Договор аренды предприятия и его особенности

§ 6. Особенности аренды предприятия

Специфика предмета аренды. Особенности содержания договора.

1. Мотивы, по которым законодатель выделяет аренду предприятия, — те же, что и для обособленного регулирования продажи предприятия.

При аренде предприятия арендатору передается весь имущественный комплекс, образующий предприятие.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, имеют такие же права, как и при продаже предприятия, с теми же ограничениями по последствиям недействительности и прекращения (изменения) договора.

Учитывая, что предприятие в целом является недвижимостью, форма договора аренды предписана в виде составления одного документа, подписанного сторонами, а сам договор подлежит государственной регистрации независимо от срока его действия и считается заключенным с момента государственной регистрации.

2. Особые права арендатора.

1) Если иное не предусмотрено договором и не запрещено законом, арендатор вправе распоряжаться материальными ценностями, входящими в состав имущества арендованного предприятия, проводить без согласия арендодателя реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия. Указанные действия арендатора не должны повлечь уменьшения стоимости предприятия.

2) Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых разумных (с учетом соотношения «цена-качество») улучшений арендованного имущества, произведенных без разрешения арендодателя.

Особые обязанности арендатора заключаются в том, что он обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт и (если иное не предусмотрено договором) оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией предприятия.

§ 5. Договор аренды предприятия

1. Понятие договора аренды предприятия. Положения ГК об аренде (имущественном найме) предприятия в целом как имущественного комплекса не новы для российского законодательства.

ГК РСФСР 1922 г.

ВВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

ВВС СССР. 1989. N 25. Ст. 481; 1991. N 12. Ст. 325.

Но арендаторами вправе были выступать лишь определенные формирования — организации арендаторов, образованные трудовыми коллективами государственных предприятий либо их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия. Тем самым договор аренды служил в качестве основания приобретения статуса арендного предприятия — особой организационно-правовой формы предприятия, созданного трудовым коллективом государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия.

Действующий ГК впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, отражающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия.

Согласно ГК по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В правовом регулировании отношений по аренде предприятия приоритетны правила § 5 гл. 34 ГК об аренде предприятий. Затем следуют нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 650) (далее — общие положения ГК об аренде, о договоре, об обязательствах и сделках).

В действующих нормативных актах договор аренды предприятия рассматривается как юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства имущественного найма и не служит более основанием приобретения статуса предприятия, статуса особой организационно-правовой формы юридического лица .

Действующему законодательству неизвестна такая организационно-правовая форма юридического лица, как арендное предприятие.

Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не столько тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается особым видом недвижимости, сколько тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект, предприятие «на ходу», бизнес арендодателя.

Важно заметить, что совершение данного договора (как и договора купли-продажи) не влечет прекращение предпринимательской деятельности арендодателя, которая осуществлялась на предприятии до его передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменение в правовом статусе юридического (или физического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает деятельность в качестве субъекта гражданского права. Равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

2. Стороны договора аренды предприятия. ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно субъектного состава этого договора, но предприятие — имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Поэтому сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане — индивидуальные предприниматели. Как правило, сторонами выступают все же коммерческие организации.

Форма договора. Рассматриваемый договор под угрозой его недействительности заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 и 3 ст. 658 ГК).

Заключение договора и его государственная регистрация. В соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК) договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений). Поскольку предприятие в данном случае выступает в качестве объекта, а не субъекта гражданских прав, регистрация осуществляется в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При отсутствии государственной регистрации данный договор считается незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор .

Правило п. 3 ст. 165 ГК о праве заинтересованной стороны предъявить в суд требование об обязании регистрации сделки действует и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (а не только в случаях, когда сделка при отсутствии регистрации считается недействительной). Этот вывод подтверждается Высшим Арбитражным Судом РФ (см.: п. 7 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

3. Предмет договора и другие условия. К числу существенных условий договора аренды предприятия в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК).

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. При этом имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному предприятию, а может составлять лишь его часть. Заметим, однако, что именно как предприятие может быть сдана в аренду не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а лишь отвечающая критериям предприятия как объекта гражданских прав. Например, предметом договора аренды предприятия может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом либо иным структурным подразделением юридического лица.

