Договор аренды с дги что это

Содержание:

Можно ли заключать договор аренды участка, госсобственность на который не разграничена?

Вправе ли Департамент городского имущества г.Москвы заключать договор аренды участка, госсобственность на который не разграничена? Договор аренды подписан 14.12.16. Есть ли закон о перераспределении полномочий?

Ответы юристов (2)

Добрый день, передача в аренду земельного участка на который не зарегистрировано право собственности не законно, однако на практике такие договора заключаются, но при попытке зарегистрировать такой договор Росреестр выносит решение о приостановке или отказе в гос. регистрации, до момента регистрация права собственности. Для того что бы понять вправе ДГИ Москвы заключать договор или нет, нужно понять чья это собственность — если субъекта РФ то ДГИ Москвы вправе, если федеральная собственность то тогда Росимущество (опять же до момента регистрации права собственности это не выяснить).

ГК РФ Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Здравствуйте. ДГИ может сдавать такие участки в аренду.

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 3.3
1. Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.
2. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:
органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя;

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды с ДГИ г. Москвы.
Подводные камни. Какие шаги нужно предпринять арендатору после заключения договора.

Победив в аукционе и подписав договор аренды многие «счастливые победители» считают, что достаточно платить арендную плату и можно пользоваться арендуемым помещением по своему усмотрению.

Но это далеко не так. Договор аренды заключается с ДГИ г. Москвы строго по форме, разработанной Департаментом. И эта форма разработана юристами департамента исключительно с целью защиты интересов ведомства и получения дополнительного дохода в бюджет.

Арендатору нужно внимательно изучить текст договора аренды и строго соблюдать его условия. В случае невозможности исполнения обязанностей по вине департамента- незамедлительно фиксировать все нарушения и сообщать об этом в ДГИ.

Если этого не сделать, то велика вероятность получения иска о взыскании штрафов, сопоставимых с годовой арендной платой, а в ряде случаев- расторжения договора аренды и выселения. При этом, обеспечительный платеж и стоимость выполненного Вами дорогостоящего ремонта Вам, скорее всего, не возместят.

Напротив, Вы не только будете выселены из помещения, но еще и
останетесь должны выплатить ДГИ неустойки и штрафы.

В данной статье мы проанализировали типовую форму договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы. Именно она в большинстве случаев используется ДГИ при составлении договоров аренды на сентябрь 2018 года.

Итак, давайте разберемся, какие подводные камни для арендатора таит в себе данная форма.

1. Осмотр объекта при подписании акта приема передачи.
Договор аренды содержит условие, согласно которому на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием Объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта нежилого фонда.

Таким образом, при подписании акта приема-передачи Арендатор обязан тщательно осмотреть помещение, сравнить его с паспортом БТИ и технической документацией. При выявлении несоответствий (состояния помещений, перепланировок, коммуникаций и т.п.) – подписать акт приема-передачи, указав на наличие данных замечаний.

Если этого не сделать, то в дальнейшем ДГИ не будет принимать претензии по качеству помещений, ссылаясь на подписанный без замечаний акт.

Отказываться от подписания акта стоит только в том случае, если Арендатор не намерен арендовать помещение. При этом, чтобы вернуть обеспечительный платеж и внесенную арендную плату доказывать несоответствие помещения договору скорее всего придется в суде.

Кроме того, если дефекты не были указаны в акте, по окончании аренды Департамент может выставить Вам претензии и обязать за свой счет эти дефекты устранить.

2. Перепланировка помещений.
Договором аренды предусмотрено право арендатора производить перепланировку Объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц и отсутствует необходимость внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости и ЕГРП.

Вместе с тем, любая перепланировка ведет, как правило, к изменению внутренней площади помещений, а значит возникает необходимость внесения изменений в ЕГРП.

В любом случае, перепланировка согласовывается Арендатором в обязательном порядке с Департаментом городского имущества города Москвы с дальнейшим согласованием перепланировки за счет средств Арендатора.

За перепланировку без согласования предусмотрен штраф в размере годовой арендной платы.

