Договор пай накопления это

Риски приобретения пая в ЖСК

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно. Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег. В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.

ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.

Договор паенакопления

1. Риски покупки квартиры в строящемся доме по договору паенакопления, отличие от долевого участия.
2. Можно ли зафиксировать размер паевого взноса, как это прописать в договоре, на что обратить внимание в Уставе.
3. Какие документы проверить у застройщика, чтобы убедиться в безопасности сделки.
4. Вступительные, членские, паевые, целевые, дополнительные взносы, а также взносы в резервный фонд кооператива – или как не остаться без трусов!? Если кооператив утверждает, что есть только вступительный и паевой взнос и «все прозрачно».

Вопрос очень объемный, точнее объемные. Ответ возможен только на платной основе.

В 2014 году со мной составили договор паенакопления. А 2016 году договор купли-продажи. Квартиру я купила за 999 т.р. а продала за 1,500000 т.р. до 3 х лет квартиры квартира не облагается 13 процентов. По какому договору паенакопления или купли-продажи отсчитывать года?

В Вашем случае — купли продажи. Именно в соответствии с его условиями было впервые зарегистрировано право собственности на этот объект.

Я приобрел более трех лет назад право на строящуюся квартиру по договору паенакопления и выплатил всю сумму, сейчас я хочу продать ее, но дом еще не сдался, при продаже я должен платить налог или нет?

Все зависит от кадастровой стоимости квартиры. Должны платить налог в случае превышения суммы свыше миллинна рублей в установленном прядке.

Заключил договор паенакопления с последующей выдачей после накопления первоначального взноса 40% займа на покупку квартиры под 5% годовых. Организация займодавец не кредитный потребительский кооператив, не естественно банк. Она общество (потребительское), согласно уставу, действующее по закону РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 02.07.2013) «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации». Тем не менее выдает целевые займы членам общества после накопления взноса 40-50 % от суммы квартиры под 5% годовых. Никакой лицензии банковской Центробанка нет, в реестре ЦБ не состоит. Прокуратура недавно оштрафовала по ст. 14.56 КоАП за незаконную профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, не имея права на ее осуществление и через суд добилась Запретить ПО «Б» осуществлять профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов. Они работаю сейчас как будто выдают займы и проценты закомуфлировали страховкой. По уставу я могу растотргнуть с ними договор и подать в суд только через 12 месяцев если добровольно не вернут деньги и при этом некоторые взносы не возвращаются. Около 30 человек уже так отсудили и примерно столько же в суде сейчас. Но думаю если расторгну (а они еще всячески уклоняются от этого) и столько ждать буду, то денег не получу никогда, у них уже то нет денег. Хочу подать в суд на недействительность договора, так как они не имели право осуществлять деятельность по предоставлению кредитов под проценты без лицензии ЦБ ит.п. Но тут один сказал, что сам я подать такой иск не могу. Я не пойму почему я сам не могу подать на недействительность договора с обществом, которое незаконно осуществляет деятельность по предоставлению кредитов. Мне они еще не предоставляли кончно. Я только пай почти накопил, как у них проблемы пошли и я понял, что уже займ не увижу и перестал вносить взносы. Теперь хочу вернуть ВСЕ взносы без удержания членских и др., которые по договору не возвращаются в случае выхода, так как займы под проценты они выдавать права не имели. Примут и удовлетворят ли такой иск или есть подводные камни, которые я не вижу. Спасибо за ответ если кто знает что то по теме.

Здравствуйте, У Вас вопрос достаточно объемный и непростой, поэтому в режиме бесплатной помощи маловероятно что Вам кто-то подробно будет все рассказывать. Обращайтесь к юристу очно Желаю Вам удачи и всех благ!

Прошу Вас дать правовую оценку. Моей супругой был заключен договор паенакопления с ЖСК, согласно договору стоимость квартиры составляет 3013114 рублей, проектные характеристики-общая площадь в тч площадь балкона с коэффициентом 0,3-77,24 кв.м., жилая 74,24 кв.м., балкон 3,0 кв.м. После обмера БТИ моей супруге предоставили дополнительное соглашение к договору паенакопления, в котором общая площадь квартиры стала 75,5 кв.м., жилая 74,2 кв.м., балкон с учетом коэффициента-1,3 кв.м., но самое интересное, что квартира стала дороже и ее стоимость составила 3027550 руб.
Насколько это правомерно?

