Налог на прибыль при ипотеки

Содержание:

Налог на прибыль с продажи ипотечного жилья

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, каким образом выплачивается налог на прибыль. Брали квартиру в ипотеку за 2 млн. рублей (ипотека 1100000), сейчас продаем за 3 млн (квартира еще в ипотеке). В собственности менее 3-х лет. С какой суммы платить налог ( с чистой прибыли, т.е. с 1 млн. рублей или с общей суммы? Нельзя ли как-то минимизировать расходы на налог, налоговые вычеты при покупке жилья мы не использовали. И еще, куда подавать все документы, в налоговую по месту прописки или по месту продажи жилья (прописка у мужа и у меня в разных городах, квартира по 1/2 доли).

Ответы юристов (2)

Налог Вы должны заплатить с разницы между ценой реализации (3 млн.) и суммой фактических затрат на приобретение жилья.

Декларация подается по месту регистрации налогоплательщика, а не месту нахождения недвижимости

У Вас два варианта налогового вычета:

1) подп. 1,3 пункта 2 ст. 220 НК РФ: необлагаемый 1 млн руб. (вычет может быть оформлен в равных долях с супругом или определить доли по согласованию), то есть налог надо заплатить с превышения этой суммы — с 2млн. руб. это 260 тыс. руб. Вычет может получить в полном объеме один из супругов по месту своего жительства.

2) подп. 2 пункта 2 ст. 220 НК РФ: вместо получения имущественного налогового вычета… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

Проанализировав то, какой доход был получен, и какие расходы понесены (учитывая, что квартира приобреталась в ипотеку, скорее всего, расходы составили менее 2 млн. руб.), выбирайте наиболее удобный для Вас вариант.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как не платить налог при реструктуризации валютного ипотечного кредита?

Федеральная налоговая служба России в письме от 23.01.2018 № ГД-4-11/[email protected] разъяснила, в каких случаях можно не платить налог при реструктуризации валютного ипотечного кредита.

Реструктуризация валютного кредита – это пересчёт долга с иностранной валюты в рубли по курсу ниже, чем курс Банка России. В результате налогоплательщик получает доход и материальную выгоду, с которой положено платить налог.

Однако, отмечает служба, в Налоговом кодексе прописаны условия, при которых налог с дохода, полученного от реструктуризации долга, можно не платить.

Например, если кредитный договор был заключен до 1 октября 2014 г. и заёмщик не является взаимозависимым лицом с банком, то доход, возникающий при реструктуризации такого валютного ипотечного кредита, не облагается НДФЛ.

Это удобно: чтобы быть в курсе новостей сайта ЭЖ подпишитесь на нашу рассылку

Следует ли выплачивать налог на прибыль при получении беспроцентного займа на погашение ипотеки?

Здравствуйте! Если физическое лицо берет у юридического займ (беспроцентный) на погашение ипотеки, при этом собственность на недвижимость уже оформлена и первый налоговый вычет уже получен — должно ли физическое лицо платить налог на прибыль с этого займа? Если нет — то какими документами необходимо подтвердить целевое использование займа? И есть ли риск, что налог все-таки начислят?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 593 вопроса .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Читайте так же:  Путин арест имущества

По смыслу ст.212 НК РФ (всю ее здесь приводить нет смысла) заемные средства, полученные физ.лицом от организации, не являющейся банком, на погашение ипотечного кредита, приводят к возникновению налогооблагаемой (по ставке 13%) материальной выгоды у заемщика. Материальная выгода рассчитывается по формуле:

Мат.выгода=сумма займа*2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на последний день месяца*количество дней пользования займом в месяце/365(или 366).

Например, Гражданин А взял беспроцентный займ у организации Б на погашение ипотечного кредита 2 млн.рублей 1 августа 2018 года

Материальная выгода в августе составит

2 млн/4,83%*31/365=8204, 38 рублей. Это налоговая база. Значит налог с материальной выгоды будет равен 8024,38*13%=1066,57 рублей.

Спасибо за ответ и особенно за расчет, но разве в подпункте 1 пункта 1 этой статьи не сказано, что в случае если займ берется на покупку недвижимости — налог платить не нужно? Ведь потом все равно получать налоговый вычет. Когда речь идет о займе именно перед покупкой квартиры — нужно просто подтвердить свое право на налоговый вычет и налога не будет, разве не так? Другое дело с погашением ипотеки на уже взятую квартиру с уже имеющейся собственностью…

Валентина, материальная выгода не возникает при условии использования именно на покупку, а не на погашение ипотечного кредита и не на рефинансирование.