3. Сделки с правом аренды.
Согласно договору арендатор имеет право заключать сделки с правом аренды помещения, но с согласия арендодателя. В случае совершения в установленном порядке сделки с правом аренды Объекта аренды Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя.

Вместе с тем, как показывает практика, в большинстве случаев ДГИ отказывает в согласовании любых сделок по продаже прав аренды. Это следует учитывать при проведении коммерческих переговоров, совершении сделок и вложении средств в объект аренды.

4. Окончание аренды.
Необходимо сообщить об окончании аренды за три месяца. И по окончании аренды обязательно подписать акт приема-передачи помещения. Даже если истекает срок аренды.

Если этого не сделать, то по окончании срока аренды договор будет считаться продленным на неопределенный срок и с Вас может быть взыскана арендная плата, как минимум, еще за три месяца.

5. Инженерные коммуникации.
Текущий ремонт и полное восстановление всех инженерных систем- обязанность арендатора.

Согласно договору аренды арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт Объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Объекта аренды: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Иногда восстановление коммуникаций настолько затратно, что полностью лишает смысла аренду данного помещения. Крайне целесообразно выяснить реальное состояние коммуникаций до участия в аукционе, в крайнем случае- до подписания акта приема передачи помещения.

6. Необходимость следить за приемом корреспонденции по юридическому адресу.
Следует отметить, что в современных реалиях это необходимо делать не только в связи с арендой. Тем не менее в практике достаточно много случаев, когда из-за несвоевременного получения корреспонденции происходило расторжение договора аренды, взыскание штрафов сопоставимых с годовой арендной платой. По истечении сроков на обжалование это весьма затруднительно оспорить в дальнейшем в суде, даже если действия арендодателя по Вашему мнению были незаконны.

7. Скрытые платежи.
Следует учитывать, что в арендную плату не включаются и подлежат оплате дополнительно:
— плата за пользование земельным участком, на котором расположен Объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;
— плата за эксплуатационное обслуживание, а также за долю в праве на общее имущество;
— плата за работы по капитальному ремонту Объекта аренды, права на который передаются по Договору аренды;
— плата за предоставляемые коммунальные услуги.

Кроме того, Арендатор в течение 15 дней с момента подписания Договора перечисляет на счет Арендодателя сумму за три последних месяца аренды. Указанная сумма фактически замораживается ДГИ на своем счете.

8. Уплата НДС производится отдельно.
Арендатор самостоятельно исчисляет налог на добавленную стоимость в размере, установленном действующим законодательством, удерживает его из арендной платы и перечисляет его в соответствующие бюджеты через налоговые органы по месту своей регистрации, указывая в платежных документах, от чьего имени произведен платеж.

Арендная плата в ДГИ перечисляется без НДС.

9. Одностороннее расторжение договора Департаментом.
Отказ от договора в одностороннем порядке (без возврата обеспечения) со стороны Департамента возможен в случае, если Арендатором допущено хотя бы одно из следующих нарушений:

а) наличие задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты;

б) отказ от подписания в двухнедельный срок с момента получения уведомления о произведенном расчете ставки арендной платы (дополнительного соглашения об ее изменении);

в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;

г) использование Объекта аренды не по назначению.

При этом, если объект используется не по назначению, то помимо расторжения договора и выселения, с Арендатора взыскивается штраф в размере годовой арендной платы.

10. Субаренда запрещена.
При выявлении факта субаренды с Арендатора взыскивается штраф в размере 50% годовой арендной платы.

11. Заключение договора с коммунальными службами.
Согласно условиям договора Арендатор обязан заключить договоры со всеми коммунальными службами и передать (официально, с сопроводительным письмом) копии этих договоров в Департамент. Если этого не сделать Вам грозит штраф в размере 20% от годовой арендной платы.
Стоит отметить, что штраф будет начислен, даже если Вы заключили данные договоры, но по какой-либо причине не передали проект договора в Департамент.
Данная санкция весьма широко применяется Департаментом вне зависимости от наличия у ДГИ каких-либо убытков. Поэтому следует весьма ответственно отнестись к обязанности своевременно заключить договоры на холодное водоснабжение (Мосводоканал), горячее водоснабжение и отопление (МОЭК), электричество (Мосэнерго), либо заключить договор с эксплуатирующей компанией в многоквартирном жилом доме.