Нужно смотреть условия самого договора, в любом случае необходимо направить в адрес ЖСК письменное разъяснение на основе норм ГК.

Здравствуйте! Если договором это предусмотрено, то все правомерно. Удачи Вам! Здравствуйте! Если договором это предусмотрено, то все правомерно. Удачи Вам!

Приобреталась квартира по договору паенакопления. На данный момент подписан договор с УК, но не подписан акт приема-передачи (собираюсь получать собственность через суд). Могу ли я не платить за коммунальные услуги до получения собственности?

Здравствуйте, уважаемый посетитель нашего сайта! В соответствии с нормами Жилищного кодекса бремя содержания общего имущество и обязанность оплаты коммунальных услуг несет собственник. Надеюсь, что моя консультация будет вам полезна.

Как забрать деньги с потребительского общества

Я хочу расторгнуть договор паенакопления с потребительским обществом. По уставу деньги в случае выхода возвращаются в течении 12 месяцев. А недавно прокуратура в суде признала условия договора недействительными — о том что займ члену под проценты дают и мне в прокуратуре куда я обратился сказали об этом. Что они работают как общество по закону 92-го года и не могут давать деньги под проценты, так как такую деятельность должен у них контролировать Банк России, а это общество не контролирует, так они действуют по закону о потребительских обществах 92-го года. Типа вообще у них возможно мне пробовать признать договор недействительным и вернуть все деньги. Вот вопрос такой: если я уже расторг с ними договор и они должны мне в течении 12 месяцев деньги вернуть (по факту плохо возвращают и люди через 12 месяцев в суд идут), а могу ли я сейчас расторгнуть договор а пока жду 12 месяцев возврата денег по договору, признать его недействительным (по аналогии с прокуратурой) и требовать возврата по недействительной сделке, мне в прокуратуре что то такое сказали, но я хочу послать письмо о расторжении договора, чтобы срок пошел 12 месяцев на возврат, вдруг мне суд откажет признать договор недействительным, а время то идет (я же только через 12 месяцев после расторжения иск могу подать как другие, чтобы мне как вышедшему члену пай вернули). Не скажет ли мне суд: ты уже расторг договор, его уже нет, что ты хочешь признать недействительным, раз его нет? Получается хочу я попробовать по двум направлениям забрать деньги попробовать:

Читайте так же:  Приказ о направлении учащихся на олимпиаду

1) расторгнуть договор и требовать возврата (в суд только через 12 месяцев)

2) подать иск о признании договора недействительным (который я уже расторг для первого способа если по недействительности не получиться) и требовать возврата переданного по недействительной сделке.

Просто если 2 способом не получится, то 1 способом через год. Но не откажут ли в иске по 2 способу лишь на том основании, что я уже расторг договор и нельзя его уже признать недействительным? ТО есть вопрос что меня интересует: МОЖНО ЛИ ПРИЗНАТЬ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ДОГОВОР И ТРЕБОВАТЬ ВОЗВРАТА ПЕРЕДАННЫХ ДЕНЕГ ИЗ-ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ДОГОВОРА, КОТОРЫЙ Я ПРЕДВАРИТЕЛЬНО УЖЕ САМ РАСТОРГ, НАПРАВИВ ОБЩЕСТВУ ЗАЯВЛЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ. СУД МОЖЕТ СКАЗАТЬ ИСК О НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ДОГОВОРА И ВОЗВРАТЕ СТОРОНАМИ ПЕРЕДАННОГО НЕ ИМЕЕТ ПРЕДМЕТА ТАК КАК ДОГОВОР СТОРОНАМИ РАНЕЕ РАСТОРГНУТ? МОЖЕТ КТО СТАЛКИВАЛСЯ С ЧЕМ ТО ПОХОЖИМ В ПРАКТИКЕ?

Здравствуйте. Сделка признается недействительной сцдом, но не прокуратурой. Если слелка исполнена и тем более расторгнута, то она не может быть одновременно недействительной.

