Договор аренды оплата вперед

Договор аренды жилого помещения

Договор аренды жилого помещения

Мы, нижеподписавшиеся, _____________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ______________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает во временное пользование (аренду) ________ комнатную квартиру, расположенную по адресу: г.__________ ул.__________________________________ дом._______ корп.______ кв.________
1.2. Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает во временное пользование находящиеся в квартире предметы мебели и бытовую технику.
1.3. Срок аренды определяется с ( ___ ) ___________ 200_ г. по ( ___ ) _________ 200_ г.
1.4. Передаваемая в аренду квартира используется Арендатором только для проживания без права сдачи её в субаренду.
1.5. Вместе с Арендатором в квартире будут проживать следующие лица:

2. Права и обязанности Арендодателя.

2.1. Арендодатель подтверждает, что он получил согласие всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных по данному адресу, или владеющих совместно с ним данной жилплощадью, на сдачу данной квартиры в аренду.
Арендодателем были предъявлены следующие документы, подтверждающие право собственности и полномочия на сдачу квартиры в аренду:

_________________________________________________________________________________________________________________
2.2. Арендодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего Договора аренды данная квартира не продана, не подарена, не является предметом судебного спора, не находится под залогом, арестом, не сдана внаем. Дом на период аренды квартиры не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением.
2.3. Арендодатель имеет право посещать Арендатора только с предварительным уведомлением не чаще 1 раза в месяц.
2.4. Арендодатель последствия аварий и повреждений, происшедших не по вине Арендатора, устраняет своими силами.

3. Права и обязанности Арендатора.

3.1 Содержать арендуемую квартиру в порядке предусмотренном санитарными, противопожарными и иными нормами установленными действующим законодательством РФ.
3.2. В случае нанесения ущерба арендуемой квартире и имуществу, находящемуся в ней, Арендатор обязуется возместить Арендодателю причиненный ущерб.
3.4. Арендатор оплачивает: расход электроэнергии, междугородние, международные телефонные переговоры, различные услуги телефонной связи и интернета.

4. Порядок расчетов.

4.1. За арендуемую квартиру Арендатором уплачивается месячная плата из расчета __________ рублей.
4.2. Ежемесячная арендная плата вносится Арендатором за месяц вперед не позднее ________ числа.
4.3. При подписании Договора Арендатором вносится Арендодателю оплата за месяц вперёд в размере __________ рублей, а также залоговая сумма _____________, которая возвращается Арендатору при выезде его из квартиры.
4.4. Размер арендной платы остаётся неизменным в течение _______________.
4.5 Эксплуатационные расходы, центральное отопление, коммунальные услуги, телефон (абонентская ежемесячная плата) оплачивает ___________________________

5. Срок действия договора аренды квартиры, порядок изменения, расторжение договора.

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение всего срока аренды квартиры.
5.2. Изменения и дополнения к настоящему договору могут вноситься только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора аренды квартиры.
5.3. Досрочное расторжение договора аренды Арендодателем возможно в случаях, если Арендатор нарушил свои обязанности по настоящему договору аренды квартиры.
5.3. При досрочном расторжение договора аренды по инициативе Арендатора, последний должен известить Арендодателя не позже, чем за 2 недели.

6. Порядок рассмотрения споров.

6.1. Все споры между сторонами, связанные с настоящим договором аренды, решаются путем взаимных переговоров.
6.2. В случае невозможности их разрешения переговорным путем, споры решаются в судебном порядке.

7. Паспортные данные сторон.

Арендодатель:
Паспорт: серия _____ № _______________
выдан: _____________________________
Зарегистрирован по адресу: ___________
___________________________________
____________________________________
Подпись___________________

Арендатор:
Паспорт: серия _____ № _______________
выдан: _____________________________
Зарегистрирован по адресу: ___________
___________________________________
____________________________________
Подпись___________________

Договор аренды. Кидалово или всё ок?

Заключаем договор аренды(арендатор-субарендатор), в договоре следующие статьи:

«2.3.14 В случае освобождения субарендатором помещения до истечения срока действия договора или в связи с окончанием срока действия договора аренды, он обязан произвести косметический ремонт помещения или уплатить Арендатору сумму стоимости не произведенного им, но являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещения, определяемого сметой, согласованной с Арендатором. Арендатор освобождает субарендатора от выполнения вышеуказанного обязательства в случае, если не имеет никаких претензий по состоянию помещения.»

Вопрос: Т.е. получается Арендатор вправе по требовать ремонта помещения по окончании срока и при выселении? Насколько это вообще практикуется? На самом деле что ли ремонт помещения обычно осуществляет то кто арендует его, а не тот кто сдает? А если помещение в хорошем состоянии, а арендатор все равно будет требовать ремонт, субарендатор откажется(т.к. считает что помещение нормальное, он никаких следов после себя не оставил), суд на чьей стороне будет?
Грубо говоря это подстава или вполне нормлаьное условие?