12. Целевое назначение использования помещения.
Включение в договор условия об обязанности использовать арендуемые цели не гарантирует физическую возможность такого использования.
Согласно условиям договора аренды Арендатор в 2-х месячный срок с даты государственной регистрации договора аренды обязан самостоятельно согласовать целевое назначение помещения с Роспотребнадзором и МЧС. При этом может выявиться невозможность использования помещения на указанные цели. Департамент при этом, в лучшем случае, согласует иное использование помещения. Расторжение договора с возвратом обеспечительного платежа при этом не предусмотрено.

Читайте так же:  Судебные приставы северск вакансии

Описанные выше положения могут отличаться в отдельных договорах, поэтому при принятии управленческих решений следует внимательно изучить текст именно Вашего договора аренды.

Если Вы арендуете помещения, принадлежащие городу Москве, стоит внимательно отнестись к исполнению условий договора, фиксировать исполнение всех своих обязательств, возможных нарушений со стороны Департамента. А в случае возникновения спорных ситуаций- обращаться в Арбитражный суд города Москвы с целью защиты своих прав. Как показывает практика, при обеспечении надлежащего уровня защиты суды достаточно часто защищают интересы арендаторов по данной категории споров.

Квирквия Бадри Амлиниевич,
руководитель адвокатского кабинета «ТоргПромПраво»
адвокат, К.Э.Н.
тел. для консультаций +7 (495) 230-11-77

Земельные новости

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Одностороннее расторжение договоров аренды – особый институт, предназначенный исключительно для территорий г. Москвы и г. Санкт-Петербурга, который регламентирован положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Условия одностороннего расторжения:
Обязательные условия, которым должен отвечать предоставленный по договору аренды земельный участок, в случае его досрочного расторжения в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»:

  1. земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества;
  2. на момент предоставления участка по договору аренды, он должен находиться в государственной или муниципальной собственности и располагаться в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга;
  3. договор аренды земельного участка из состава земель г. Москвы (или г. Санкт-Петербурга) должен быть заключен до 01 января 2011 года.

Основания досрочного расторжения:

  1. существенное нарушение условий договора аренды земельного участка;
  2. неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором или срок, указанный в разрешении на строительство;
  3. отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство (реконструкцию), если в договоре не предусмотрен срок строительства (реконструкции);
  4. существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. При этом к существенному изменению обстоятельств относится расторжение иного договора, заключенного государственным органом или предприятием, и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на земельном участке, арендованном в соответствии с договором.

Обращаем внимание, что перечень оснований и условий досрочного расторжения договоров аренды является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Порядок:
Департамент городского имущества г. Москвы (далее – ДГИ г. Москвы) направляет арендатору земельного участка уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, установленным п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ. Договор аренды считается расторгнутым в течение месяца с даты направления указанного уведомления. При этом арендатор вправе направить возражения относительно принятого решения, но, как правило, это не изменяет ситуации, и арендатор получает второе уведомление ДГИ г. Москвы о подтверждении ранее принятого решения.
Важно, что договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Ваши действия:
Арендатору, не согласному с решением о расторжении договора, необходимо обратиться в Арбитражный суд. На данном этапе важно определить, какие именно требования заявлять в суде. В судебной практике, споры по делам данной категории разделены на 2 блока:

  1. По требованиям, заявленным в порядке искового производства. Например, оспаривание одностороннего расторжения договора аренды.
  2. Второй блок – по требованиям, заявленным в порядке главы 24 АПК РФ – производство по делам, возникающим из публичных правоотношений. В данном случае оспариваются действия государственного органа, связанные с односторонним расторжением договора аренды. Срок на подачу указанного заявления – 3 месяца с даты принятия арендодателем окончательного решения о расторжении договора аренды.