Вместе с тем известно, что сдача в аренду отдельных элементов, входящих в состав предприятия (зданий, оборудования, транспорта, имущественных прав и др.), осуществляется на основе общих норм об аренде, правил договора аренды здания или сооружения, договора аренды транспортных средств и т.д. Критерии разграничения предметов названных договоров и договора аренды предприятия следует искать в самом понятии предприятия как объекта гражданских прав (ст. 132 ГК). Если передаваемый в аренду имущественный комплекс достаточен и пригоден для предпринимательской деятельности именно в виде комплекса, т.е. образует технологически единое целое, его следует считать предприятием, а аренду регулировать нормами § 5 гл. 34 ГК. Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей, не обладающие этими свойствами, предмета рассматриваемого договора не образуют.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.е. установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Состав предприятия определяется, как правило, на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия, и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований .

Следует отметить, что правила об аренде предприятия в отличие от правил о его купле-продаже не содержат обязательных требований о порядке удостоверения состава арендуемого предприятия (см. ст. 561 ГК).

В составе предприятия как арендуемого имущественного комплекса условно можно выделить две группы объектов с различным правовым режимом: первая — земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; вторая — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. объекты первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Оборотные средства и иные объекты второй группы передаются в аренду «в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором» (ст. 656 ГК). Сказанное означает, в частности, что применительно к некоторым видам объектов второй группы требование относительно их возврата исполнено быть не может и говорить о возврате можно лишь с учетом каждого конкретного случая. Более того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Зачастую невыполнимо требование о возврате и применительно к уступленным правам требования и переведенным долгам . Таким образом, если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то отдельные виды объектов, включенных в его состав, могут передаваться и без цели возврата.

Читайте так же:  Образец заявления на стандартный вычет 500 рублей

Реализация арендатором предоставленного ему права требования или исполнение возложенного на него долга приводят к прекращению как права требования, так и долга.

Впрочем, не все элементы имущественного комплекса предприятия находятся в собственности арендодателя. На случай, если арендодатель не является собственником имущества, в ст. 656 ГК установлено правило о том, что права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием и другим имуществом, находящимся в собственности других лиц, передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В данном случае необходимо иметь в виду специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами, определяющее их правомочия по распоряжению соответствующими объектами. Так, если объект принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК. В соответствии с ней, если правовыми актами не предусмотрено иное, передача арендодателем прав владения и пользования арендованным имуществом другому лицу может осуществляться лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК) и земельных участков (п. 6 ст. 22 ЗК).

Наконец, не все имущество, указанное в документах, удостоверяющих состав предприятия, должно быть передано арендатору. Поскольку оборотные средства, права и обязанности передаются не только «на условиях», но и «в пределах», предусмотренных договором, а земельные участки лишь в части, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, то в договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого в аренду предприятия.

Более того, при аренде предприятия, по общему правилу, не допускается передача прав арендодателя, полученных на основании разрешения (лицензии) заниматься определенной деятельностью. Правило это диспозитивное, и право на передачу указанных прав арендатору может быть установлено законом или иными правовыми актами, но не договором. Если все же при сдаче в аренду предприятия в состав имущества будут включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредитором (п. 2 ст. 656 ГК). К примеру, в случае включения в состав арендуемого предприятия обязательства по ремонту авиационной техники (при условии, что арендатор при этом не имеет лицензии на подобные работы) арендодатель не освобождается от обязательства по выполнению указанных ремонтных работ.

Данный вид работ включен в перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию.

Арендная плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям договора аренды предприятия. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК). Арендная плата определяется сторонами, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Порядок исчисления размера арендной платы аналогичен порядку ее исчисления, применяемому при сдаче в аренду зданий и сооружений.

4. Права кредиторов арендодателя при аренде предприятия. Долги предприятия — один из элементов его имущественного комплекса. Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду подобного предприятия . Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредитора о передаче предприятия в аренду и установил специальные последствия на случай как неполучения согласия кредитора на перевод долга, так и неуведомления его о предстоящей передаче.

