение по Налогу на прибыль и НДС?

Другие статьи:

  • Штраф за аудит ТИПОВАЯ СИТУАЦИЯ™ актуальна на 15 февраля 2019 г. Какой штраф за непроведение обязательного аудита и непредставление аудиторского заключения За непроведение обязательного аудита отдельного штрафа нет. Штраф за непредставление в срок аудиторского заключения в […]
  • Штраф за несвоевременную сдачу фсс нулевой Штраф за несвоевременную сдачу отчетности в ПФР и налоговую Организации и ИП должны подавать бухгалтерскую, налоговую и статистическую отчетность в строго установленные сроки. Несоблюдение правил влечет штраф за несвоевременную сдачу отчетности в ПФР, ФСС и ИФНС. […]
  • Тинькофф банк оформить заявку Банк Тинькофф(ТКС) — онлайн заявка на получение кредитной карты Тинькофф Кредитные системы является единственной кредитной организацией на территории РФ, не имеющей офисной сети и банкоматов. Основной продукт, который продвигает организация – карты с кредитными […]
  • Экспертиза проектной документации инженерных сетей Экспертиза проекта инженерных сетей Проведение негосударственной экспертизы проектной документации внешних и внутренних инженерных сетей аттестованными экспертами ООО «НЭЦ». Услуги предоставляются на основании свидетельства об аккредитации ФСА России. Экспертиза […]
  • Оценка стоимости доли квартиры Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли Акция: стоимость оценки доли в квартире от 2 500 руб! Акция проходит до конца текущего месяца . Подробности у менеджера.Чтобы узнать, сколько стоит оценка вашей доли в квартире, звоните: […]
  • Налоговый вычет с покупки автомобиля в 2019 году Имущественный налоговый вычет при покупке жилья в 2018 году: изменения, разъяснения. Имущественный вычет за 2018 год через налоговую инспекцию можно оформить в течение трех последующих лет: 2019-2021. Налоговый вычет: изменения и разъяснения Налоговый вычет при […]
  • Госпошлина возмещение ущерба Каков размер госпошлины при возмещении морального вреда? Здравствуйте. Подскажите, какой размер госпошлины при подаче искового заявления о возмещении морального вреда? 13 Февраля 2018, 00:21 Ольга, г. Невель Ответы юристов (6) Здравствуйте, Ольга. Вам необходимо […]