До обращения в суд на начальном этапе важно избрать правильный способ защиты, поскольку неверно избранный способ защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Для суда:
В процессе производства по делам данной категории, обязательно устанавливается следующий перечень обстоятельств, имеющих значение для дела:

  1. Имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора в течение всего периода действия договора и имелись ли обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях. Так например, если договор аренды земельного участка заключен в 1998 году, а расторгнут по инициативе ДГИ г. Москвы в 2013-2014 году, арендатор должен доказать в ходе судебного разбирательства, какие объективные причины препятствовали ему в освоении земельного участка и строительстве объекта за весь период с 1998 по 2014 год.
  2. Важно установить начал ли арендатор строительство объекта, обращался за продлением срока строительства, обжаловал судебные акты и действия (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в случае, если указанные действия препятствовали в реализации проекта.
  3. В случае, если расторгнут договор аренды земельного участка на котором уже находится объект, строительство которого не завершено, важно доказать выполненный объем строительства объекта на дату истечения срока разрешения на строительство, его соответствие градостроительным и строительным нормам и проектной документации.

Необходимо отметить, что отсутствие у арендатора земельного участка разрешения на строительство по истечении пяти лет с даты заключения договора аренды, согласно сложившейся судебной практике, является достаточным основанием для признания законными и обоснованными действий по одностороннему расторжению договора.

Рекомендации:
Арендаторам земельных участков, предоставленных для целей строительства, важно помнить, что в процессе по делу об оспаривании расторжения договора аренды в одностороннем порядке, обязанность доказывания обстоятельств, ввиду которых объект не был возведен или не получено разрешение на строительство, в силу ст. 65 АПК РФ возложена на них.
Поэтому, при проведении работ, направленных на освоение приобретенного в аренду земельного участка, если Вы сталкиваетесь с бездействием государственных органов или должностных лиц – обращайтесь в суд. Так, например, наличие вступившего в законную силу судебного акта, которым признано незаконным бездействие Москомархитектуры в невыдаче Градостроительного плана земельного участка будет существенным обстоятельством, достоверно доказывающим невозможность арендатора получить разрешение на строительство. Это судебное решение будет иметь преюдициальное значение при оспаривании расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
Если Вами принято решение самостоятельно осуществлять защиту нарушенных прав в суде, напоминаем о необходимости соблюдения процессуальных сроков: для оспаривания действий (бездействий) государственных органов и должностных лиц в порядке, установленном 24 главой АПК РФ — 3 месяца, общий срок исковой давности – 3 года.

В случае необходимости получения надежного правового сопровождения – специалисты компании Содружество Земельных Юристов готовы Вам помощь.
Мы осуществляем комплексное судебное представительство и защиту интересов арендаторов земельных участков и инвесторов-застройщиков, договоры аренды с которыми расторгнуты в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Для получения более подробной информации относительно перспектив судебного разрешения именно Вашего вопроса – свяжитесь с нашими специалистами.

ВС подтвердил право арендатора досрочно расторгнуть договор из-за изменения правового режима земли

ДГИ Москвы выдал компании в аренду на 49 лет землю для строительства магазина, однако начать стройку из-за изменений в законодательстве последняя так и не смогла и отправилась в суд добиваться расторжения договора аренды. Три инстанции со ссылкой на предпринимательские риски в иске ей отказали, однако у экономколлегии ВС иное мнение.

В 2006 году Департамент городского имущества города Москвы (ДГИМ) предоставил ОАО «Новый Импульс-Центр» во временное владение на 49 лет земельный участок (280 кв. м.) в Северном районе Москвы. Арендовала его компания, как было указано в договоре, для «проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина», заплатив тогда же за право заключения сделки 1,383 млн руб.

Но сразу строительство «Новый Импульс-Центр» не начал, а в 2008 году вступил в силу ГрК г. Москвы, и теперь обществу нужно было согласовать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). И здесь возникли проблемы.

Теперь получить ГПЗУ с видом разрешенного использования «для строительства» стало нельзя, констатировали в 2013 году местные власти, предложив обществу другой вариант – согласовать ГПЗУ с видом разрешенного использования «благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки».

