Договор аренды зданий строений сооружений

Регистрация договора аренды (субаренды) нежилых помещений, зданий строений, сооружений.

В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, помещения, земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Регистрация договора аренды в ФРС (Федеральной регистрационной службе) обязательна в том случае, когда такой договор заключается на срок от 1 года. При отсутствии государственной регистрации договор является недействительным.

Кроме этого, обязательной государственной регистрации подлежат любые изменения, вносимые в договор аренды. В противном случае, договор будет действовать только в том виде, в котором он находился до принятия изменений. Одним из основных аспектов договора является подробное описание объекта, сдаваемого в аренду (офиса, склада, земельного участка и т.д.). Для успешной регистрации договора аренды требуется поэтажный план всего здания, в котором отмечаются арендуемые помещения с указанием их площади.

Наши специалисты готовы предложить Вам весь комплекс услуг связанных с регистрацией договора аренды (субаренды), начиная от составления договора, экспертизы уже имеющегося договора аренды (субаренды), подготовки необходимых документов. Мы проконсультируем по вопросам, касающимся договора аренды, и проведем его государственную регистрацию.

Документы, предоставляемые для государственной регистрации договоров аренды (субаренды) объектов нежилого фонда

  1. Заявление о государственной регистрации.
    Документы на государственную регистрацию могут быть представлены одной из сторон договора аренды (субаренды).
  2. Документ об уплате государственной пошлины.
  3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
    При обращении представителя — также документ, подтверждающий его полномочия (доверенность), оригинал и нотариально заверенная копия.
  4. Правоустанавливающий документ — договор аренды (субаренды), на основании которого должна быть осуществлена государственная регистрация.
    Если договор составлен в простой письменной форме, предоставляется в 2-х экземплярах.
    Если договор был нотариально удостоверен, должен быть представлен оригинал договора и его нотариально заверенная копия.
  5. Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

  • В случае, если одной из сторон выступает физическое лицо, то необходимо нотариально удостоверенное согласие супругов сторон по договору на его заключение, либо заявление о том, что лицо не состоит в браке.
  • В случае, если одной из сторон выступает юридическое лицо, необходимо предоставить весь комплект учредительных документов.
  • Если арендодателем по договору является юридическое лицо —протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершение сделки либо документ, заверенный подписями руководителя и главного бухгалтера и оттиском печати юридического лица, о соответствии совершенной сделки.
  • В случае обращения за государственной регистрацией аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на основании договора, заключенного на срок 49 лет, представляются документы, подтверждающие права арендатора на объект недвижимости, находящийся на переданном в аренду земельном участке, при отсутствии записи о государственной регистрации этих прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия.
  • Согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором, а в случаях, установленных законодательством, представляется дополнительное соглашение к договору об ипотеке.
  • Согласие собственника недвижимости при передаче объекта недвижимого имущества в субаренду, если иное не установлено законом или договором.
  • Для проверки законности сделки, могут быть потребованы иные документы, подтверждающие законность сделки.

    Об установлении примерной формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности

    Среда, 27 Июня 2012 г.

    Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 27.06.2012 N 22

    Похожие документы:

    • Решение Минского городского исполнительного комитета от 13.12.2012 N 3845 О примерной форме договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в собственности города Минска, и примерной форме договора безвозмездного пользования капитальными строениями (зданиями, сооружениями), изолированными помещениями, машино-местами, их частями, находящимися в собственности города Минска
    • Решение Гомельского областного исполнительного комитета от 14.12.2012 N 1265 Об утверждении Инструкции о порядке проведения аукционов по продаже права заключения договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в собственности Гомельской области
    • Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 03.03.2010 N 22 Об утверждении формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности
    • Приказ Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 29.04.2011 N 132 Об утверждении Инструкции об инвентарных номерах капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений и машино-мест
    • Решение Сморгонского районного Совета депутатов от 17.10.2011 N 74 Об утверждении Инструкции о порядке отчуждения организациями капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, незавершенных законсервированных капитальных строений, передаточных устройств, иного недвижимого имущества, долей в праве общей собственности на них, незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в собственности Сморгонского района