В одних случаях из-за многочисленности кредиторов, в других — из-за обычного для кредиторов нежелания менять должника и проч.

Согласно п. 1 ст. 657 ГК кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 391 ГК.

Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга: кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК) . Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду (а не в течение всего срока действия договора до его исполнения). Этот срок является пресекательным, поскольку установлен на случай неосуществления кредитором его права выразить согласие на перевод долга. Его пропуск влечет досрочное прекращение субъективного права кредитора требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства в связи с включением долгов в состав переданного в аренду предприятия.

В данном случае, на наш взгляд, имеет место основанное на ст. 168 ГК установление иных (кроме недействительности сделки) последствий совершения сделки, не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов.

Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации к арендодателю, нарушившему правило о переводе долга, кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Указанный срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

Заметим также, что в случае продажи предприятия без согласия кредитора на перевод долга последствия более жесткие. Кредитор вправе потребовать не только прекращения либо досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков, но и признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (п. 2 ст. 562 ГК).

5. Передача предприятия в аренду. Статья 659 ГК устанавливает формализованный порядок передачи предприятия арендатору. Этот порядок предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами передаточного акта.

Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 658 ГК), то стороны имеют права и несут корреспондирующие этим правам обязанности только с момента такой регистрации. Поэтому передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Последствия уклонения одной из сторон от подписания акта о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, регулируются положениями об аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 655 ГК).

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором аренды предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании общих правил об аренде, предусмотренных ст. 612 ГК. Также на основании общих положений определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК).

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных для его передачи в аренду. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Правомочия по распоряжению имуществом арендованного предприятия в процессе пользования им. Важную особенность аренды предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущества предприятия.

Согласно ст. 660 ГК арендатор вправе сдавать материальные ценности, входящие в состав предприятия, в субаренду, передавать в перенаем, а также предоставлять в безвозмездное пользование без согласия на то арендодателя. Это положение — основанное на законе исключение из общего правила п. 2 ст. 615 ГК о совершении перечисленных распорядительных действий лишь с согласия арендодателя. Более того, также без согласия арендодателя он вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор должен соблюдать при распоряжении имуществом: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды. Таких, к примеру, которые определяют сохранение профиля предприятия или устанавливают те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами (например, запрет на продажу оборудования партнерам из других стран) и т.п. Впрочем, правило это диспозитивное, и договором аренды может быть установлен как иной объем правомочий по распоряжению имуществом, так и иной (к примеру, разрешительный) порядок их осуществления. Указанный в ст. 660 ГК порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством: ЗК, Законом «О недрах», ВК, ЛК и др.

К названным положениям о правомочиях по распоряжению имуществом в процессе пользования добавляется еще правило о том, что арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Подобное возможно при одном непременном условии: названные изменения должны увеличивать стоимость предприятия. Правило это также диспозитивное. Стороны вправе предусмотреть в договоре условия пользования, исключающие применение одного или нескольких способов изменения состава предприятия.

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. Это предполагает как физическую сохранность имущественного комплекса, так и его текущий и капитальный ремонт. На арендатора также возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК).

В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю, но не безвозмездно. Независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Это правило может быть изменено только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого арендодатель должен доказать в суде, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК).

Читайте так же:  Как в авк единый налог

6. Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору (гл. 25 ГК). Поскольку участниками рассматриваемого договора являются лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, то следует учитывать правило п. 3 ст. 401 ГК о повышенной ответственности предпринимателя. В соответствии с ним, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, нарушившее условия договора аренды предприятия, несет ответственность не только при наличии вины, но и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение, если не докажет, что исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Значительной гарантией прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, служит правило п. 4 ст. 657 ГК. В соответствии с этим правилом после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

7. Изменение и расторжение договора аренды предприятия, признание его недействительным. Основания и порядок признания договора аренды предприятия недействительным, а также основания и порядок его изменения и расторжения устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды. Определенные ограничения установлены законом лишь относительно последствий недействительности договора аренды предприятия и последствий его изменения или досрочного расторжения. Впрочем, ограничения касаются применения не всех возникающих при указанных обстоятельствах последствий, а лишь таких, как возврат полученного по сделке другой стороне или взыскание в доход Российской Федерации полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон.