«3. Порядок рачетов.
3.3. Первый платеж по суаренде взимается виде авансового платежа в течении 3-х дней с момента подписания акта приема-передачи помещения. Вместе с ним субарендатором уплачивается гарантийный взнос в размере месячной арендной платы.
3.4. Суарендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно в срок не позднее 5 числа каждого месяца в сумме, рассчитанной за аренду за весь текущий месяц. Субарендатор обязан вносить арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора, либо по письменному требованию Арендатора на счет другого лица.»

Вопрос: Получается за 1 месяц платится авансом: 1. Арендная плата за месяц, 2. Гарантийный взнос за 1 месяц. А вот тут не понятно когда платить последующие платежи, если верно понимаю то тоже получается авансом, т.к. «не позднее 5 числа каждого месяца. текущий месяц», так ведь?
Опять подства?

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

7 апреля 2015 г.

Грамотно составленный договор аренды поможет и собственнику, и арендатору квартиры избежать многих проблем. Как составить договор найма жилого помещения и какие пункты обязательно нужно включить в документ?

1. Паспортные данные

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

2. Документы о праве собственности

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды. Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой. В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату. Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит. Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

5. Порядок расчета

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

6. Условия повышения платы

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год. Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее. И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

7. Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам. Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные. Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа. Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают. В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

9. Количество проживающих

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров. Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу. Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

10. Опись имущества

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении. Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости

Принцип свободы договора позволяет установить механизм определения размера арендной платы, удобный арендатору и арендодателю. Это может быть и фиксированная сумма, уплачиваемая ежемесячно, и сумма, включающая возмещение расходов на обслуживание арендованным объектом. В последнем случае формулировка договорного положения требует особого внимания.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК), а при их отсутствии применяются порядок, условия и сроки платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Похожее правило установлено и в п. 3 ст. 424 ГК РФ для цены договора: при ее отсутствии в тексте соглашения исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Но при заключении договора аренды недвижимости это правило применению не подлежит, поскольку арендная плата является его существенным условием (ст. 432 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Условия об арендной плате должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было точно определить, в какие сроки и в каком размере арендатор обязан совершать соответствующие платежи. В договоре может быть установлен твердый размер арендной платы или порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае условие об арендной плате также будет считаться согласованным.

Читайте так же:  Фуфло и развод все это

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Изменение размера арендной платы в соответствии с предусмотренным договором механизмом не является изменением договора аренды, и, следовательно, не подпадает под ограничения, о которых говорилось выше (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, далее — Информационное письмо № 66). Например, условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции данному ограничению не противоречит. Хотя и меняется размер арендной платы, порядок ее исчисления остается неизменным.

В договоре лучше предусмотреть последствия утраты арендодателем статуса плательщика НДС

В договоре аренды рекомендуется указать, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). И если включает, то необходимо будет также определить, какая часть указанной суммы является арендной платой, а какая — НДС. Например, указать действующую ставку налога в избежание споров в дальнейшем при изменении ставки налога в период действия договора. В договоре рекомендуется также указать, что на сумму арендной платы НДС не начисляется, если арендодатель не является плательщиком данного налога.

Все это необходимо сделать, так как иначе у сторон могут возникнуть разногласия относительно сумм, подлежащих внесению в качестве арендной платы. Позиция судов по данному вопросу неоднозначна, и в итоге арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу № А70-14225/2009), а арендатор может оказаться вынужденным уплатить НДС сверх размера арендной платы (Определение ВАС РФ от 10.02.2010 № ВАС-1414/10 по делу № А51-7727/2009).

Вероятна ситуация, когда изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие о том, что в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога. Если такое условие не согласовано, суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу № А43-24309/2010). Вместе с тем существует и другая позиция, когда плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2010 по делу № А29-2100/2009).

Арендная плата может включать постоянную и переменную части

Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. Дело в том, что при такой плате арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, а это противоречит возмездному характеру договора (п. 12 Информационного письма № 66).

В целях возмещения стоимости потребленных арендатором коммунально-эксплуатационных услуг стороны все чаще указывают в договоре на то, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. Размер постоянной части определяется в виде фиксированной величины (или механизма ее исчисления), а переменная часть определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг.

Условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей, является важным пунктом договора. Ведь договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены арендодателем и счета выставляются на его имя, а у арендатора возникнет обязанность возмещать подобные расходы, если это предусмотрено в соглашении. В состав коммунальных и иных платежей входят стоимость услуг водоснабжения и водоотведения, телефонной связи, потребленной электроэнергии, теплоснабжения (газоснабжения), а также плата за уборку помещений, вывоз мусора, и др.

Учет коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы возможен в нескольких вариантах. Во-первых, можно установить фиксированную арендную плату, в которую уже включена стоимость таких платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает фиксированную арендную плату. Во-вторых, допустимо определить размер арендной платы без учета стои­мости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение таких договоров повлечет для арендатора возникновение дополнительных обязательств перед такими организациями. И, в-третьих, стороны вправе установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части.