Я хочу расторгнуть договор паенакопления с потребительским обществом. По уставу деньги в случае выхода возвращаются в течении 12 месяцев. А недавно прокуратура в суде признала условия договора недействительными — о том что займ члену под проценты дают и мне в прокуратуре куда я обратился сказали об этом. Что они работают как общество по закону 92-го года и не могут давать деньги под проценты, так как такую деятельность должен у них контролировать Банк России, а это общество не контролирует, так они действуют по закону о потребительских обществах 92-го года. Типа вообще у них возможно мне пробовать признать договор недействительным и вернуть все деньги. Вот вопрос такой: если я уже расторг с ними договор и они должны мне в течении 12 месяцев деньги вернуть (по факту плохо возвращают и люди через 12 месяцев в суд идут), а могу ли я сейчас расторгнуть договор а пока жду 12 месяцев возврата денег по договору, признать его недействительным (по аналогии с прокуратурой) и требовать возврата по недействительной сделке, мне в прокуратуре что то такое сказали, но я хочу послать письмо о расторжении договора, чтобы срок пошел 12 месяцев на возврат, вдруг мне суд откажет признать договор недействительным, а время то идет (я же только через 12 месяцев после расторжения иск могу подать как другие, чтобы мне как вышедшему члену пай вернули). Не скажет ли мне суд: ты уже расторг договор, его уже нет, что ты хочешь признать недействительным, раз его нет? Получается хочу я попробовать по двум направлениям забрать деньги попробовать:
1) расторгнуть договор и требовать возврата (в суд только через 12 месяцев)
2) подать иск о признании договора недействительным (который я уже расторг для первого способа если по недействительности не получиться) и требовать возврата переданного по недействительной сделке.
Просто если 2 способом не получится, то 1 способом через год. Но не откажут ли в иске по 2 способу лишь на том основании, что я уже расторг договор и нельзя его уже признать недействительным?

Необходимо в первую очередь изучить ваш договор с обществом, после чего предлагать пути решения. Если признавать договор недействительным, то ждать 12 месяцев не нужно, так как условие о сроке также будет признано недействительным! Буду рада помочь в решении вопроса, скан договора жду в личку!

Вопрос по налогу с продажи недвижимости: покупали квартиру в 2012 году по договору паенакоплению. Выплатили всю стоимость сразу без ипотеки. Собственность нам оформили только в 2016 году. Заключили с фирмой договор на услугу оформления собственности тоже в 2012. Ключи от квартиры получили в 2014 году. Хотели оформить собственность тоже в 2014 году, но фирма, которая должна была оформлять собственность затягивала процедуру и расторгать договор отказалась, только через суд. В суд не пошли. В итоге получили свидетельство о собственности только в 2016 году. Хотим продать квартиру, сколько лет должно пройти, чтобы не платить налог с продажи в нашем случае после оформления собственности? Можно ли зачесть сколько-то лет с момента покупки квартиры а не с момента получения свидетельства?

Здравствуйте! С момента регистрации права собственностина недвижимое имузество (это и жилье) должно пройти пять лет! Ничего «задним числом» оформить невозможно! Никакие обстоятельства, ничья вина (даже установленная, доказанная, признанная) на этот срок не может повлиять! Успехов, удачи и благополучия! .

5 лет в Вашем случае, если оформили в 2016 году. Если это ЖСК и дом был сдан и пай был выплачен, то считайте три года с момента выплаты пая. Спасибо, за обращение, доверьте свои вопросы специалистам, и мы окажем Вам реальную юридическую поддержку и помощь.

Хочу купить квартиру по переуступке прав, квартира была приобретена по договору паенакопления. Есть подводные камни?

Здравствуйте, есть в данном случае ваши права не защищены 214-фз и законом о защите прав потребителей. Удачи вам и всего наилучшего

Можно ли по доверенности расторгнуть договор паенакопления на машиноместо и получить денежные средства на счет доверительного лица.

Здравствуйте. Если Вы пропишите в доверенности право на получение денежных средств, то, можете. Не забывайте, что без помощи специалиста сложно, а иногда и вовсе невозможно, защитить свои права. Всего доброго.

Можно лишь в том случае, если действия по договорам и получению от Вашего имени денежных средств будут прописаны в тексте самой доверенности, выданной от Вашего лица.