«Новый Импульс-Центр» такой расклад не устроил, и он обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДГИМ, потребовав расторгнуть договор аренды из-за «нецелесообразности» его сохранения в связи с невозможностью использовать участок по первоначальному назначению, а также вернуть ему 1,167 млн руб. неосновательного обогащения (часть оплаты стоимости права заключения договора аренды) (№ А40-129910/2014).

Все три инстанции в иске обществу отказали. Нужно было учитывать предпринимательские риски при заключении сделки, рассудили они, да и гражданское законодательство не содержит в качестве основания расторжения договора его нецелесообразность.

«Новый Импульс-Центр» обратился с жалобой в Верховный суд РФ, где настаивал на том, что договор все же можно расторгнуть, так как произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Это выразилось в невозможности получить необходимый ГПЗУ для начала застройки. Судам в таком случае необходимо было применить ст. 620 Гражданского кодекса РФ, был уверен заявитель. Согласно этой норме договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и в том случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В результате в этом месяце экономическая коллегия ВС (Наталья Чучунова, Ольга Киселева и Галина Попова) к доводам компании прислушалась и отправила спор на второй круг.

Как сразу обращается внимание в недавно опубликованном определении ВС, исходя из положений пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами.

Читайте так же:  Дисциплинарная ответственность государственных служащих виды

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование действительно может изменить правовой режим земельного участка таким образом, что арендатор лишится возможности использовать участок в первоначальных целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием, указали судьи ВС. При этом стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении, а если это невозможно, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора, констатировала «тройка».

Иной подход, по ее мнению, означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору при отсутствии реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. А значит, оснований для отказа в требованиях истцу у нижестоящих инстанций не было.

На заседаниях в ВС представители ДГИМ также ссылались на то, что спорная сделка и так уже расторгнута. Сделал это по своей инициативе департамент в августе 2015 года из-за того, что «Новый Импульс-Центр» не закончил строительство в сроки, предусмотренные договором аренды – до 31 декабря 2014 года. Однако экономколлегия ссылку на это обстоятельство отклонила – поскольку «указанные основания расторжения договора не были предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций».

Мнение экспертов

Содержащееся в определении экономколлегии ВС толкование законодательства имеет особо важное значение, считает Елена Гаврилина, партнер АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры». Выводы ВС о правомерности требования о расторжении договора аренды в случае невозможности использовать участок в соответствии с определенной договором целью являются важной гарантией для защиты интересов арендатора как при внесении изменений в градостроительную документацию, так и в случае, если на момент заключения договора аренды документация в полном объеме не принята (находится в стадии формирования), комментирует юрист.

Поддерживает подход ВС и Сергей Коновалов, юрист «Nektorov, Saveliev & Partners». Если одна из сторон договора аренды потеряла интерес в продолжениие арендных отношений в силу юридической невозможности использовать имущество по назначению, такой договор может быть расторгнут. В противном случае, по мнению Коновалова, невозможность расторжения договора существенно нарушала бы баланс экономических интересов сторон договора. «Арендатор не мог бы пользоваться имуществом по назначению, на которое рассчитывал при заключении договора, а арендодатель при этом получал бы арендную плату», – поясняет юрист.

Высказанный экономической коллегией ВС подход является абсолютно верным, уверен и Максим Бобров, управляющий партнер Адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры». По его мнению, применение ВС такой правовой позиции к арендным правоотношениям объясняется следующей логикой: достижение цели, преследуемой изначально истцом при заключении договора аренды, стало невозможным из-за изменения градостроительного законодательства.

Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре

Регистрация договора аренды земельного участка Росреестр осуществляет её в установленные законодательством сроки. Процедура является обязательной в ряде случаев, однако не всегда. О том, когда провести регистрацию необходимо и каким образом это сделать, расскажем в настоящей статье.

Что такое госрегистрация аренды земельного участка?

Гражданское законодательство России среди прочих вариантов оформления сделок предусматривает необходимость регистрации заключенных договоров в специальной организации — Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Это означает, что сторонам по сделке недостаточно просто оформить договор и подписать его. Чтобы наступили правовые последствия, предусмотренные соглашением между контрагентами, необходимо совершить ряд действий, заключающихся в дополнительной фиксации принятых решений.