Вот что имеется ввиду:

1. Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:

1) если иное не предусмотрено настоящим подпунктом, материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей, за исключением:

материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными на НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО либо ПРИОБРЕТЕНИЕ на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

Цель займа для соблюдения условий, при которых отсуствует объект налогооблажение -приобретение или новое строительство. А Вашем случае -это погашение кредита на уже приобретенное.

При этом право на вычет, связанный с приобретением жилья у Вас не пропадает независимо от того, погасите Вы ипотечный кредит или нет указанным займом. Дело-то ведь не в праве на вычет, а в условиях, при которых экономия на процентах не является материальной выгодой. В Вашем случае они не соблюдаются, так как займ предоставляется организацией, а не банком.

Налоговая может влепить 35% налога при рефинансировании ипотеки

Если у вас есть возможность рефинансировать ипотеку или любой кредит, будьте осторожны: у налоговой есть способ начислить вам конских размеров налог.

Дело в том, что налоговая считает, что при рефинансировании у вас может появиться материальная выгода. То же самое, если вам пересчитали валютный кредит по выгодному курсу или если списали часть долга — это тоже выгода. В нашей стране за такую выгоду нужно платить.

Многие заемщики уже получили в этом году уведомления о налоге с материальной выгоды. Заплатить НДФЛ по этому уведомлению придется до 1 декабря. Еще есть время разобраться, должны ли вы платить этот налог и что будет, если не заплатить.

Одному нашему читателю банк пересчитал валютную ипотеку в рублевую по льготному курсу. Курс был настолько льготным, что по закону образовалась та самая «выгода». Сумма выгоды — 438 тысяч. Теперь читателю банк насчитал 57 тысяч НДФЛ и отправил эти данные в налоговую. Если разобраться не получится, эту сумму придется заплатить.

Материальная выгода — это когда вы не получаете деньги, но и не тратите их, хотя должны бы. Налоговая считает, что это доходы, как зарплата. При материальной выгоде могут начислить НДФЛ .

Какая может быть выгода при рефинансировании ипотеки? Я же всё равно должен банку кучу денег!

Есть четыре варианта, как вам могут насчитать выгоду при ипотеке:

  1. Рефинансирование валютной ипотеки со снижением ставки в долларах ниже 9%. Получится экономия на процентах.
  2. Пересчет валютной ипотеки в рублевую по льготному курсу и списание части долга.
  3. Рефинансирование рублевой ипотеки по ставке ниже ⅔ ставки ЦБ . Или если банк списал часть долга при реструктуризации ипотеки с господдержкой.
  4. Прощение части долга или даже всего долга. Ту часть, которую вам простили, налоговая посчитает выгодой.

С выгоды при экономии на процентах НДФЛ резидентам начислят по ставке 35%. За списанные долги — 13%.

Вообще, вариантов получения неочевидных выгод очень много, и мы об этом напишем отдельную большую статью. Подписывайтесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить.

Читайте так же:  Договор займа ип у физического лица образец

Я досрочно погасил ипотеку и сэкономил на процентах. Это тоже материальная выгода и мне начислят НДФЛ ?

Нет, это не материальная выгода, налога не будет. В налоговом кодексе есть закрытый список, когда экономия на процентах считается материальной выгодой.

Как узнать, что у меня была материальная выгода и мне начислили НДФЛ ?

Банк выступает вашим налоговым агентом. Он должен начислить и удержать НДФЛ с материальной выгоды, если есть экономия на процентах или долг списан. Так как удержать с вас банк ничего не может, то сумму дохода и налога он укажет в справке 2- НДФЛ . Эту справку с уведомлением банк отправляет в налоговую и заемщику до 1 марта следующего года.

Если материальная выгода образовалась в 2016 году, справки уже отправлены и налоговая в курсе. Можно проверить личный кабинет или уточнить в банке, где вы рефинансировали ипотеку.

Есть какие-то варианты, чтобы не платить НДФЛ с материальной выгоды при рефинансировании ипотеки?

Есть, причем довольно много. Но законодательство запутанно, условий много, и если у вас возник такой вопрос, то вам нужна профессиональная помощь. Обратитесь к налоговому консультанту или юристу, который специализируется на налогах.