Светлана, в принципе есть доверенности с правом получения денег, но я думаю, вопрос возник не на пустом месте и Вам уже в таком получении отказали. Так вот, если Вам отказывают в этом представители компании именно по этой причине, то проще обратиться самому лицу — стороне договора с тем же требованием.

Скажите, пожалуйста, можно ли заключать договор паенакопления задним числом? Стоимость кв-ры нам озвучили одну, а в договоре она совсем другая? Спасибо.

Нет на то и договор что он не позволяет менять его условия без оформления отдельным соглашением. Стоимость квартиры указанная в договоре связана с вашим волеизъявлением купить по предложенной цене, договор паенакопления к договору купли продажи отношения не имеет.

Существует договор паенакопления с ЖСК на конкретную квартиру по которой выплачена доля 100%, застройщик затягивает со строительством, многоквартирный дом уже построен, но не сдан в эксплуатацию. Есть вероятность скорого банкротства ЖСК и застройщика, они аффилированы. Возможно-ли через суд получить права собственности на квартиру в этом доме до его сдачи?

В случае банкротства, возможно через суд получить права собственности на квартиру. До сдачи не получится. Удачи Вам и всего хорошего.

Да, можно подать иск в суд о признании права собственности на квартиру, если дом достроен и квартиры существует в наличии. Банкротство Застройщика дело долгое.

Покупал квартиру по договору паенакопления. Жск сдал 2 дома из 4, строительство 2 х других домов заморожено и идёт суд по банкротству жск. Мы, жители сданного дома, на общем собрании собственников, решили поставить возле дома детскую площадку, высадить деревья и огородить дом забором. На что председатель жск возразил, аргументировав это тем, что якобы земля находится в собственности жск. Дом сдан более года назад, получены свидетельства о гос. регистрации права собственности на квартиры. Правомерным ли действия председателя жск?

Чтобы говорить правомерны или не правомерны действия председателя ЖСК надо знать кому принадлежит земля, если жск, то он прав, ели нет, то не неправ

Купили с братом квартиру на этапе строительства пару лет назад по договору-паенакопления (ЖСК), но договор ЖСК оформлен только на меня. Могу ли я теперь оформить на двоих документы на собственность при завершении строительства или только на брата, т.к. я в прошлом оформляла возврат вычета налога на недвижимость, брат нет. Что необходимо сделать, чтобы брат смог оформить вычет налога на недвижимость?

Вычет брат получить не сможет, так как в случае долевого участия он предоставляется либо одному из участников, либо пропорционально долям. Поскольку договор был заключен на вас, то право на вычет реализовано. У брата возникнет право на вычет, если вы ПРОДАДИТЕ ему долю, что явно несоответсвует Вашим намерениям. Что касается доли на брата, то вы ее ему можете подарить.

Как добиться возврата денег за непостроенное жилье по договору паенакопления. Исполнительный лист находится у приставов. У ЖСК денежных средств, имущества нет. Имеет смысл писать заявление о мошенничестве в милицию?

Здравствуйте. Писать заявление ест смысл тогда когда ответчик уклоняется от исполнения решено суда. Но можно попробовать. Если докажите что накопления использовались не по целевому назначению. Удачи вам.

В случае расторжения договора паенакопления судом по ст.450 гк пай остаётся за истцом до момента исполнения решения суда ответчиком в виде возврата суммы пая и процентов за использование чужих денежных средств?

Здравствуйте Дмитрий Читайте решение суда свое. Скорее всего землю вы должны передать сразу, а не когда вам отдадут все деньги по ней Спасибо, что посетили наш сайт. Всегда рады помочь! Удачи Вам.

По договору паенакопления случилась просрочка более двух лет, судом признано право на незавершёнку, но в росреестре оно не зарегистрировано. Для расторжения по п.1 ч.2 ст.450 гк срок давности три года с даты заключения договора паенакопления или он наступит по истечении трёх лет с момента ещё несостоявшейся регистрации? В случае расторжения договора судом право на незавершёнку остаётся за истцом до момента исполнения решения ответчиком в виде возврата суммы пая и процентов за использование чужих денежных средств?