Собственно, госрегистрация представляет собой внесение данных о договорных отношениях в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Занимаются этим сотрудники вышеназванной организации. От сторон сделки требуется лишь обратиться к ним самостоятельно или через доверенного посредника с необходимым пакетом документов.

Законодательство о госрегистрации аренды

Комплекс законодательных актов о госрегистрации аренды земли представлен Гражданским кодексом РФ, который и устанавливает подобную форму договора (ст. 609), а также приводит случаи, когда такая регистрация необходима.

Кроме ГК РФ к нормативной базе, регулирующей порядок и процедуру участия государства в учете сделок об аренде земли, можно отнести такие документы:

  • Земельный кодекс РФ (ст. 26);
  • федеральный закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, который в целом устанавливает требования к порядку госрегистрации любых сделок, включая аренду;
  • федеральный закон «О содействии развитию жилстроительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ;
  • федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ст. 14);
  • федеральный закон «О банкротстве» от 26.20.2002 № 127-ФЗ (ст. 201.3);
  • федеральный закон «О введении в действие Лесного кодекса РФ» от 04.12.2006 № 201-ФЗ (ст. 4.3).

Практическую судебную часть систематизирует постановление пленума Высшего арбитражного суда России «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005 № 11.

Помимо этого, принят федеральный закон «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 145-ФЗ, который вступит в силу в начале 2017 года.

Когда требуется зарегистрировать договор аренды земли в Росреестре?

В соответствии со ст. 609 ГК РФ письменно договор аренды должен быть оформлен в следующих случаях:

  • если длительность арендных отношений составляет более года;
  • если хотя бы один из контрагентов является организацией (независимо от срока арендных отношений).

Согласно же ст. 26 Земельного кодекса РФ пройти процедуру госрегистрации договор аренды земляного надела должен, если срок арендных отношений составляет год или более.

При этом судебная практика идет по тому пути, что арендный договор на землю, подписанный на период меньше года, и последующий точно такой же договор с теми же контрагентами, заключаемый меньше чем на 12 месяцев, не подлежат регистрации. То есть стороны, у которых нет желания собирать документы и обращаться в Росреестр, имеют право подписать соглашение сроком на 11 месяцев, а далее продлить эти отношения опять же на 11 месяцев.

Более того, практика сложилась так, что арендный договор, заключенный на неопределенный срок, также не требует регистрации в связи с тем, что он может быть прекращен в любой момент по заявлению одной из сторон.

Документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды земли

Для проведения процедуры госрегистрации аренды земельного участка в отделение Росреестра нужно предоставить пакет документов, состоящий из следующих бумаг:

  1. Паспорт для граждан или комплект учредительных и регистрационных документов для организаций (свидетельство о регистрации, ИНН, устав, документ о назначении директора, выписка из налоговой, доверенность, если организацию представляет не директор). Эти документы подаются в заверенных нотариусом копиях с предъявлением оригиналов для ознакомления.
  2. Если одну из сторон договорных отношений представляет иное лицо, то предъявляется нотариально оформленная доверенность (оригинал, сдается вместе с документами для проведения госрегистрации).
  3. Непосредственно договор аренды в 2 экземплярах.
  4. Разрешительный документ органа местного самоуправления или госоргана о предоставлении земли в аренду.
  5. Если участок арендуется у частного собственника — документы о собственности на земельный надел.
  6. Кадастровый паспорт на участок.
  7. Если на участке находятся какие-либо строения — правоустанавливающие документы на них.
  8. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

Кроме этого, требуется заявление о проведении регистрации от обеих сторон сделки. Если подача документов производится заявителями очно, то заявление формируют специалисты, осуществляющие прием.

Перечень документов, предъявляемых для проведения госрегистрации, может варьироваться в зависимости от конкретной ситуации. Поэтому прежде чем подавать бумаги на регистрацию, стоит обратиться в Росреестр за консультацией.