    Рейтинг документов

    О минимальном количестве рабочих дней для участия безработных в оплачиваемых общественных работах на первый квартал 2015 года

    О признании утратившим силу постановления Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь от 29 декабря 2007 г. N 133

    О внесении дополнений и изменений в постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 26 апреля 2012 г. N 35

    Об установлении фиксированных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, субсидируемые государством, и признании утратившим силу решения Витебского областного исполнительного комитета от 20 ноября 2014 г. N 710

    О массовых мероприятиях в городе Барановичи и признании утратившими силу некоторых решений Барановичского городского исполнительного комитета

    Договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в собственности города Минска

    Открыть документ в галерее:

    Текст документа:

    Утвержден решением Мингорисполкома от 13.12.2012 N 3845

    ГЛАВА 2 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

    6. Арендодатель обязан:

    6.1. передать Имущество Арендатору в течение трех рабочих дней после вступления договора в силу по передаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатями;

    6.2. производить за свой счет капитальный ремонт Имущества, переданного Арендатору;

    6.3. в случае аварии немедленно принимать все необходимые меры по ее устранению.

    Если авария произошла по вине Арендатора, вследствие его действия или бездействия, принимать меры по возмещению ущерба в порядке, установленном законодательством;

    6.4. обслуживать приборы, запорную и водоразборную арматуру сетей водопровода, канализации и другого сантехнического оборудования, кроме приборов учета воды, тепла, электрической энергии, учитывающих объемы их потребления Арендатором по сданному в аренду Имуществу.

    В случае отсутствия доступа к указанному в настоящем подпункте оборудованию по вине Арендатора Арендодатель не несет ответственность за ущерб, вызванный неисправностью приборов водопроводных сетей, канализации и отопления;

    6.5. не вмешиваться в деятельность Арендатора;

    6.6. доводить до сведения Арендатора требования пропускного режима, который необходимо соблюдать при пользовании Имуществом;

    6.8. при намерении продолжить сдачу в аренду Имущества по окончании срока аренды по договору обеспечить возможность реализации Арендатором, надлежаще исполнявшим свои обязательства по договору, преимущественного права на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях с другими лицами в порядке, установленном договором;

    6.9. письменно известить Арендатора не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора о том, что договор на новый срок заключаться не будет, и за один месяц, если договор расторгается досрочно на основании пункта 23 договора;

    7. Арендатор обязан:

    7.1. принять Имущество в течение трех рабочих дней после вступления договора в силу по передаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатями;

    7.2. вносить арендную плату в сроки, указанные в пункте 13 договора;

    7.3. использовать Имущество исключительно по назначению, указанному в пункте 4 договора;

    7.4. содержать и эксплуатировать Имущество в соответствии с техническими условиями, санитарными нормами, нормами и правилами пожарной безопасности, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации Имущества;

    7.5. обеспечить Арендодателю (его работникам) доступ к сетям водопровода, канализации и другому сантехническому оборудованию по его требованию (в том числе устному);

    7.6. не производить перепланировку, переоборудование Имущества, инженерных сетей и иные неотделимые улучшения без письменного разрешения Арендодателя;

    7.7. согласовывать с Арендодателем график работы и пропускной режим своего персонала и посетителей;

    7.8. размещать рекламу, вывески, прочие технические средства на внешних фасадах здания, внутри него только при условии письменного согласования всех действий с Арендодателем и заключения договоров с соответствующими организациями;

    В случае осуществления Арендатором самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид Имущества, эти изменения должны быть устранены Арендатором, а Имущество приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя;

    7.10. не позднее, чем за три месяца до окончания договора аренды письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок;

    9. Арендатор имеет право:

    9.1. пользоваться Имуществом в соответствии с условиями договора;

    9.2. сдавать Имущество в установленном порядке в субаренду с письменного согласия Арендодателя и Мингорисполкома;

    9.3. собственности на доходы, полученные от использования Имущества, и на отделимые улучшения Имущества;

    9.4. на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений Имущества при прекращении действия договора, если эти улучшения и их возмещение были письменно согласованы Арендодателем;

    ГЛАВА 3 АРЕНДНАЯ ПЛАТА

    10. Арендная плата на момент заключения договора составляет __________ базовых арендных величин (или ___________________ рублей ) в месяц. Расчет размера арендной платы прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

    Заполняется в случаях:

    — когда ставка арендной платы за 1 квадратный метр рассчитана исходя из базовой ставки с применением понижающих и (или) повышающих коэффициентов в соответствии с законодательством;

    — при сдаче в аренду имущества, в котором отсутствуют стены, пол, потолок либо в отношении которого затруднено определение арендуемой площади, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и по согласованию с Мингорисполкомом.