Если договор признан судом действующим, срок исковой давности Вами не нарушен и Вы вправе требовать его расторжения. Подайте письменное заявление второй стороне.

Возможно ли признание судом договора паенакопления договором долевого участия?

Добрый день! Есть такая практика, нужно проанализировать ваш договор чтобы ответить и подобрать аналоги С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

Александр, надо видеть Ваш договор и знать все детали ситуации, чтобы говорить о тех или иных возможностях. Вообще говоря, договор ЖСК это самостоятельная и вполне легальная схема строительства, а потому просто по той причине что «Вам так хочется» это вряд ли.

По паенакоплению, можно отсудить у застройщика деньги за просрочку если дата в договоре — ориентировочная? На дду можно перейти только за квартал до сдачи (с новой датой сдачи дома) можно ли затребовать переход на дду уже сейчас с той датой, которая была изначально озвучена?

Добрый вечер Чтобы ответить на ваши вопросы нужно внимательно изучить документы С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

Читайте так же:  Новые штрафы с 1 июля 2019 штраф

можно ли затребовать переход на дду уже сейчас с той датой Яна, затребовать не значит получить. Требовать Вы, конечно, можете. Но изменения в договор можно вносить только по согласованию с другой стороной.

Приобрела квартиру в новостройке по договору паенакопления, можно ли ее продать, уступить, если она еще не в собственности?

Добрый вечер, Наталия. Продать квартиру Вам навряд ли удастся, ведь она не в собственности. По договору цессии вполне возможно. Обращайтесь будем рады помочь.

Можно ли уступить права по договору паенакопления с действующей рассрочкой, чтобы новый пайщик выплачивал рассрочку по тому же графику?

Вы можете переуступить права, только с согласия ЖСК. С ними же и будете согласовывать график. Спасибо что обратились на наш сайт Удачи вам.

В 2015 году купили квартиру по договору паенакопления в рассрочку, рассрочка долгосрочная на данный момент не выплачена, могу ли я продать квартиру по уступке с условиями оплаты, на которых заключали договор, т.е. чтоб покупатель по уступке выплачивал рассрочку по нашему графику?

В 2015 году купили квартиру по договору паенакопления в рассрочку, рассрочка долгосрочная на данный момент не выплачена, могу ли я продать квартиру по уступке с условиями оплаты, на которых заключали договор, т.е. чтоб покупатель по уступке выплачивал рассрочку по нашему графику? Добрый день! Сможете, только с разрешения третьей стороны/кредитора.

Надо ли регистрировать договор паенакопления.

Регистрации подлежат только сделки, предметом которых является недвижимое имущество, в данном случае регистрация не требуется. Удачи Вам и всего самого наилучшего.

Добрый день, вашем случае не нужно регистрировать договор, так как Регистрации подлежат только сделки, в которых участвует недвижимое имущество.

В 2013 году заключили договор паенакопления с ЖСК. Следом обязали подписать договор об оформлении права собственности на квартиру за 65000 руб. В случае отказа ЖСК не подписало бы договор паенакопления. Полностью оплатили все суммы по двум договорам. По каким то причинам платеж по второму договору не поступил на счет. ЖСК требует повторно оплатить договор за оформление права собственности, хотя очевидно, что данный договор был заключен под понуждением (принуждением), так как оформить можем сами. На требование к ЖСК о предоставлении нам документов на руки был дан отказ. Как поступить в данном случае?
Вячеслав. 8 (926)197-22-74

Вы вправе отказаться от навязанных Вам услуг по регистрации права в любое время, возместив лишь фактически понесенные расходы по исполнению договора оказания услуг (подтвержденные документально). Если у Вас имеются доказательства оплаты Вами этих услуг — можете требовать возврата денежных средств. Предварительно рекомендую получить в ЖСК справку о полной выплате пая, чтобы вы имели возможность самостоятельно зарегистрировать право собственности.

У меня договор паенакопления, дом долгострой еще не сдан в эксплуатацию, но обещают что во-вот скоро. Я уже не могу ждать, хочу продать квартиру нужно ли оформлять сейчас в собственность или необязательно? Какие плюсы и минусы оформления в собственность на данном этапе?