В последнем случае арендная плата складывается из платы в части арендуемого помещения в установленном размере (постоянная часть) и арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Размер переменной части арендной платы лучше фиксировать для каждого месяца отдельно

На практике размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного для арендатора, либо по установленной мощности путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и примерной продолжительности их работы. Размер потребленной воды или газа также может определяться по счетчику. Расчет стоимости услуг теп­лоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Возмещение затрат на телефонную связь производится на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Для признания в расходах фиксированной части арендной платы арендатору достаточно иметь лишь сам договор аренды, в котором она определена. Для признания в расходах переменной части необходим отдельный первичный документ, в котором будет отражена стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг с расшифровкой по видам услуг и со ссылками на соответствующие документы и исчисленная в соответствии с договором аренды величина переменной части арендной платы за месяц.

Что это за первичный документ? При заключении догово­ра этот вопрос стороны договора аренды согласовывают самостоятельно применительно к конкретной ситуации. Это может быть и двусторонний акт, и справка-расчет бухгалтерии арендодателя. Главное, чтобы применяемый документ содержал все обязательные реквизиты, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/[email protected]).

Если в соответствии с догово­ром арендная плата (или ее часть) является переменной величиной, то для признания этой суммы в составе расходов арендатору ежемесячно необходимо получать от арендодателя первичный документ, так как размер арендной платы из месяца в месяц различается. А при определении в договоре арендной платы в постоянном (фиксированном) размере ежемесячные акты, подтверждающие размер платы, не нужны, так как размер арендной платы не меняется.

Стоит помнить, что с составлением первичной документации могут возникнуть сложности, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг арендатору, а фактически выступает «агентом» арендатора по перечислению платежей за услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями. Для арендодателя эти платежи не являются доходом, а служат компенсацией расходов.

Оплата вперед за полгода по договору найма.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
Прежде всего, давайте разберемся в отличиях договора аренды и договора найма (это разные понятия).
Договор АРЕНДЫ заключается тогда, когда юридическое лицо нанимает жилое помещение. В случае если помещение снимает лицо физическое, составляется договор НАЙМА.
Деньги может перевести на счет, может отдать Вам лично под расписку. Последствия будут, если Вы не отчитаетесь о полученном доходе и при этом он «настучит» на Вас в налоговую инспекцию.

И еще: риэлтор предлагает договор аренды. Он отличается от договора найма или это одно и то же?

Здесь нет никакой разницы, как назвать договор аренды или найма, суть та же). Конечно, любой клиент будет настороженно относиться к арендодателю, который просит денег за несколько месяцев вперед. Вдруг вы через несколько месяцев его попросите съехать и что он будет делать?! Просто, когда он кладет деньги к вам на банковский счет, там прописывается кто положил, когда положил и т.д. Поэтому если что, он может на вас пожаловаться куда угодно, в налоговую, что не платите налоги, в полицию и т.д. Поэтому договаривайтесь как-н

Я живу в другом городе и чаще , чем раз в полгода приехать не могу.

и по семейным обстоятельствам деньги необходимы сейчас.

Последствия наступят, в случае не исполнения обязанностей обусловленных в договоре найма, он же аренды.

Если стороны договора нарушают условия, наступает конфликт. Если люди вызывают доверие тогда можно делать и через счет и договор найма и просто по расписке.

Добрый день!
Елена, как я понимаю, наниматель — физическое лицо. Чтобы не было у вас сомнений, следует обратить внимание на два момента:
1. Сделка «белая», доходы будут «засвечены», поэтому вы должны понимать, что из полученной суммы дохода от сдачи квартиры в наём 13% следует отдать государству в виде налога. Будьте к этому готовы.
По итогам налогового периода вы должны будете подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля и заплатить налог не позднее 15 июля.
2. Обратите пристальное внимание, от кого к вам на счет в Сбербанке поступят деньги.
Не исключено, что не от арендатора, а от третьего лица (в т.ч. и от Юридического). Тогда это третье лицо доложно быть в договоре найма (или аренды). Иначе в течение срока исковой давности (3х лет) с вас могут потребовать возврата ошибочно перечисленных вам денег.

Как обезопасить Арендатора в отношении повышения цены договора аренды нежилого помещения?

Уважаемые специалисты, помогите, пожалуйста.

Согласовываем с собственником нежилого помещения цену договора аренды. В договоре прописана твердная арендная плата и возможность повышения размера арендной платы не чаще 1 (Одного) раза в год и не более чем на __ (_____) %.
Собственник не хочет себя «этим ограничивать», ссылаясь на волатильность рынка и невозможность загадывать на 5 лет вперед.
Предлагает иную формулировку, а именно «Несогласованная Сторонами цена является основанием для расторжения настоящего Договора по инициативе Арендодателя.»
Хотелось бы аппелировать тем, что цена является существенным условием договора аренды и склонить собственника к твердой % ставке, пусть даже с повышением от первоначального размера, но к сожалению это не так.
Как обезопасить Арендатора (клиента) и согласовать с Арендодателем цену договора? Может быть у кого есть идеи? как иначе прописать по договору?