Возможность возврата того, что было исполнено по договору, предполагается в качестве последствия при его расторжении в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 3 ст. 451 ГК). Возврат другой стороне полученного по договору предусмотрен п. 2 ст. 167 ГК в качестве общего последствия при признании сделки недействительной. Так, возникновение вопроса о наступлении указанного последствия допустимо при признании договора аренды предприятия недействительным вследствие несоблюдения письменной формы (п. 3 ст. 658 ГК) либо при совершении притворной или мнимой сделки (ст. 170 ГК), при совершении договора органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК) и в других случаях.

Проблема взыскания в доход Российской Федерации всего полученного по договору может возникнуть при признании договора аренды предприятия недействительным, как совершенного с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК) и др.

Однако применение указанных последствий к договору аренды предприятия ограничено и допустимо лишь в случаях, когда такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. К примеру, многие элементы предприятия (прежде всего оборотные средства) арендатор не сможет вернуть при прекращении договора, поскольку они израсходованы, проданы или обменены в процессе пользования имуществом арендованного предприятия, и их возврат нарушал бы интересы законных и добросовестных приобретателей такого имущества. Как интересам участников договора, так и общественным интересам противоречило бы применение последствия в виде возврата полученного по договору и в случае, если объект видоизменился в результате реконструкции, расширения, технического перевооружения арендованного имущества.

Договор аренды предприятия

Предметом любого договора является то, в отношении чего складывается взаимодействие сторон договора.

Предметом договора аренды предприятия является имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Договором аренды предприятия признается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. предприятие.

В состав имущественного комплекса передаваемого арендатору по договору аренды предприятия входят:

  • — земельные участки,
  • — здания,
  • — сооружения,
  • — оборудование,
  • — запасы сырья,
  • — топлива,
  • — материалы и иные основные и оборотные средства предприятия,
  • — права пользования землей, водными объектами и иными природными ресурсами,
  • — права требования,
  • — долги, относящиеся к предприятию,
  • — права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (например: фирменное наименование, товарный знак, доменное имя и др.) и другие исключительные права .

Важно: лицензии на осуществление определенных видов деятельности, имеющиеся у арендодателя, не подлежат передаче арендатору, за исключением случаев прямо оговоренных в законе.

В связи с чем, если по договору аренды предприятия арендодателем были переданы обязательства, которые не могут быть исполнены арендатором без получения лицензии, то такие обязательства перед своими кредиторами обязан исполнять арендодатель.

Пользование имуществом арендованного предприятия

Арендатор вправе без согласия арендодателя производить с материальными ценностями, входящими в состав предприятия (кроме земли и других природных ресурсов), любые действия коммерческого характера, направленные на извлечение прибыли и увеличение стоимости самого предприятия, как имущественного комплекса. Например: продавать или обменивать материальные ценности; сдавать в субаренду, расширять или реконструировать имущественный комплекс и т.д.

При этом такие действия арендатора не должны приводить к уменьшению стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды предприятия.

Важно: стороны договора аренды предприятия могут ограничить или исключить данное право арендатора.

Права кредиторов

Особое внимание в правовом регулировании договора аренды предприятия уделено правам кредиторов, перед которыми у предприятия имеются долги.

Так, статья 657 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде еще до заключения договора аренды предприятия.

Связано это, прежде всего с тем, что согласно общим требованиям действующего законодательства, перевод долга возможен только с согласия кредитора, в противном случае он является ничтожным.

Срок направления арендодателем в адрес кредиторов уведомления законодателем не предусмотрен, в связи с чем такое уведомление должно быть направлено как можно раньше до даты заключения договора аренды предприятия. Срок направление такого уведомления должен обеспечить кредиторам реальную временную возможность выразить свое согласие или иным образом отреагировать на предстоящий договор арены предприятия.

При этом чтобы сократить время ожидания ответа кредитора, в уведомлении арендодателя желательно указать конкретный срок, в течение которого кредитору необходимо ответить. Такой срок также должен быть разумным.