Ни чего не оформите и не продадите, можно только потребовать возврата денег, когда по договору срок сдачи?

Купили квартиру по договору паенакопления, сейчас в процессе получения ключей. Мортон предлагает нам оплатить сумму за дополнительный метр площади по итогам обмера квартиры после сдачи дома. Проверить истинность обмеров мы не можем. Какие документы стоит запросить у компании для того, чтобы было официальное свидетельство об увеличении метража квартиры? Акт обмера БТИ или может быть копии технического паспорта дома? Когда можно провести независимый обмер бти? Только после регистрации права собственности? Каков порядок получения права собственности при договоре паенакопления? Напугали, что оно будет оформлено не ранее, чем через год. Заранее спасибо за ответ!

Предложите Мортону следующее, что Вы готовы оплатить , но для этого Вы прежде всего сами должны убедиться в том, что площадь действительно увеличилась, т е самим придти и обмерить, а также запросить акт обмера БТИ.

До оплаты вы вправе произвести обмер с привлечением независимого эксперта. Но! официальный документ выдает только БТИ. Если возникнут сомнения — обращайтесь в БТИ для повторных обмеров. ст. 218 ГК РФ Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Т.е. Вы являетесь собственниками с момента выплаты пая — независимо от оформления этого права документально. Документы об оплате потребуются при регистрации права. если хотите ускорить процесс — занимайтесь регистрацией самостоятельно.

Договор паевого накопления на строительство

Вопрос-ответ по теме

Пай по Договору паевого накопления на строительство оплачивался за счет целевых кредитных средств, предоставляемых пайщику (физ. лицо) банком (при этом, условия были такие: банк напрямую платил за пайщика сумму пая в пользу ЖСК — по заявке пайщика). При невыполнении условий договора пае накопления со стороны ЖСК по постройке объекта и использование им кредита не с целевым предназначением, возможно ли расторгнуть указанный целевой кредитный договор, заключенный между пайщиком и банком? И каковы последствия такого расторжения? Имеет ли право пайщик взыскать с ЖСК сумму выплаченного за него банком пая (несмотря на то, что этот пай был выплачен напрямую в пользу ЖСК банком?)

1. Пайщик (заёмщик) не может расторгнуть договор на основании того, что имеет место нецелевое использование заемных средств, т.к. в соответствии со ст. 814 ГК РФ в случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.
Инициатором может быть только банк.
2. У банка есть право требовать проценты до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена (см. п. 16 Постановление Пленума Верховного суда РФ, Пленума ВАС РФ, Верховного суда РФ, ВАС РФ от 08.10.1998 № 13/14). То есть расторжение договора не зависит от заёмщика, при этом тот факт фактическое нецелевое использование имело место со стороны третьих лиц (ЖСК) не имеет значение.
3. Положения ст. 313 ГК РФ позволяют проводить оплату не лично, а посредством привлечения третьих лиц (банка, в Вашем случае). При этом каких-либо отношений между ЖСК и банком не возникает. Кредитором, то есть лицом, которое может требовать выплату пая, остается только сам пайщик.

Договор пая при покупке квартиры что это

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно. Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег. В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.

ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.

Договор долевого участия и договор пая с жилищно-строительными кооперативами — важные моменты и принципиальные отличия.

Очень часто сторонники заключения договора долевого участия приводят весомые аргументы в пользу его заключения в отличии от заключения договора пая с жилищно-строительным кооперативом. Но все чаще и чаще застройщики переходят к схеме работы по ЖСК при покупке квартиры в Краснодаре.

Читайте так же:  Птс в залог в кургане

Попробуем разобраться беспристрастно во всех тонкостях одного и другого договора, найти общие точки соприкосновения и весомые отличия.

Юридический аспект. Какими законами Российской Федерации регламентируются договор долевого участия (далее ДДУ) и договор пая (далее договор ЖСК)

Договор долевого участия заключается между застройщиком и покупателем новостройки на основании 214-ФЗ «Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем прописаны основные моменты, такие как сроки уплаты за квартиру, обязанности застройщика перед покупателями, сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Договор пая при покупке квартиры в ЖСК заключается на основании 214-ФЗ, а также гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Как отмечено в законе № 214-ФЗ помимо заключения договоров долевого участия, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК. В ней ЖСК выступает коллективным застройщиком.