Если планируется на несколько лет, прописывайте в договоре аренды, что каждый год будите корректировать цену в соответствии с отчетом оценщика о ставке аренды данного помещения. Отчет стоит 5 000 рублей, делается за счет арендатора или как договоритесь.

Спасибо, очень интересное решение.

На сколько месяцев или лет планируется заключить договор аренды?

Попробуйте привязать повышение арендной платы к ежегодному,публикуемому в официальных источниках индексу инфляции.

«изменение ставки аренды производится не чаще одного раза в год согласно среднерыночным изменениям». Тут и понижение цены предусматривается, а вдруг. Хотя в подавляющем количестве договоров ставят 5% (от3 до 7), или привязывают к официальной инфляции.

Единственный эффективный способ обезопасить себя — заключать долгосрочный договор аренды, который подлежит государственной регистрации в УФСГРКК. Договор должен содержать положения о любых слабых местах.

Заключение краткосрочных договоров не может защитить Арендатора по большинству вопросов. Нежелание Арендатора соглашаться с условиями собственника ведет к расторжению договора.

Есть еще способ, когда заключают серию 11-х договоров, где сразу предусмотрена индексация арендной ставки на весь период аренды.

Гос. регистрация обременения будет обязательно. А что значит серия 11-х договоров?

11-ти месячных договоров. (пропустил слово)

Ага, ясно. Да, тоже выход.

Участник программы «‎Работаю честно»

Необходимо только прописывать строгие условия, четкую процентную ставку индексации, ибо если этого не будет черех год собственник может взвинтить вам цену не на 5-10% а на 50%. Объясните хозяину что вы рискуете даже больше чем он — ибо ваши риски — это организовать бизнес в конкретном месте, полностью оборудать помещение, провести соответствующую рекламную кампанию, завести постоянную клиентуру и т.д. в случае необоснованного повышения цены вы не можете просто взять и съехать, ибо это оберентся еще большими убытками, ну а платить завышенную аренду просто нерентабельно. Вы же как арендаторы тоже должны просчитывать свой бюджет.
если хозяин любит играть «в игру в одни ворота», т.е. он хочет избежать всех рисков, а вас заставить подписать кабальный договор, то на фик такого хозяина, сейчас предложениями хороших помещений рынок завален, хозяева не в том положении чтобы выеживаться.

Читайте так же:  Коллективный договор для общепита

Дмитрий, спасибо, этого и боюсь, что не на пять-десять (так как первоначально уже разговор шел о 8%), а на пятьдесят %. да уж договор действительно сейчас стал однобоким, направленным только на защиту интересов собственника, но мои клиенты хотят это помещение из-за серьезных территориальных привязок, технических особенностей самого помещения и естественно первоначально заниженной цены в связи с состоянием объекта.

Договор на 5 лет. Да в том-то и дело, что помещение сейчас без отделки в нераскрученном месте, и занижено по цене. Собственник это понимает. Мои Арендаторы вкладывают много-много денежек в ремонт, вроде как на финансовых каникулах сошлись с Арендодателем, но договорились, что компенсации неотделимые улучшения не подлежат, превышение стоимости улучшений также не подлежит компенсации. А превышение стоимости улучшений (реальные вложения Арендатора в помещение) фактически в 3 раза больше суммы-срока финансовых каникул. «Повышение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год согласно официальному публикуемому ЦБ РФ индексу инфляции?»

Александра!
Для арендатора выгодно устанавливать фиксированный размер арендной платы в рублях, а также определить в договоре условие о невозможности повышения ставок арендной платы в течение определенного периода времени (срока действия договора) или не чаще одного раза в год. В противном случае, арендодатель имеет право требовать от арендатора выплаты не только просроченной арендной платы, но и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), а также требовать досрочного расторжения договора.
Для сторон является интересным положение п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Таким образом, при заключении договора арендатору следует обратить особое внимание на положения, регулирующие изменения размера арендной платы в течение срока действия договора.

Галина, спасибо за ответ, фиксированный размер арендной платы уже установлен в договоре, Арендодатель хочет возможность нефиксированного ежегодного повышения размера арендной платы,то есть раз в год на абсолютно неизвестное количество %, может на 10%, а может на 100% повышается арендная плата раз в год. Хорошее решение прописать невозможность повышения ставок арендной платы хотя бы на какой-то срок. Своеобразное сдерживание на время.

Вашу ситуацию нужно рассматривать под призмой возможности судебной перспективы. Нет, я краски не сгущаю, но лишь так ваш клиент сможет чувствовать себя спокойно.

При таком раскладе только ДДА (долгосрочный договор), составленный юристом, полностью описывающий вашу ситуацию. Дело в том, что вложив денежные средства в ремонт, ваши клиенты рискуют потерпеть убытки, если собственник не совсем чистоплотен.