Кредитор, который был уведомлен арендодателем, но не согласен на передачу предприятия с долгами в аренду, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления от арендодателя требовать прекращения договора иди досрочного погашения долга и возмещения причиненных ему убытков. Для реализации данного права кредитору необходимо направить в адрес арендодателя свое несогласие с предстоящей арендой предприятия или не направлять никакого ответа вовсе.

Кредитор, который не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, может предъявить требования о прекращении договора или досрочном погашении долга в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по всех долгам предприятия, которые были переведены на арендатора (переданы по договору аренды) без согласия кредитора.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое предприятие. В противном случае договор считается недействительным. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору при заключении договора аренды осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан подготовить предприятие к фактической передаче, составить передаточный акт и нести расходы, связанные с передачей имущества, если эта обязанность не отнесена на арендатора договором аренды.

Права и обязанности арендатора

Арендатор предприятия обязан:

  • 1. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
  • 2. Оплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.
  • 3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе:

  • Возместить свои расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если в договоре не предусмотрено иное.

Важно: арендодатель может быть освобожден судом от возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия на любом основании, возврат всего имущественного комплекса (предприятия) должен осуществляться с соблюдением правил о лицензировании (ст. 656 ГК РФ), а также прав кредиторов и всех процедур по их уведомлению о предстоящей передаче арендованного предприятия арендодателю (ст. 657 ГК РФ).

Если договором аренды предприятия не предусмотрено иное, то подготовка предприятия, составление передаточного акта и несение расходов, связанных с передачей имущества, является обязанностью арендатора.

Ключевые слова: договор, аренда, предприятие, адвокат

Договор аренды предприятия и его особенности

38. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

Договор аренды предприятия – это разновидность договора аренды недвижимости.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК).

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс.

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав определяется на основе акта инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

В составе предприятия выделяют основные и оборотные средства, а также его исключительные права.

Договор об аренде должен быть представлен документом, подписанным обеими сторонами.

Арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче им в аренду своего предприятия с целью получения их согласия на перевод долга, причитающегося им от собственника предприятия, на арендатора.

Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора. Кредитор, не получивший такого уведомления, имеет право на это требование в течение одного года со дня, когда он узнал о передаче предприятия в аренду.

Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он имеет право без согласия кредитора совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы); совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК).

Неотделимые улучшения, совершенные арендатором без разрешения арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, за исключением случая, когда они неразумны (ст. 662 ГК).

Читайте так же:  Заявление форма 262-1 образец заполнения

За долги, переданные арендатору вместе с предприятием, наступает солидарная ответственность арендатора и арендодателя перед кредитором (п. 4 ст. 657 ГК).

В случае признания договора недействительным возврат сторонам всего полученного по сделке возможен лишь в случае, если это не нарушает существенно права участников договора, других лиц и не противоречит общественным интересам.

49. Договор аренды предприятий и его особенности.

Договор аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности – это договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятия в целом как имущественного комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Существенные условия договора: предмет и цена.

Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

В состав предприятия могут входить:

1. Основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.);

2. Оборотные средства (сырье, материалы, продукция);

3. Исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);

4. Права требования и долги.

Не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Цена (арендная плата) определяется самостоятельно сторонами договора. При отсутствии цены договор считается не заключенным.

Срок устанавливается сторонами самостоятельно и может быть определен: календарной датой, периодом времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Если договор не предусматривает срока или не содержит условий, позволяющих его определить, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Стороны:арендодатель – это собственник или обладатель иных вещных прав на предприятие; арендатор – коммерческие организации или ИП.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией права аренды и договора аренды (ст. 658 ГК РФ).

1. Передать сданное имущество в срок, установленный договором, или в разумный срок;

2. Передать имущество со всеми принадлежностями и документами;

3. Передать предприятие в соответствующем условиям договора и назначению имущества;

4. Передать имущество свободным от прав третьих лиц;

5. Если предусмотрено договором, возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества;

6. Если предусмотрено законом или договором, не заключать договор аренды с иным лицом в течении года со дня истечения срока договора арендатором, которому отказал в заключении договора на новый срок.