Будьте очень осторожны с советами в интернете . Квалификацию советующих часто сложно определить, а не зная всех тонкостей вашей ситуации, невозможно дать достоверный ответ. Особенно осторожно с советами в комментариях: люди в комментариях много умничают, но не несут никакой ответственности за последствия своих советов.

В вопросах налогов пользуйтесь профессиональной помощью и самостоятельно изучайте налоговый кодекс, разъяснения Минфина, ФНС и позицию судов.

Я не знал, что придется платить НДФЛ , а мне начислили приличную сумму. У меня нет таких денег! Можно не платить?

Если налог начислен законно, то не платить нельзя. И делать вид, что ничего не было, тоже нельзя. Налоговая пришлет уведомление, потом начислит недоимку и пени. Когда устанет ждать, обратится в суд за судебным приказом и спишет долг с ваших счетов.

Если вам начислили НДФЛ по ставке 13%, вы можете вернуть или уменьшить налог с помощью социального вычета. Налог по ставке 35% вернуть нельзя.

Какие виды доходов учитываются при расчете дохода для оформления ипотеки?

Какие виды дополнительных доходов учитываются при расчете дохода семьи для оформления ипотеки? И учитываются ли они вообще?

Анна Пантелеева

Виды доходов, рассматриваемых Банком
Заработная плата – трудовое вознаграждение, получаемое клиентом в качестве оплаты своего труда. В понятие заработная плата включены следующие компоненты:

\tфиксированная часть (оклад, ежемесячные надбавки (например, за классный чин, за стаж и т.п.));

\tпеременная часть (премиальные и бонусные выплаты, получаемые клиентом по результатам выполнения определенных планов и/или достижения определенных результатов, комиссионный доход, отпускные выплаты).

Пенсионные выплаты – социальные выплаты, получаемые клиентом при достижении им определенного возраста/ позиции/ социального статуса. Получение клиентом пенсионных выплат должно быть подтверждено следующими документами:

\tкопией письма о назначении пенсии или

\tкопией пенсионного удостоверения и выпиской из банковского счёта, подтверждающей получение пенсионных выплат.

Поскольку данные выплаты назначаются пожизненно, включение пенсии в совокупный доход клиента возможно при условии ее начисления хотя бы за 1 месяц. Пенсионные выплаты не могут быть рассмотрены в качестве единственного источника дохода Заемщика. Остальные лица, вступающие в кредитные отношения с Банком вместе с Заемщиком, могут иметь пенсию как единственный источник доходов.

Дивиденды – доход, полученный клиентом, являющимся акционером (участником) юридического лица, при распределении прибыли по принадлежащим ему акциям (долям) в уставном капитале организации. В качестве подтверждения факта получения клиентом дивидендного дохода предоставляются следующие документы:

-\tкопии протоколов собраний участников юридического лица о выплате дивидендов (предоставляются копии всех протоколов о начислении дивидендов за последние 12 месяцев);

-\tсправка о доходах по форме 2-НДФЛ или копия декларации по форме 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о принятии;

-\tкопия документа, подтверждающего оплату налога на доход в виде дивидендов.
Дивидендный доход может включаться в совокупный доход клиента в случае, если Заемщик получал такие выплаты в течение не менее одного года и существует вероятность получения данного дохода в дальнейшем.

Таким образом, дивидендный доход может рассматриваться только за полный расчетный период. Применение сокращенного расчетного периода по любой из причин, указанных в п. 4.2.3.2 настоящего Руководства, не допускается.

ВНИМАНИЕ!Не допускается рассмотрение дивидендного дохода от владения ценными бумагами или в виде прибыли от продажи ценных бумаг при изменении их курсовой стоимости.

Доходы в виде стабильных страховых выплат – трудовое вознаграждение клиента, выплачиваемое с использованием системы страховых выплат посредством заключения договора на дожитие до определенного возраста между клиентом и страховой компанией.

Читайте так же:  Сроки рассмотрения заявления на осаго

Доходы от сдачи в аренду недвижимости В качестве подтверждения факта получения клиентом дохода от сдачи в аренду имеющейся у него в собственности недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

-\tСвидетельство, подтверждающее право собственности клиента на недвижимость, сдаваемую в аренду.
При этом данная недвижимость должна находиться в собственности клиента не менее 2-х лет.