Найти причины для расторжения договора возможно даже, если договор зарегистрирован и очень хорошо прописан. Просто ДДА имеет судебные перспективы. Естественно, ваши клиенты должны будут подстраховаться на данный случай: провести оценку до ремонта, сделать подробный проект предстоящих работ, выполнить смету (В идеале согласовать данную смету с собственником), произвести ремонт в соответствии и проектом, и хранить все документы, подтверждающие расходы.

У собственника нет сильной позиции, все его ухищрения и умозаключения не более чем «деловой флирт». Он понимает, что арендаторов, готовых делать ремонт за свой счет и тратить на это свое время, не много, пусть даже и при выгодной арендной ставке. Если объект простоит в листинге еще полгода, то это его прямые убытки. Есть вероятность, что этот объект не найдет арендатора еще полгода, год. Собственник все это знает.

Вам надо четко разложить эту ситуацию по полочкам и вступить в переговоры с четким пониманием сильных сторон вашей позиции.

«Найти причины для расторжения договора возможно даже, если договор зарегистрирован и очень хорошо прописан. » — он хорошо прописан, но естественно возможно найти причины для расторжения, как-то «нецелевое использование нежилого помещения, не с соответствии с тех. паспортом, например, из кладовки мои клиенты сделали кабинет, письменно не согласовав, вы понимаете о чем я)

«Если объект простоит в листинге еще полгода, то это его прямые убытки. Есть вероятность, что этот объект не найдет арендатора еще полгода, год. Собственник все это знает.» — да. Да в том-то и дело, что обе стороны максимально заинтересованы в заключение договора, при этом каждый тянет одеяло на себя.
Смета готова, согласовываем. Спасибо, буду стараться перестраховывать клиентов.

Перестраховывать не надо. Надо страховать.
Нарушения договора часто кроются в самых казалось бы незначительных пунктах: обязанность содержать помещение в соответствии с нормами пожарной безопасности, не препятствовать доступу собственника на объект и т.п.

Нормы пожарной безопасности очень неоднозначны. Один и тот же объект может подпадать под разную классификацию. Если на объекте появляется пожарный инспектор, уверяю вас он найдет к чему придраться: захламление путей эвакуации, планы эвакуации, ответственный за пожарную безопасность, система дымоудаления и пожаротушения. Если не прописать в договоре степень вашей ответственности за данные нарушения, то договор может быть расторгнут.

А еще есть: эксплуатация и ремонт фасада, коммуникаций; размещение рекламы на фасаде здания; ремонт кровли.

Соглашусь еще с другими участниками обсуждения, надо обязательно прописывать штрафные санкции за любое, даже незначительное нарушение условий договора.

Помещение после выполнения арендатором ремонта повысит свою стоимость и соответственно привлекательность, что автоматически повлечет за собой желание собственника повысить ставку аренды. Будьте бдительны!
Закладывайте в договоре штрафную неустойку. которую должен выплатить арендодатель при одностороннем расторжении договора ( в случае, если вы не нарушали его существенных условий). К сожалению. в городе полно примеров, когда силами арендатора помещение «доводилось до ума», а затем собственник расторгал договор в одностороннем порядке. Если арендаторы вкладывают солидные деньги в ремонт чужого помещения, им следовало бы нанять опытного юриста для согласования условий договора. Услуга эта будет стоить значительно меньше( по опыту, тысяч 60 рублей) того, что можно потерять. Пользуйтесь услугами профессионалов!

Возможно рассмотреть сразу выгодную ставку для собственника, но предусмотреть арендные каникулы, которые бы компенсировали расходы на ремонт (часть расходов). В данном случае можно оговорить в договоре, то что вы хотите, а именно максимальны процент индексации арендной ставки не чаще одного раза в год.

Ваши клиенты должны четко понимать математику данного вопроса.

влипните вы с этим арендодателем. Арендатор раскрутит, отремонтирует, а потом арендодатель решит, что «такая корова нужна самому» и будет делать все, чтобы расстаться. Пропишите в договоре хотя бы то, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, он обязан оплатить все улучшения и упущенную прибыль арендатора за год коммерчесской деятельности. И договор может быть прекращен не ранее этих выплат.

сори, пока печатала, народ дал похожие советы(((

Спасибо, Ирина Владимировна))

Участник программы «‎Работаю честно»

АЛександра, по практике работы с подобной коммерцией, хозяин изначально себе набивает цену, а потом идет на нормальные условия. Вы ему просто скажите «ну раз так, ладно, мы просто пойдем и снимем другое помещение с более адекватным договором», вот увидете через пару дней сам позвонит и попросит еще раз обсудить договор, и будет более лоялен в оценке происходящего.

Сообщаю вам, что никакой пункт договора работать не будет, если не предусмотрено санкций за его нарушение.
Соответственно, если в договоре указано, что помещение вам сдаётся за фиксированную цену, однако нигде не написано, что будет ему за то, что он повысит вам плату, он вполне может и повысить вам плату, сославшись на вышеназванные пункты. А заключив такой договор, который предлагает хозяин, вы просто попадёте на бабки, и хозяин прямо об этом говорит, вплоть до того, что он может так сказать «у меня появились клиенты, которые будут платить две тыщи за квадрат, а не тыщу, как вы, хотите платите, хотите-нет, тогда дуйте и чтоб через неделю вас тут не было» И вы ничего сделать не сможете.
Если по сути, вам предлагают подписать филькину грамоту, заведомо ущербную для вас.