1. Письменно уведомить и получить письменное согласие кредиторов на перевод долга до передачи предприятия;

2. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора;

3. Своевременно вносить арендную плату за пользованием недвижимым имуществом;

4. Нести расходы, связанные с эксплуатацией предприятия;

5. При прекращении договора аренды вернуть предприятие арендодателю.

Понятие и особенности договора аренды предприятий

Что представляет собой и в какой форме заключается договор аренды предприятия

Порядок аренды предприятий урегулирован параграфом 5 главы 34 ГК РФ. Аренда предприятия представляет собой действия сторон по оформлению факта передачи имущественного комплекса арендодателем арендатору во временное владение и пользование им за определенную договором плату.

Комплекс имущества при этом включает в себя:

  • здания, сооружения, постройки;
  • оборудование;
  • права требования;
  • запасы сырья, топлива;
  • имущественные права на объекты, входящие в предприятие;
  • исключительные права;
  • долги.

Особенностью соглашения об аренде в таком случае является то, что по нему передаются объекты, которые по отдельности передаваться не могут (например, сырье). В составе же имущественного комплекса они переходят во временное владение или пользование арендатора.

Договор аренды предприятия заключается в форме единого документа, который:

  1. Подписывается сторонами.
  2. Подлежит обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение любого из этих условий влечет недействительность соглашения.

Важной особенностью рассматриваемой сделки является то, что перед подписанием договора арендодатель должен в письменной форме уведомить кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду, так как перевод долга возможен только с их согласия. При отсутствии такого уведомления и несогласии с изменением должника кредитор вправе в течение 1 года с момента, когда стало известно о заключении договора аренды, признать его недействительным.

Существенные условия договора аренды предприятия, срок договора

Существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.

Предметом договора в данном случае является предприятие как имущественный комплекс, передача его во временное владение и пользование. При этом необходимо перечислить все объекты и права, которые передаются арендатору. Как правило, все перечисления оформляются приложениями к договору, являющимися его неотъемлемой частью.

Цена договора равна арендной плате, хотя может включать и обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ), за счет которого арендодатель может покрыть все убытки, понесенные по вине арендатора. Арендная плата, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, может быть установлена за весь имущественный комплекс или за каждую его составляющую отдельно.

При этом она может быть представлена в виде:

  • платежей в твердой сумме;
  • доли полученной от имущества прибыли;
  • определенных услуг, которые предоставляет арендатор;
  • передачи арендатором арендодателю в собственность/аренду движимого/недвижимого имущества;
  • возложения затрат на совершение улучшений в отношении арендованного имущества.

Что касается срока действия договора аренды, то он не может быть отнесен к существенным условиям. По данным сделкам не применяется общее правило о заключении соглашения не менее чем на 12 месяцев для обязательной государственной регистрации.

У сторон есть 3 варианта:

  1. Определение даты, до которой будет действовать соглашение.
  2. Указание на наступление определенного события, которое влечет прекращение срока действия соглашения.
  3. Неуказание срока.

В последнем случае при желании расторжения соглашения одна из сторон обязана уведомить другую заранее, не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды производственной базы — порядок заключения, образец

В ситуации, когда арендатору необходима только производственная база, а не весь имущественный комплекс предприятия, стороны заключают соответствующее соглашение, в котором рекомендуется зафиксировать:

  • наименования сторон с указанием документов, подтверждающих правомочия на подписание документа;
  • предмет договора (передача в аренду производственной базы с перечислением находящегося движимого/недвижимого имущества и уточнением характеристик земельного участка, на котором она расположена);
  • права и обязанности сторон;
  • цену договора;
  • срок действия;
  • порядок передачи имущества.

Для справки: если срок договора аренды составляет 1 год и более, он подлежит обязательной государственной регистрации. Это существенно отличает данный вид контрактов от соглашений по передаче в аренду предприятий: договор аренды предприятия заключается на любой срок, причем регистрация сделки обязательна.