Процедура госрегистрации

Для того чтобы зарегистрировать арендную сделку, сторонам соглашения лично или через представителей можно обратиться в отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка либо в один из многофункциональных центров.

Росреестр через свой сайт rosreestr.ru предоставляет возможность предварительно записаться на прием и избежать тем самым продолжительного ожидания в очередях.

Помимо указанных способов передачи документов для госрегистрации можно заказать выездное обслуживание специалистов регистрационной службы. Для этого необходимо обратиться с заявкой:

  • по телефону;
  • почтовым сообщением;
  • по электронной почте;
  • в подразделение Росреестра, осуществляющее прием-выдачу документов;
  • в региональное отделение Росреестра.

Номер телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, необходимые для связи, опубликованы на сайте Росреестра. Также через сайт можно предварительно подать документы на регистрацию в электронном виде.

Если стороны арендных отношений уверены в комплектности регистрационного пакета документов, то для осуществления процедуры регистрации можно отправить документы почтовым отправлением.

Отправляясь на регистрацию очно или пересылая документы одним из перечисленных способов, не забудьте уплатить госпошлину за регистрацию, которая составляет 2 000 рублей для граждан и 22 000 рублей для организаций. Ознакомиться с реквизитами и сформировать квитанцию можно на сайте Росреестра.

Выкуп нежилого помещения по 159-ФЗ при заканчивающемся договоре аренды

Наше ООО более трёх лет арендует у ДГИ Москвы нежилое помещение площадью 266 кв.м. по льготной ставке 3500 руб./кв.м. В 2014 году срок договора аренды закончился, и в настоящее время считается заключенным на неопределённый срок.

Около 40 дней назад мы подали в ДГИ заявление о выкупе помещения по 159-ФЗ. Спустя неделю приезжал оценщик, в настоящее время мы ждём ответа на наше заявление.

Но 25 дней назад мы получили по почте уведомление от ДГИ, что нам необходимо заключить новый договор аренды по рыночным ставкам вместо старого, с неопределённым сроком. Для этого до 9 декабря мы должны обратиться в одно окно ДГИ с заявлением установленной формы. Затем через неделю на объект придёт специалист ДГИ и проверит отсутствие субаренды и перепланировок. Субаренды у нас нет, но есть перепланировки, которые необходимо очень долго узаконивать.

Не знаем, как лучше поступить в данной ситуации.

1. Можем ли мы не подавать заявление на новый договор аренды и ждать решения ДГИ о выкупе? Тогда с 9 декабря старый договор будет расторгнут в одностороннем порядке Департаментом в течение трёх месяцев.

2. Если мы пойдём по сценарию из п.1, но не согласимся с заявленной ДГИ рыночной ценой и решим оспорить её в суде, который будет длиться 6-8 месяцев. За это время старый договор аренды будет разорван в течение трёх месяцев. Станет ли это основанием в суде для полной отмены нашего права на выкуп по 159-ФЗ?

3. Если мы решим подать заявление на новый договор аренды, придёт специалист ДГИ и увидит значительные перепланировки, будет ли это основанием не только для не заключения нового договора аренды, но и для аннуляции нашего заявления на выкуп по 159-ФЗ?

Читайте так же:  Ст15 ч6 ук рф судебная практика

4. Можем ли мы подать заявление на заключение нового договора аренды и закрыть объект, чтобы специалист ДГИ не смог попасть внутрь и увидеть перепланировки? Как в таком случае по закону должен повести себя ДГИ — связываться с нами в течение какого-то времени, чтобы мы открыли объект? Или формально отказать в заключении нового договора аренды из-за невозможности осмотреть помещение?

5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?

6. Является ли исходя из 159-ФЗ и судебной практики наличие неузаконенной перепланировки в помещении основанием для отказа или приостановления заявления на выкуп объекта?

Просьба ответить отдельно и максимально подробно по каждому пункту и в возможно кратчайшие сроки.

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 527 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Хорошо бы видеть сам договор аренды.