А вообще, для этого и существуют грамотные риэлторы, чтоб обезопасить вас от таких собственников и договорных отношений, сделав макисмально выгодно длоя вас же. Вплоть до того, чтобы договориться с таким же хозяином.

Сергей, при всем уважении, «хозяин (и аналогичные ему: господин, владыка) — чрезвычайно важный общеупотребительный термин первобытных религий, а также и современного фольклора»- Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона. А мы тут обсуждаем договорные отношения Арендодателя и Арендатора. Однако, спасибо за ответ.

тогда прошу ва закавычить «хозяина» и воспринимать этот термин немного с юмором) как и следовало )

Варианты выхода:
1. Предложить ему грамотный договор, зеркальный, защищающий интересы обеих сторон. но тут надо уметь подать, чтоб вообще не послал, если помещение действительно выгодно для вас в стратегическом плане. При досрочном расторжении договора пусть компенсирует ваш ремонт, комиссию риэлтора, если такой участвует, или пусть даёт действительно арендные каникулы, только посчитайте, что ВАМ будет выгоднее — брать арендные каникулы или требовать компенсации ремонта. Всё это надо смотреть тонко на переговорах.
2. Сказать «мы подумаем, у нас тут ещё есть предложения, не настолько ущербные для нас», и тогда есть вероятность того, что говорит Дмитрий Перепёлкин.
3. Не иметь отношений с таким собственником вообще.

Я бы не стал связывать отношение с таким заказчиком все нервы вы трепет

Отличный совет! Тысячу раз подумайте, прежде. чем связать себя договором с таким собственником. Только дело не в нервах, а деньгах.

Это рынок. Не бывает идеальных собственников и идеальных арендаторов. Бизнес работает по своим законам. Коммерческая недвижимость — это свой мир, со своими правилами. Мой опыт ведения арендных отношений говорит о том, что чем больше люди на начальном этапе «торгуются», отстаивая каждый свои интересы, тем более спокойно в дальнейшем проходит их сотрудничество. Т.к. только последовательное обсуждение всех аспектов предстоящей сделки может привести стороны к взаимовыгодным условиям сотрудничества.

Договаривайтесь «на берегу», потратьте время на консультации и согласования, привлеките специалистов к обсуждению всех «за и против». Позиции не вступать во взаимоотношения лишь только потому, что сторона несговорчивая, не имеет право на существование — это утопия. Нервы в бизнесе неизбежны, а деньги сберечь поможет максимально подробный, грамотно составленный договор, где каждая сторона берет на себя ответственность соблюдения прав и обязанностей.

Собственник тысячу раз подумает — нужен ли ему такой арендатор. В стране все меняется каждые три месяца, а арендатор хочет в договоре зафиксировать арендную плату на 2018 год. Для того и доп. соглашения к договору, чтобы стороны жили в реальных условиях. Простой пример — может увеличиться инфляция, заморозить депозиты, как на Кипре и т.д. Что можно планировать на 5 лет вперед? Мне кажется, что это проявление неуважения к интересам арендодателя, ведь его задача — извлекать максимальную прибыль в реальных экономических условиях. Иначе, если через год не будет выгоды, остается только найти повод расторгнуть договор и найти другого арендатора. А расторгнуть договор очень легко — арендодатель всегда найдет нарушения со стороны арендатора, если захочет. Александр очень и очень прав «последовательное обсуждение». А зафиксировать цену на 2018 год — это нелепо:)

Читайте так же:  Госпошлина на замену паспорта в 45 лет московская область

Я думаю что ваш заказчик не капризничает а имеет сомнение на счет долгосрочной аренды и по усмотрению своему в любое время хочет разорвать договор без последствий для себя . Поэтому считаю не стоит с ним связываться . Есть в конце концов типовые договора они продуманы и ссылаются на закон !
А про бизнес про который выше тут указывают думаю спесь нужно сбить ! Тут интерес дальнейшей работы спокойной важнее чем судебные инстанции и нервотрепка со стороны как собственника так и клиента .

На мой взгляд самый лучший, оптимальный выход из положения предложил Бурмистров: «корректировать цену в соответствии с отчетом оценщика о ставке аренды данного помещения.» И волки сыты и овцы целы. Арендатору уходить будет не выгодно, и арендодатель ничего не выиграет, если будет искать другого, ведь все равно найдет примерно по той же цене.