    заполняется в случае, когда размер арендной платы рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых Арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли исходя из рентабельности не более 30 процентов. Арендная плата, рассчитанная указанным способом, подлежит пересмотру в случае изменения законодательства, влекущего изменение сумм начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых Арендодателем в соответствии с законодательством.

    11. Расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого Имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам (далее — иные платежи) не включаются в арендную плату и оплачиваются Арендатором отдельно на основании фактических затрат.

    14. Размер арендной платы и иных платежей подлежит изменению в случаях изменения законодательства, регулирующего размеры арендной платы, устанавливаемых централизованно цен и тарифов, а также может изменяться по соглашению сторон с согласия Мингорисполкома.

    ГЛАВА 4 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

    15. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь и договором.

    16. Арендатор несет ответственность за повреждение Имущества, возникшее по его вине или грубой неосторожности.

    17. Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в следующих случаях:

    использования Имущества не в соответствии с условиями договора или передачи его Арендатором в субаренду без письменного согласия Арендодателя и Мингорисполкома — в размере 25% годовой арендной платы, рассчитанной исходя из размера арендной платы в месяц по договору, взимаемой на момент установления нарушения;

    предоставления недостоверных документов и сведений, послуживших установлению понижающих коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы в соответствии с законодательством, и несвоевременного уведомления Арендодателя об отсутствии оснований для применения данных коэффициентов — в размере 25% годовой арендной платы, рассчитанной исходя из размера арендной платы в месяц на момент установления факта неправомерного применения льготы без применения понижающего коэффициента.

    18. В случае нарушения сроков оплаты, указанных в п. 11, 13 договора, Арендатор уплачивает:

    — пеню в размере 0,2% от суммы просроченной арендной платы и иных платежей за каждый день просрочки;

    — проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действовавшей в соответствующие периоды просрочки, от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

    Начисление пени и процентов производится начиная со дня, следующего за днем наступления срока оплаты.

    19. Уплата штрафа, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения ими обязательств или устранения нарушений, а также возмещения причиненных убытков и не лишает Арендодателя права требовать досрочного расторжения договора.

    ГЛАВА 5 СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

    21. Изменение условий договора, не требующих согласования Мингорисполкома, и его досрочное расторжение допускаются по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством.

    22. Договор может быть расторгнут по решению суда в соответствии с действующим законодательством.

    23. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в случаях:

    23.1. использования Имущества Арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения Имущества либо с неоднократными нарушениями;

    23.2. существенного ухудшения Имущества Арендатором;

    23.3. невнесения Арендатором арендной платы и иных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

    23.4. сдачи Арендатором в субаренду полученного по договору Имущества без согласия Арендодателя и Мингорисполкома;

    23.5. несоблюдения Арендатором технических условий, требований санитарных норм, норм и правил пожарной безопасности, иных норм и правил, установленных для эксплуатации Имущества;

    23.6. выполнения перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для помещения и его конструкций, без письменного разрешения Арендодателя;

    23.7. невыполнения Арендатором текущего, капитального ремонта арендуемого Имущества, если в соответствии с законодательством или договором производство текущего, капитального ремонта является обязанностью Арендатора.

    24. Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, при прочих равных условиях и намерении Арендодателя продолжить арендные отношения, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если письменно уведомит Арендодателя не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия настоящего договора.

    ГЛАВА 6 ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

    25. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, которые хранятся у сторон.

    26. При принятии акта законодательства, устанавливающего иные обязательные для сторон правила, чем те, которые предусмотрены договором, условия договора приводятся в соответствие с действующим законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

    27. Изменение условий договора, требующих в соответствии с действующим законодательством согласования Мингорисполкома, осуществляется после получения Арендодателем таких согласований.