Как видим и в том и том случае договор заключается согласно жилищного кодекса, но есть принципиальные моменты. А именно:

Регистрация договора в государственных органах.

Согласно 214-ФЗ договор долевого участия требует обязательной регистрации в органах Росреестра (регистрационной палате по учету недвижимости и сделок с ней), при этом заключить такой договор застройщик вправе только получения всей разрешительной документации на строительство дома. К тому же, 214-ФЗ регламентирует порядок регистрации покупки квартиры в новостройке, а именно, сначала заключается договор, затем он регистрируется в органах юстиции, и только после этого покупатель оплачивает стоимость квартиры застройщику. В этом случае закон выступает на стороне покупателя, защищая его от двойных продаж.

В жилищно-строительном кооперативе процесс оформления сделки осуществляется совершенно другим образом. С покупателем квартиры заключается договор о принятии покупателя в кооператив, а затем договор пая, в котором прописаны сумма пая, сроки его внесения, а также порядок принятия решений в кооперативе. После этого договор регистрируется в налоговой инспекции, затем вы вправе уже оплачивать пай. Нельзя сказать, что в данном случае возможны двойные продажи, здесь при регистрации договора инспектор проверяет на наличие собственников на эту квартиру, но при таком заключении договора вероятность двойной продажи выше, чем при ДДУ.

Заметим еще один существенный факт, что согласно закону РФ жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства пайщиков еще на стадии сбора документов на строительство дома. В некотором роде, это, конечно, риск, ведь согласования в архитектуре и проектных организациях могут затянуться на месяцы, а то и вовсе можно не получить разрешение на строительство, но в этом случае договором ЖСК должен быть предусмотрен порядок возврата средств пайщиков в случае отказа строительства дома.

И еще один немаловажный момент. В последнее время застройщики, работающие с использование договора долевого участия часто заключаю договора переуступки прав требований. Этот договор имею равную юридическую силу, как и договор ДДУ, с той лишь разницей, что скорее всего вас попросят оплатить стоимость квартиры до регистрации сделки в органах юстиции, а только после этого компания будет заключать с вами основной договор.

Условия договора.

Договор долевого участия предполагает наличие в договоре обязательных пунктов, в которых прописаны сроки сдачи дома, в случае нарушения которого застройщик будет обязан оплатить пени или штрафные санкции, сроки уплаты покупателем за квартиру. Это пожалуй основные отличия. Договор паевого взноса регламентирует собой лишь порядок внесения оплаты пая, а также желательные сроки сдачи дома, которые могут переноситься по согласованию с членами ЖСК, также на плечи пайщика могут лечь и другие затраты, связанные со сдачей и вводом дома в эксплуатацию, образованием ТСЖ, однако и эти затраты регулируются договором жилищно-строительного кооператива, и должны приниматься общим собранием собственников.

Стоимость за квадратный метр.

Здесь существенно важен тот момент, что квартира в ЖСК будет более конкурентноспособна по сравнению с ценами у крупных застройщиков. Это связано с тем, что «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по договору долевого участия значительно выше».

Возможность возврата денег в случае недобросовестности застройщика.

В случае договора долевого участия и нарушением застройщиком своих обязанностей покупатель вправе обратиться в суд с требованием компенсации на покупку квартиры, полного возврата уплаченных денежных средств, а также штрафных санкций, пеню и неустойки.

В случае же с паевым договором покупатель все риски берет на себя, потому что паевой договор — это скорее договор инвестирования, поэтому в случае желания покупателя вернуть деньги, он должен будет написать заявление о выходе из состава жилищно-строительного кооператива, и возврате пая. Но в данном случае могут быть не возвращены членские и иные взносы, которые могли быть предусмотрены договором членстав в ЖСК. Поэтому важно одно — читайте договор.

Что происходит с домом в случае банкротства застройщика.

В случае, если вы заключали договор долевого участия, то банкроство застройщика грозит проблемами. В первую очередь такими, что чтобы достроить дом, вам необходимо будет дождаться официалтной процедуры банкроства, затем создать собственное ЖСК, возможно, внести дополнительные средства на достройку дома, и уже после этого дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Практика показывает, что это может затянуться на срок год и более, плюс елси прибавить к этому и срок окончательного строительства и введение дома в эксплуатацию, то вы получите затянувшиеся на годы стройку.