В 2014 году срок договора аренды закончился, и в настоящее время считается заключенным на неопределённый срок.
Андрей
Но 25 дней назад мы получили по почте уведомление от ДГИ, что нам необходимо заключить новый договор аренды по рыночным ставкам вместо старого, с неопределённым сроком.
Андрей

Скорее всего с Вами хотят заключить дополнительное соглашение к старому договору аренды а не новый договор, с учетом того, что вы говорите что договор пролонгирован на неопределенный срок.

3. Если мы решим подать заявление на новый договор аренды, придёт специалист ДГИ и увидит значительные перепланировки, будет ли это основанием не только для не заключения нового договора аренды, но и для аннуляции нашего заявления на выкуп по 159-ФЗ?
Андрей

Весьма вероятно, что это может быть основанием для расторжения договора аренды судебном порядке

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?
Андрей

Думаю с момента получения вами проекта договора купли продажи нежилого помещения. В течение 30 дней с момента получения проекта договора вы имеете право оспорить оценку помещения.

4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

Консультация юриста бесплатно

Субаренды у нас нет, но есть перепланировки, которые необходимо очень долго узаконивать.
Андрей

Площадь арендуемого помещения изменилась? Имеется кадастровый/технический паспорт?
Не понятно требование к перепланировке. Поэтому отвечу на остальные вопросы.

1. Можем ли мы не подавать заявление на новый договор аренды и ждать решения ДГИ о выкупе?
Андрей

После получения вашего заявления в двухмесячный срок ДГИ обязан заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и в
десятидневный срок после утверждения такого решения направить
вам проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?

Закон предъявляет только следующее:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?
Андрей
9. Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Другие статьи:

  • 161 приказ министерства здравоохранения 161 приказ министерства здравоохранения МЕДИЦИНА И ПРАВО ЗДЕСЬ МОЖЕТ БЫТЬ МИНИСТЕРСТВО ЗДРАВООХРАНЕНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ ПО ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОИЗВОДСТВУ ЭКСПЕРТНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ В БЮРО СУДЕБНО-МЕДИЦИНСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» Зарегистрировано […]
  • Нотариус новосибирск в выходные Нотариусы, Новосибирск, Центральный район Нотариус Ваина Л. С. +7-383-211-91-88 Новосибирск, Державина, 28 - 301, 3 этаж Нотариус Барсукова И. Н. +7-383-222-24-19 Новосибирск, Каменская, 32 - 608, 6 этаж Нотариус Полосухина Ж. А. +7-383-224-37-70 Новосибирск, […]
  • Приказ минздрава россии от 15122019 835н на кого распространяется Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации (Минздрав России) от 15 декабря 2014 г. N 835н г. Москва "Об утверждении Порядка проведения предсменных, предрейсовых и послесменных, послерейсовых медицинских осмотров" Комментарии Российской […]
  • Увольнение по ст81 п 10 Увольнение работника по П. 5 СТ. 81 ТК РФ В Трудовом кодексе предусмотрено увольнение работника в связи с неоднократным неисполнением им без уважительных причин трудовых обязанностей. Это основание прекращения трудового договора не является новым, оно носит […]
  • Коллегия адвокатов г саранска Адвокаты Саранска 1. Авто-адвокат Попков Александр Николаевич на ул. Московская, 62А Адрес: Саранск, улица Московская, 62А, офис 6 Телефон: +7 (927) 176-33-88 Режим работы: пн-пт, 09:00-18:00 2. Коллегия адвокатов № 1 Адвокатской палаты Республики Мордовия на […]
  • Изменится ли пенсия в казахстане Пенсия в Казахстане в 2018 году Повышение пенсии с 1 июля 2018 РК. Перерасчет пенсии по стажу С 1 июля 2018 году произуйдут большие изменения в методике расчета пенсии в Казахстане. Насколько существенным будет повышение пенсии и как будет начисляться пенсия в […]
  • Договор дарения долей жилого дома несовершеннолетним детям образец Образец договора дарения доли дома Договор дарения доли жилого дома город Москва ________________________________ 2013 г. Мы, нижеподписавшиеся, гр. Российской Федерации Петров Петр Иванович, 03.03.1980 года рождения, паспорт 22 33 005500, выдан 02.02.2002 года […]