    Изменение условий договора, не требующих согласования Мингорисполкома, осуществляется по соглашению сторон.

    Все изменения, дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены письменно и подписаны обеими сторонами.

    28. Все приложения к договору являются его неотъемлемой частью.

    29. Во всем, что не урегулировано договором, стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь.

    Приложение N 1
    к договору аренды
    от «__» ______ 20__ г. N ___

    Договор аренды зданий строений сооружений

    Таким образом, предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт ._______

    5 Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) хозяйство и право , 1996 г. №3 , с 8-9

    Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК “Найм жилого помещения”. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)

    Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка , обслуживающего часть здания (сооружения) , невозможно , права на такой участок к арендатору переходить не должны .

    Прежний ГК 1964 года употреблял термин “строение” в место нынешнего “здание”. По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в новом ГК 1966 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие “здание” технически характеризуют строение как капитальное 6 . В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения,_______

    6 см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) Отв. ред. Садиков О.Н.- м.: инфра. М, 1996 , с 219.

    строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п. В этих случаях, если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде — § 1 гл. 34 . К нежилым зданиям и сооружениям относятся : промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования . Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания , например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения , например , канцелярские , общественного питания и т.д. на первом этаже . В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений .

    Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998г. №5096/97 допускает, что незавершённый строительством объект может быть предметом договора купли – продажи. Однако такое правило не применимо к договору аренды зданий или сооружений. Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).

    К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

    Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план – схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотемлимой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных , позволяющих однозначно определить , какое именно помещение сдаётся в аренду , означает , что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК) .

    Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652) . Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652) .Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.

    Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указал лишь один из способов отчуждения земельного участка –его продажу. Однако представляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатор также сохранит своё право пользования земельным участком и зданием.

    Стороны по договору аренды зданий и сооружений – это арендатор и арендодатель. По общему правилу арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица – как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду”.

    Поэтому нельзя согласиться с мнением профессора Садикова О.Н. о том, что предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием, не могут заключить договор аренды, ибо его может подписать только соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем 7 . Кроме того права предприятий подтверждаются судебной практикой: так постановление Высшего Арбитражного суда РФ “О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ” в п.40 говорится: “При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделён правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащем государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованию этих предприятий должны признаваться недействительными”.

    Правоотношение аренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) или пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его_________

    7 см.: Комментарий к ГК РФ части второй (постатейный). /Отв. Ред. Садиков О.Н. – м: юрид. Фирма “Контракт”, изд. Группа “Инфра – м- норма , 1996 ,с222

    правопреемнику, согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК). На это правило в практике встречается один яркий пример:

    Ассоциация шахматных федераций обратилась в Московский городской арбитражный суд с иском о признании недействительным договора от 09. 07. 92г, заключённого между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и Российской шахматной федерации на аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 14 . Свои требования ассоциация обосновала тем, что спорные помещения уже обременены обязательствами, поскольку сданы в аренду Шахматной федерацией СССР, права и обязанности, по которому перешли к Ассоциации шахматной федерации, признанной съездом шахматистов правопреемником Шахматной федерации СССР Суд удовлетворил иск и признал договор недействительным. Дело дошло до Высшего Арбитражного суда РФ. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ счёл нужным удовлетворить протест Председателя Высшего Арбитражного суда РФ, а дело передать на новое рассмотрение в Московский городской арбитражный суд по следующим основаниям. Согласно ст. 37 ГК при реорганизации юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам. Уставом Шахматной федерации СССР предусматривалось, что федерация может прекратить свою деятельность по решению съезда. Съезд шахматистов, проведённый 17. 03. 92г. констатировал прекращение деятельности Шахматной федерации СССР, однако не рассматривал вопросы о ликвидационной комиссии и процедуры ликвидации, более того, в постановлении президиума Шахматной федерации СССР от 30. 01, 92г. №9/15 о созыве съезда шахматистов указано на необходимость преобразования федерации, а не её ликвидация. Вместо Шахматной федерации СССР (являвшейся государственно – общественной организацией), были учреждены добровольные общественные организации: Ассоциация шахматных федераций и Российская шахматная федерация (то есть в данном случае всё же имела место не ликвидация, а реорганизация Шахматной федерации СССР).