В случае с ЖСК эта процедура гораздо проще. Общим собранием пайщиков вы принимаете решение о возможности достроить дом и внести дополнительные паевые взносы, таким образом процедура сокращается в разы.

Порядок регистрации полученной квартиры.

При заключении договора долевого участия и дальнейшем вводе дома в эксплуатацию для получения свидетельства о праве собственности, вам достаточно будет акта приемо-передачи квартиры и договора долевого участия.

Для получения свидетельства о праве собственности на квартиру, построенную в ЖСК, вам небходимы будут договора о членстве в ЖСК, договор о паевых взносах, квитанции, подтверждающие внесение паевых взносов, акт приемо-передачи квартиры, а также справку о выплате всего паевого взноса.

Да, конечно, риски, связанные с покупкой квартиры в жилищно-строительном кооперативе выше, чем у застройщика, работающем с договором долевого участия, но и в том и том случае риски получить головную боль в виде недостроя есть, и таким образом и ДДУ не является панацей.

Что советуем мы — внимательно относиться к выбору застройщика, проверять необходимые документы регистрации компании, разрешительную документацию, репутацию застройщика, внимательно читать договор, и тогда покупка квартиры будет лишь радостным событием.

Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.

Есть несколько отличий!

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

Как правило, уступаются права и обязанности на недвижимость. При этом обязательно заключается письменный договор, который нужно зарегистрировать в Росреестре.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

По договору цессии можно уступить:

  1. Право требования передачи жилплощади в собственность.
  2. Право аренды на нежилое помещение.
  3. Другие права.

Также можно уступить не только права, но и обязанности. Например, долговые обязательства по выплате определённой суммы денежных средств по договору.

Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.

Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру.

По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств.

Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.

В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.

Что необходимо проверить

Но, прежде чем заключать сделку и подписывать договор переуступки, необходимо проверить несколько нюансов. Это:

Другие статьи:

  • Налоговый вычет при покупке жилья с использованием материнского капитала Облагается ли материнский капитал налогом при покупке и продаже недвижимости Налоговые нормы установили: подоходный налог — прямой сбор, которым облагается общий доход гражданина либо фирмы с вычетом из него расходов. Облагается ли налогом материнский капитал? […]
  • Договор на вывоз тбо от частного сектора ТАРИФЫ и способы вывоза ТКО из частного сектора МБУ «Комбинат по благоустройству г.Улан-Удэ» ВОЗМОЖНЫЕ СПОСОБЫ ВЫВОЗА ТБО из частного сектора: 1. Установка коллективного контейнера объемом 10 куб.м с заключением договора со старшим по улице, председателем Бункер […]
  • Уступка права требования в декларации по ндс НДС при уступке права требования с убытком (Никитина С.) Дата размещения статьи: 23.08.2017 Представим себе ситуацию: продавец переуступил задолженность своего покупателя по оплате товара в сумме 118 тыс. руб. третьему лицу за 110 тыс. руб. Иными словами, между […]
  • Право требования по договору о долевом участии в строительстве Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных […]
  • Проводки госпошлина по иску Проводки госпошлина в суд «Финансовая газета», 2006, N 22 УПЛАТА ГОСПОШЛИНЫ ПРИ ОБРАЩЕНИИ С ИСКОМ В СУД При обращении с иском в суд истец должен уплатить государственную пошлину до подачи заявления. В дальнейшем в зависимости от обстоятельств конкретного дела […]
  • О государственной судебно-экспертной деятельности в рф федеральный закон О государственной судебно-экспертной деятельности в рф федеральный закон Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ"О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" С изменениями и дополнениями от: 30 декабря 2001 г., 5 февраля, 24 июля […]
  • Транспортный налог доклад 2019 Налог на роскошь в 2019 году — список автомобилей от Минпромторга, попадающих под повышающий коэффициент Когда введен налог Перечень автомобилей 2019 года Как менялся официальный список с 2014 года? На что стоит обратить внимание? Перечень всех машин, […]