-\tТекущий (и предыдущий) договор аренды за срок не менее 1,5 лет.

-\tВыписку по счету из банка клиента за последние 12 месяцев, подтверждающую получение арендной платы. Сумма поступающих на счет средств, должна соответствовать сумме арендной платы, указанной в Договоре аренды.

-\tНалоговая декларация по форме 3-НДФЛ за предыдущий год.

-\tКопии документов, подтверждающих оплату налога на доход, полученный от сдачи в аренду недвижимости в прошлом году (платежные поручения).

В случае, если уплата налога на доход от сдачи в аренду производится арендатором и это подтверждено документально (например, выписка по счету из банка или платежные поручения), предоставление Заемщиком Налоговой декларации по форме 3-НДФЛ не требуется.

При расчете максимальной суммы кредита учитывается только 50% от текущего чистого дохода от сдачи в аренду (после уплаты налогов).

Доход от сдачи недвижимости в аренду не может быть рассмотрен в качестве единственного источника дохода Заемщика. Остальные лица, вступающие в кредитные отношения с Банком вместе с Заемщиком, могут иметь доход от аренды как единственный источник доходов.

Любые другие виды доходов, не включенные в данный перечень, Банком не рассматриваются.

Расходы по ипотеке учитывают при расчете налога на прибыль

Работодатель возмещает затраты работника по уплате процентов по кредиту, выданному на приобретение жилья.

В целях налогообложения прибыли расходы на возмещение затрат работников по уплате процентов по кредитам, которые были привлечены для приобретения и (или) строительства жилого помещения, включают в состав расходов на оплату труда.

Физлицо может получить имущественный налоговый вычет по расходам на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

В пункте 5 статьи 1 220 НК РФ есть оговорка, что такой вычет не предоставляется, если соответствующие расходы покрывает не сам налогоплательщик, а его работодатель или иные лица. Поэтому работник не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ в отношении расходов на уплату процентов по ипотеке.

Ознакомиться с данным Письмом Минфина вы можете на сайте журнала «Нормативные акты для бухгалтера».

Другие статьи:

  • Налоговый вычет за отопление Налоговый вычет с 1 января 2014 года Налоговый вычет с января 2014 года: вопрос-ответ До 2014 года покупатели жилья получали налоговый вычет (возвращали НДФЛ в размере 13% от стоимости) на затраты до 2 млн рублей. Таким образом, покупатель мог вернуть 260 тысяч […]
  • Договор на вывоз тбо от частного сектора ТАРИФЫ и способы вывоза ТКО из частного сектора МБУ «Комбинат по благоустройству г.Улан-Удэ» ВОЗМОЖНЫЕ СПОСОБЫ ВЫВОЗА ТБО из частного сектора: 1. Установка коллективного контейнера объемом 10 куб.м с заключением договора со старшим по улице, председателем Бункер […]
  • Подоходный налог на продажу имущества Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты) Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. - менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма […]
  • Налог на автомобиль при продаже до 3 лет 2019 Налог с продажи автомобиля в 2019 году в собственности менее 3 лет Автор: Admin Категория Разное 3 дня назад 0 2 Просмотров Большинство собственников авто рано или поздно решают его продать. При этом налог с продажи автомобиля менее 3 лет в собственности является […]
  • Продажа авто до 3-х лет налог Продажа авто менее 3-х лет какой налог? Получили вы доход или нет, налоговую это не интересует. У вас произошло отчуждение имущества, значит вы получили деньги от продажи своего имущества. Поэтому должны заплатить со своего дохода 13%. В ашем случае, так как […]
  • Приказ об обучении работников охране труда образец ПРИМЕРНЫЙ ОБРАЗЕЦ ПРИКАЗА об обучении и проверке знаний по охране труда работников в организации Автор: admin. 18 Сен 2009 в 19:42 ПРИМЕРНЫЙ ОБРАЗЕЦ ПРИКАЗА об обучении и проверке знаний по охране труда работников в организации. « _______________» (наименование […]
  • Приказ 1298 от 23122011 мвд россии Приказ 1298 от 23122011 мвд россии Приказ Министерства внутренних дел Российской Федерации от 23.12.2011 № 1298 ОБ утверждении инструкции о порядке доставления лиц, находящихся в общественных местах в состоянии алкогольного, наркотического или иного […]