Участник программы «‎Работаю честно»

Светлана Алексеевна, Ирина Владимировна, позвольте с вами не согласиться — длительный договор аренды — дело вполне стандартное и продуманное, по большей части изменения ситуации в стране регулируются индексацией (фиксированной). Просто если последовать вашей логике и не фиксировать ее, то может не на 50% но на 20% арендодатель может смело поднять аренду — он прекрасно понимает, даже несмотря на то, что арендатор может съхать и найти помещщение ЧУТЬ дешевле, он автоматом попадает на приостановку деятельности от пары недель до пары месяцев (переезд плюс ремонт), раскрутку нового места, потюрю постоянных клиентов, и получается что финансовые потери будут гораздо больше чем пойти на условия арендодателя и платить большую аренду. оценка коммерческой недвижимости дело весьма субъективное и спорное, один оценк=щик скажет что цена 1000 руб/метр, другой 1200. примерно правы оба, учитывая кол-во метров, может получиться весьма серьезная разница.
Таким образом наиболее объективный выход — длительный договор аренды, фиксация цены, фиксация ежегодного индексирования. всегда остается возможность простых человеческих договоренностей. ведь если будет видно что аналогичные помещения стоят на сегодняшний день в 5 раз дороже чем стоили 2 года назад, то можно пойти на доп солгашение и увеличить стоимость аренды, ибо в этой ситуации действительно арендодателю будет гораздо интереснее выплатить штрафные санкции и сдать гораздо дороже. ну и наоборот, если рынок обвалится, то требование арендатора о снижении цены будет объективным — ибо за год экономия на аренде покроет остальные убытки. естественно последние условия на те случаи если цены стали меняться в разы а не на небольшие проценты.

Участник программы «‎Работаю честно»

прошу прощения за грамматические ошибки — писал в торопях, не проверил.

Дим, так ведь арендодатель фиксировать ежегодное индексирование отказался! Вот я и говорю, что лучший ответ у Михаила: изменение цены аренды в соответствии с ежегодным заключением профессионального оценщика. — это и вписать в договор вместо индексации. Никто не выгодает, но и не прогадает.

Уважаемые Александра и Дмитрий! Отвечаю вам, как «ВРАГ»: сама работаю на арендодателя. Так просто поясняю на моём злобном арендодателе — с ним уживаются только те, кто готов последовательно, гибко и ВСЕ ВРЕМЯ вести диалог об условиях и о цене. А кто из арендаторов диктует любые фиксированные условия — тем от ворот поворот. У нас тоже были предложения зафиксировать повышение цены (в нашем случае на три года). Но для арендодателя это оказалось просто не рентабельно. В итоге хорошего арендатора 700 кв м «выжили» придирками — всегда найдется к чему придраться. Разбили площади на 150 -200 кв м и сдали по мелочи, но в полтора раза дороже. Выгода арендодателя — это не пустой звук. У нас помещения были в «глухом районе» на бухарестской. За три года там ввели в эксплуатацию станцию метро и они повысились в цене. Вот старый арендатор и стал не нужен — слишком дешево платил. На цену аренды влияет спрос и жадность арендодателя. К слову сказать — мой в договоре готов подписать все что угодно, хоть уменьшение цены каждый год. А в жизни — живет в реальности: есть ажиотажный спрос — поднимает цену, нет спроса — опускает. Кто с ним спорит или «качает» права — с тем расстается очень быстро и исключительно на законных основаниях. Судов совсем не боится — сам в прошлом судейский. ООО «Рога» сменить на ООО «Копыта» — не вопрос. Но кто из арендаторов с ним ведет переговоры — с теми он живет легко и лояльно. Когда я к нему обращалась с такими же пожеланиями, как у Вас он мне отвечал — будет в России стабильность — введем и на Бухарестской улице. А пока все будут жить или так, как хочу я, или пусть ищут другое помещение, это не музей, это бизнес. Это я рассказала распространенное мнение реальных собственников. Цена у него не падала ни разу за четыре года. Повышение — примерно 17-20% в год. При этом он хочет рентабельность 31-34% (сейчас около 25%). Цели «справедливость» нет, есть цель «доход».

Участник программы «‎Работаю честно»

ну если аренодателя уломать не удастся, и помещение только это подходит, то да, удинственный вариант, но сразу нужно оговаривать, что оценщика брать только независимого и каждый год нового.

Участник программы «‎Работаю честно»

Светалана Алексеевна, мы вам не враги, сами работает по разные стороны баррикад)))
лояльность это конечно хорошо, и помещения бывают разные. бывают такие, которые вообще не стоят и сдаются буквально за день за любые деньги а бывают стоящие по полгода. тут как с квартирами — весной арендаторы диктуют условия, осенью арендодатели. смотря какой спрос. если у Вашего клиента хорошее помещение в проходном месте, которое реально востребовано, то ничего удивительного в том что он диктует условия — все равно знает что сдаст. В этой теме мы имеем другую ситуацию, по крайней мере со слов Александры — помещение в глухомани и без ремонта, и получается что собственник не в том положении чтобы пальцы гнуть.