Передача производственной базы должна быть оформлена актом, в котором перечисляется все движимое/недвижимое имущество. Кроме того, собственнику здания целесообразно провести ревизию, чтобы знать, что именно он передает.

Стороны могут договориться и относительно улучшения предмета аренды, определив, за чей счет это будет производиться и в каком порядке. Как правило, если речь идет об отделимых улучшениях (например, мебели), то они принадлежат арендатору и после окончания срока действия договора аренды передаются ему.

Для наглядности предлагаем рассмотреть образец договора аренды производственной базы, имеющийся на нашем сайте.

Договор аренды основных средств

Основные средства предприятия тоже могут быть переданы другим лицам во временное владение и пользование за установленную плату на основании договора аренды, порядок заключения которого урегулирован главой 34 ГК РФ.

В зависимости от целей, аренда может быть:

  • текущей, когда право собственности на имущество остается у арендодателя и арендатор удовлетворяет свои потребности в период временного владения и пользования;
  • финансируемой, когда право собственности на имущество переход к арендатору по истечении срока договора или при внесении всей платы за аренду.

Арендодатель должен передать все имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, по акту приема-передачи. При этом ст. 612 ГК РФ уточняет, что арендодатель будет нести ответственность за все недостатки переданных основных средств, даже если на момент подписания договора он о них не знал.

Стороны должны провести соответствующие бухгалтерские операции по передаче основных средств с баланса на баланс, так как при использовании те могут быть подвергнуты износу, в результате чего их первоначальная стоимость уменьшится. Кроме того, необходимо решить, на чьем балансе будут оформляться улучшения и кто будет производить текущий/капитальный ремонт.

Итак, законодательством предусмотрен вариант аренды как всего предприятия (имущественного комплекса), так и отдельных его частей (основных средств, производственной базы, земельного участка и т. д.). Для договора аренды предприятия законодатель закрепил специфические черты (параграф 5 главы 34 ГК РФ). Наиболее значимым является то, что такой договор требует обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока сделки. Кроме того, необходимо согласовать все существенные условия (предмет, цену), а также отразить в соглашении все виды имущества и имущественных прав в составе предприятия, которые передаются в аренду.

Другие статьи:

  • Об акционерных обществах федеральный закон рф от 26 декабря 1995 г 208-фз Об акционерных обществах федеральный закон рф от 26 декабря 1995 г 208-фз Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ"Об акционерных обществах" С изменениями и дополнениями от: 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31 октября 2002 г., […]
  • Договор дарения денег на строительство дома Образец договора дарения денег между близкими родственниками Договор дарения – это документ, по которому одна сторона безвозмездно передает другой имущество. Деньги – это вид имущества, и ими можно распоряжаться как любым другим имуществом, в том числе […]
  • Приказ резус конфликт Резус-конфликт при беременности 2 Резус-конфликт при беременности Если беременная женщина и ее ребенок имеют разную резус-принадлежность, то могут возникнуть серьезные осложнения при ведении беременности. В нашей статье мы раскроем суть резус-конфликта и […]
  • Льготы по проектам Правительство Республики Армения 1-17 (звонок бесплатный) +374 (10) 527-000 (для звонков из-за рубежа) Официальная эл. почта Официальные новости Четверг, 6 Декабрь 2018 Даны льготы очередным инвестиционным проектам: будет создано более 900 новых рабочих […]
  • Договор гпд с работником Можно ли заключить с водителем гражданско правовой договор Почему с водителем выгодно заключать гражданско-правовой договор , которые могут повлиять на окончательное решение.Теперь немного об условиях, которые непосредственно влияют на заключение конкретного типа […]
  • 258 приказ о связи Приказ Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 20 октября 2015 г. № 412 "О внесении изменений в приказ Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 26 августа 2014 года № 258 «Об утверждении требований к порядку ввода сетей […]
  • Коллекторы надоели звонками что делать Надоели коллекторы !! Звонят по кредиту родственницы Просмотр 6 сообщений - с 1 по 6 (6 всего) Родственница набрала кучу кредитов в разных банках. Указала меня, как лицо контактное. Через некоторое время - пропала. Она нигде не прописана. Потому постоянно […]