    Вывод Московского городского арбитражного суда о том, что единственным правопреемником Шахматной федерации СССР на основании решения съезда является Ассоциация шахматных федераций, нельзя считать правильным, так как российская сторона в съезде не участвовала. Кроме того, Госкомспорт России и ФИДЕ наделены правом принимать решения о правопреемниках Шахматной федерации СССР. Таким образом, правопреемниками Шахматной федерации СССР являются обе названные организации, а не одна из них, поэтому право пользования помещениями в доме №14 по Гоголевскому бульвару принадлежит как Российской шахматной федерации, так и Ассоциации шахматных федераций. Следует отметить, что здание в основном занимает Ассоциация, в то время как Российская шахматная федерация пользуется только его частью. Суд должен содействовать достижению согласия о порядке и условиях использования конкретных помещений между сторонами, иначе спор следует разрешить исходя из масштабов деятельности организаций, их численности и данных о фактическом использовании помещений.

    Вернёмся собственно к договору аренды зданий и сооружений. Ст. 61 и419 ГК говорят, что при ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений (по общему правилу) прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды здания или сооружения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступившего одной из сторон, если договор был заключён в пользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.

    Заключению договора должно предшествовать чёткое разграничение прав арендодателя на сдаваемое в наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

    Если здание или сооружение относятся к федеральной собственности, то сдавать их в аренду, т.е. выступать в качестве арендодателя, имеет право Государственный Комитет имущества РФ. Если же сооружение или другое нежилое помещение относится к собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют право соответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике и т.д. Так, например, все кинотеатры Москвы находятся в собственности города Москвы и обязаны заключить с московским комитетом по управлению имуществом договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если кинотеатр не заключит такой договор, то согласно Постановлению Высшего Арбитражного суда РФ, он будет незаконно использовать помещение.

    Если здание или сооружение относятся к муниципальной собственности, то муниципальные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду. Рассмотрим ещё один пример по данному правилу.

    Заместителем мера г. Санкт-Петербурга подписано распоряжение от 25.06.92 г. №99 , согласно которому, АО “Санкт-Петербургская клиника коронарной хирургии” передано целевым назначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: Парк Ленина 5 для размещения стационара клиники. Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга предписано принять на свободный городской баланс здание по упомянутому адресу; обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым НИИ травматологии и ортопедии им. Вредина. В срок до 01.08.92 для размещения клиники, заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке. Не согласившись с распоряжением заместителя мэра, НИИ им Вредина обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании этого распоряжения недействительным. Решением от 02.11.92 суд иск удовлетворил, посчитав, что распоряжение издано органом, не управомоченным распоряжаться объектами Федеральной собственности. Надзорная коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила данное решение в силе, считая, что на момент издания распоряжения зама мэра Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга в праве был принимать решения только по вопросам, касающихся организации и проведения приватизации государственных предприятий. Распоряжаться объектами Федеральной собственности, к которым относится спорное здание, Комитет был неправомочен.

    Закон не запрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. И если в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 314 ГК). Однако следует помнить, что в соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находиться это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 373 ГК, согласно которой при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельным участком. П.47 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ о некоторых вопросах, связанных с применением части Первой ГК РФ определяет, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса.

    Кто может являться арендодателем и как последний сдаёт в аренду здание или сооружение мы уже рассмотрели. Теперь остановимся на арендаторе.

    По общему правилу Арендатором могут быть как физические, так и юридические лица, т.е. закон не предъявляет специальных требований к арендатору. Однако на практике часто возникают споры, кто будет арендатором, например: Издательство “Красное знамя”, правопреемником которого является государственный издательско-полиграфический комплекс “Дальпрогресс”, обратилось в арбитражный суд с иском о выселении редакции газеты “Красное знамя” из занимаемых ею помещений в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, проспект Красного знамени 10 . Приморский краевой арбитражный суд решением от 05.02.93г. удовлетворил иск на том основании, что истец владеет зданием, в котором находится спорное помещение, на праве полного хозяйственного ведения; редакция договор на аренду помещений не заключала и не представила доказательства, подтверждающие, что она занимает спорное помещение на законном основании. Надзорная Коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила решение в силе. При этом коллегия исходила из следующего: работниками редакции, т.е. физическими лицами, учреждена новая газета с прежним названием, доказательств, что новая редакция газеты является правопреемником редакции газеты “Красное знамя” ответчик не представил, по этому у него отсутствуют основания для пользования спорными помещениями. Однако в последствии Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменил решение арбитражного суда Приморского края по следующим основаниям:

    Здание, по поводу которого возник спор, построено в 1973 году для размещения в нём издательства “Красное знамя” Приморского крайкома КПСС, редакций газет “Красное знамя” и “ Тихоокеанский комсомолец”, и краевого журнала “Блокнот агитатора”. По окончании строительства в здании были фактически размещены издательство и названные редакции. Доказательств того, что здание, в том числе и занимаемые редакцией газеты “Красное знамя” помещения, передано издательству на праве хозяйственного ведения истец не представил. Из материалов дела следует , что в декабре 1990 года издательство реорганизовано путём выделения из его состава редакции газеты “Красное знамя”. Разделительный баланс не составлялся. Таким образом, вопрос о правопреемстве редакции не был определён. Однако поскольку комплекс строился для размещения не только издательства, но и редакции, последняя при этих условиях могла оспорить в судебном порядке право владения истца спорным помещением.

    Таким образом, требование о выселении редакции и доводы, о том, что издательство является единственным законным владельцем здания (арендатором) незаконны. Поэтому Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменил решение Приморского арбитражного суда о выселении редакции „Красное знамя” из помещений.

    Подводя итог вышесказанному, следует подчеркнуть, что в договоре аренды здания или сооружений следует подробно описать предмет аренды, проверить правомочность арендодателя и арендатора по заключению данного обязательства, для того чтобы в дальнейшем избежать подобных споров.

    Другие статьи:

    • Итальянское гражданство закон Закон о гражданстве Италии Получение итальянского гражданства в настоящее время регулируется Законом № 91/1992 и правилами его реализации, а именно DPR № 572 от 12 октября 1993 года и DPR № 362 от 18 апреля 1994 года. Эти документы, в отличие от предыдущих […]
    • Заявление о переходе с усн на осно Заявление о переходе на УСН. Форма 26.2-1 Итак. Раз вы попали на эту страницу, можно предположить, что выбор налогового режима сделан и это — Упрощённая система налогообложения. Заявление о переходе на УСН по форме № 26.2-1 нужно подавать в налоговую инспекцию […]
    • Нотариус в г Белорецке Нотариусы Белорецк +7 (499) 703-35-33 доб. 792 – Москва и МО Ниже представлен список нотариусов в выбранной категории. Чтобы посмотреть подробную информацию по конкретному нотариусу, кликните по ФИО нотариуса. Нотариус Важина Елена Вячеславовна Телефон: […]
    • Штраф за несвоевременную уплату налога на имущество организаций Пени и штрафы за неуплату налога на имущество физлиц в срок Когда платить налог Плательщики налога на имущество физических лиц обязаны своевременно и в полном объеме уплачивать законно установленные налоги. Налог на имущество физических лиц рассчитывается […]
    • Нотариус щелково часы работы Нотариус Мелешина Ольга Васильевна +7 (499) 703-35-33 доб. 792 – Москва и МО Телефон нотариуса: +7(496)5668422 Адрес: г.Щелково,1-ый Советский переулок,д.25 понедельник: 09:00 18:00 вторник: 09:00 18:00 среда: 09:00 18:00 четверг: 09:00 18:00 […]
    • Приказ о благоустройстве территорий Приказ № Опроведении субботников по уборке и благоустройству территорий образовательных учреждений ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ ВОСТОЧНОЕ ОКРУЖНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ ДЕПАРТАМЕНТА ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ О проведении субботников по уборке и […]
    • Заявление в фсс несчастные случаи Форма 23 - ФСС РФ "Заявление о возврате сумм излишне уплаченных страховых взносов на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, пеней и штрафов в Фонд социального страхования Российской […]
    Читайте так же:  Право требования по договору о долевом участии в строительстве