А кто будет оплачивать независимого оценщика? Или Вы думаете, что оценщику заплатит арендодатель, а тот в оценке напишет, что цена не повысилась или наоборот понизилась? Я с оценщиками работаю по квартирам — кто платит, тот и музыку заказывает. А обосновать можно даже метеорит:)

Участник программы «‎Работаю честно»

ну и каков тогда выход, на Ваш взгляд, который устроит обе стороны? давайте возьмем за образец помещение где аренда 500.000 руб./мес

Я прописываю лукаво «преимущественное право продления, если к дате (сроку, событию) не заключен иной предварительный договор аренды с ценой выше на 15% (иногда на 10%)» Тема- жесть: договор на 11 месяцев, дается 5 рабочих дней, чтобы заключить с другим арендатором по цене выше на 15%. Тогда со мной не продлевают. Если мне заключенный предварительный договор не предъявили — я имею право на продление без удорожания. Типа — нет более щедрого, значит и я сгожусь. На выезд дается 1 месяц. Пример: договор на 11 месяцев до 30 июля 2013. Если 30 июля мне показали заключенный договор с иным лицом (дог с 01 сентября), то я обязана освободить помещение до 01 сентября с зачетом залоговой суммы (арендная ставка за последний месяц). Я съезжаю до 01 сентября, новый заезжает с 01 сентября. Если не показали договора с новым — значит 02 августа мы с арендодателем подписываем очередной договор на 11 месяцев без повышения арендной платы (на старых условиях). Залог за последний месяц (на выезд) переносим на новый арендный год. Типа, раз новой жены не нашел — проживем вместе еще год. А там видно будет. Ну при этом никто не мешает в любой момент договориться о промежуточном повышении на 3-7 % — доп. соглашение к договору и живем дальше. Тема забавна в том, что когда два или три сособственника, а поиском арендаторов занимается один из них — это позволяет лоббировать мои интересы: конечно, надо бы ее выгнать и найти дороже, но другие так до договора и не дошли:) Да смотрели, но предвариловку не подписали! Тему эту подсказали староверы из Перми — у них народные мотивы сильно на договорные отношения влияют:) Мои друзья-мебельщики на аренде склада так уже с 2005 года сидят. «Раз вы лучше нас не нашли — тогда мы остаемся, а платить больше у нас все равно денег нет» Аренда — дело полюбовное, юрист в этом деле, как переводчик — переводит волеизъявление сторон. У арендодателя своя правда в прибылях и убытках. Никого слушать или жалеть арендодатели не будут (да и права не имеют). Сами знаете, какой дорогой ценой им достались эти склады, ОСЗ, заводоуправления и т.д. Не одна могилка и не одна сиротка этому цена с 1991 года:)

Участник программы «‎Работаю честно»

В первые о таком слышу — очень интересный и дельный подход, надо взять на вооружение. ПРавда такое может прокатывать на недорогих или непрозодных объектах. любой ресторан, магазин на такие условия не пойдет — если найти арендатора на 15% дороже и порвать с ними договор, то вся прибыь за год вряд ли покроет убытки от переезда и потери наработанных клиентов, поэтому их интересуют ТОЛЬКО долгосрочные договора с обязательной регистрацией в ФРС.

Другие статьи:

  • Приказ об обучении работников охране труда образец ПРИМЕРНЫЙ ОБРАЗЕЦ ПРИКАЗА об обучении и проверке знаний по охране труда работников в организации Автор: admin. 18 Сен 2009 в 19:42 ПРИМЕРНЫЙ ОБРАЗЕЦ ПРИКАЗА об обучении и проверке знаний по охране труда работников в организации. « _______________» (наименование […]
  • Договор webmoney Договор на куплю продажу ценных бумаг Участник системы №1 , далее именуемое - "Покупатель", с одной стороны, и участник системы №2 , согласившееся в порядке акцепта настоящего договора, далее именуемое - "Продавец ", с другой стороны, заключили настоящий договор, […]
  • Договор на оказания услуг сиделки с проживанием Договор с сиделкой, образец С сиделкой, работающей по патенту или как индивидуальный предприниматель можно заключить гражданско-правовой договор. В других случаях возможно заключение трудового договора или договора возмездных услуг. Подробнее смотрите здесь. […]
  • Приказ 2357 от 22092011 министерства образования и науки рф Российское образование ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ПОРТАЛ Главная Документы № 2357 от 22.09.2011 Исходный документ (версия для печати - .pdf, 393 Кб) МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (Минобрнауки России) Зарегистрирован в Минюст России от 12 […]
  • Большаков аС менеджмент учеб пособие Менеджмент. Учебное пособие Автор обобщает общие идеи, принципы, модели менеджмента, изложенные в научной и учебной литературе российской и зарубежных специалистов. Книга является базой для дальнейшего изучения специальных вопросов инновационного, финансового, […]
  • Трудовой договор с заведующим хозяйством Трудовой договор с заведующим хозяйством ТРУДОВОЙ ДОГОВОР с заведующим хозяйством г. __________________ "___"___________ ___ г. __________________________________________________________, именуем__ в (наименование работодателя)дальнейшем "Работодатель", в лице […]
  • Приказ безрецептурного отпуска Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 14 декабря 2005 г. N 785 "О порядке отпуска лекарственных средств" (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 14 декабря 2005 г. N […]